文／孙不熟
成交量稳居湾区第一，为什么涨量不涨价？
这是我对惠州楼市一直好奇的问题。
上周到惠州参加了一个房地产论坛，对惠州的城市价值和房地产市场做了一个简单的分享，今天就把这几天的思考整理成文。
01.
既然来到惠州，就先说一下惠州的城市价值。在我看来，惠州有这样两个很好的自然禀赋：
一是优良的天然良港，拥有长达223公里的海岸线，港阔水深，湾区多，具有建设年吞吐量一亿吨以上国际大港的条件。
港口可以衍生出很多的关联产业，大亚湾地区因此汇聚了千亿级的大工业，包括中海油、中海壳牌、普利司通、科莱恩、普莱克斯和韩国LG化学等全球石化巨头都已进驻，大大充实了惠州的财政和GDP。
精细石化的科技含量很高，也向来是纳税大户，珠三角地区只有惠州的港口海湾条件才适合发展这个产业。众所周知，国际金融中心新加坡和美国第四大城市休斯顿都是全球著名的石化产业重镇。
二是地多，惠州是珠三角土地开发强度最低的城市之一，其开发程度仅9%，而深圳东莞均已超过45%，佛山、中山、珠海超过30%，广州超过20%。在此意义上，惠州未来的产业和人口容纳量远远超过东莞和中山，其经济发展的后劲在环深城市圈中最高。
也就是说，随着东莞土地开发的逐渐饱和，深圳产业外溢的第一站必将从东莞转移到惠州，这是惠州千载难逢的机遇。
美国加州的科技公司为什么很多往德州搬？一是德州没有州税，第二点更重要，德州没有土地管制，土地随便批、房子随便盖，营商成本、居住成本远远低于严控土地的加州。
基础设施均衡化的时代，企业的流动越来越容易，特别是在寸土寸金的粤港澳大湾区，有地就是手握王牌。
02.
可以说，这两个自然禀赋，让惠州和深圳的合作如鱼得水。未来，两座城市会走得越来越近，直至合体。
第一，深圳已开启东进运动，整个城市将东西并进、左右开弓，惠州则是这场东进运动的直接受益者。2016年5月，《深圳市实施东进战略行动方案（2016-2020年）》通过，计划总投资1.6万亿，以龙岗-坪山为中心的东部地区，将成为与福田-罗湖中心、南山-前海-宝安中心并列的新增长极，整个大东部地区都为之振奋。
第二，深惠轨道同城化。根据现有的规划建设项目以及惠州的构想方案，未来惠州有5条轨道交通对接广州、8条轨道交通对接深圳、2条轨道交通对接香港、4条轨道交通对接东莞。相比而言，中山和深圳只有一条跨海大桥连接，两地连接的广度、深度和速度都不如深惠，再加上跨海大桥的过桥费高昂，通勤成本远远高于深惠之间的轨道。
在广东传统的交通规划体系中，惠州的角色一直是比较边缘的，但随着大湾区步入轨道交通时代，惠州将建成大湾区连接粤东乃至闽赣的枢纽门户城市，这意味着惠州的交通枢纽地位直线提升。
第三，深圳第二机场确认在惠州。拥有第二机场一直是深圳梦寐以求的事情，但这一愿望得靠惠州来实现。根据《广东省综合交通运输体系发展“十三五”规划》，广东省将重点打造“5+4”骨干机场，其中的“5”指的是珠三角世界机场群，由广州白云机场、深圳宝安机场、珠三角新干线机场、珠海金湾机场和惠州机场5个机场组成。
《规划》还明确，惠州机场将建设成干线机场，主要服务惠州、汕尾、河源以及深圳东部地区，发挥深圳第二机场功能，这意味着深圳东部地区开始对惠州产生依赖度了。
第四，深汕合作区必经惠州。未来50年影响深圳的一件大事是深汕合作区。有人认为，深汕合作区对深圳的意义，正如南沙新区之于广州、雄安新区之于北京，深圳将倾注大量资源到汕尾这块飞地。而地处深圳和汕尾之间的惠州，是连接两地最好的承接器，可以左右逢源、两边沾光，其获益指数，可参考地处广州城区和南沙之间的番禺。
03.
可以说，惠州的城市价值是非常不错的，其成长性也比中山更好。那么问题来了，惠州的房子值得买吗？
老实说，过去几年，惠州的房价跑输了东莞、佛山，也跑输了珠海、中山。同样是临深，为什么惠州不如东莞？
不如东莞还可以理解，因为东莞本身就是GDP近万亿的大城市，而且和深圳也更近。但不如中山，就有点费解了，毕竟惠州无论是经济实力还是和深圳的联系度，都比中山更胜一筹。
我想，一个原因是深圳人到惠州买房已经司空见惯，没什么新概念可以炒作，特别是大亚湾的房价多年不涨，让市场不会给予过高期待。
而中山不同，刚刚和深圳搭上线，还处在兴奋期，一条深中通道可以讲太多的故事、吸引太多的眼球。
另一个原因更重要，那就是供应量大，这几年惠州一手房的成交量稳居珠三角前列，2018年更是荣登冠军。
世联行统计数据显示，2018年惠州全市累计成交新房175991套、1700万平方米，均居珠三角9城市第一名。这个成交量比深圳（29396）、东莞（45341）、中山（65088）、珠海（18322）加起来还要多。
而且，仅大亚湾地区的新房成交量（3.99万套）就超过深圳全市，而惠州的常住人口不到500万，实际上相当于东莞的1/2、深圳（实际生活人口）的1/4，足见惠州一手住房的供应之充足。
“涨量不涨价”是惠州楼市的典型特征，这不就是“房地产健康平稳发展”应有的样子吗？正因为供求关系平衡、房价上涨压力较小，惠州才是珠三角地区仅存的不限购城市之一。
同样是调控，惠州更多的是选择市场工具，通过调节供求关系来实现价格平稳，而不是通过简单的行政手段，这一点值得所有湾区城市借鉴。
至于惠州买房，我认为自用没问题，但投资还不是太好的时机，毕竟其一手房的供应量太大，买家的选择太多，二手房交易十分不活跃。这个时机买房，估计要拿很多年才好出手。
简单来说，大家记住一句话，买房必须关心二手市场，只有当一个城市的二手市场真正活跃起来，这座城市的房子才是有投资价值的。而像北上广深这类全面进入存量房时代的城市，就更不必说了。
至于买哪里？我认为只有两个地方值得外地人考虑，一个是大亚湾地区，一个是惠城区，二者也是惠州楼市成交量最大的两个片区。前者是临深概念区，后者是惠州自己的中心城区，二者各有优劣。
大亚湾的优势是和深圳来往便利，惠城区的优势是城市资源更丰富，毕竟这里才是惠州财政资金重点投入的地区。
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