房地產市場，在絕大部分時候都是一個資金的避風港。我個人並不會把房地產開發當成一個可以獲得暴利的投資，但是如果能把風險控制下來，那麼房地產投資絕對是一個安全的避風港。
疫情，這是整個地球村人都必須面對的問題，這個對於每個人，每個家庭都是一個衝擊。但是在商言商，這又是一個危險與機遇並存的時代。有的人虧了，同時也會有人賺。
2019年年底到2020年3月前這一段時間，其實我們可以看到悉尼的房地產市場已經開始擺脫17、18年時候的低迷，開始緩慢復甦，拍賣的數量和價格都在緩慢上升中。可是疫情的爆發，狠狠的撞翻了這個趨勢。
雖然，我們看到房地產中介們在各種場合賣力的推廣，某些樓盤據說形勢喜人。但是大的趨勢我們都很難把握。話雖如此，很明顯一點，政府並不希望房地產開發市場就此沉寂，最新的措施，甚至是允許工地7天工作，把施工定位為必要的商業行為，可想而知工程的存在，對於澳洲整體經濟是多麼的重要。某些數據說有30萬億澳幣的GDP 是由工程所產生的，這個不知道真假，但是項目開發，對於政府保經濟，保就業是必須的，而且會是大力扶持的。
說了那麼多，感覺就是沒說一樣，一邊說形勢堪憂，一邊又說政府會扶持，那麼我們還要怎麼把開發進行下去啊？
在我看來，風險控制將會成為房地產開發最、最、最重要的一環。這個風險，並不能僅僅看成是砍價，把所有專業顧問的費用砍下去就是勝利。我們要看的方方面面還有很多很多。
風險控制，對於我來說，最重要的兩點：1.成本控制；2. 質量控制。
1. 成本控制：
開發的成本，最大的其實是買地成本和建造成本。買地，我們都知道，從小就從各種渠道聽到的，學習到的，無論是買地還是買房子，最重要的三點：地點、地點、地點。也有的開發商把地點總結為4個 S：school, station, shops & safety，也就是學區、公共鐵路交通、商鋪和安全。
可是擁有了這4個S，是不是就萬事具備了呢？
可以說用於了這4點，那麼這個地段就算是非常不錯的了，只是我們還要考慮買地的成本啊。
開發並不是簡單的售價減去買價中間的就全是利潤。中間還有各種各樣，名目繁多的支出，通常會把投資者搞得措手不及。
舉個例子：在某個華人區，有套舊房子，地700平，面寬只有12.5米，地塊很深很長，雖然說council 的規定，最小地塊面積是350平米，但是要做分地，這塊地的面寬還不能滿足要求，council 規定了面寬最少15米才可以分地。那麼這樣的地，我們能怎樣開發呢？
同地段的舊的聯排別墅，佔地大約350平米的，大約是170~190萬，但是是屬於搬進去馬上就可以住，不需要修修補補的。而同一條街的別墅，佔地500平米左右的，大約估價在250~300萬之間。
那麼作為投資者，我們應該怎麼算這筆帳呢？
以下是我的計算方式：
1. 這塊地佔地比較大，比同一條街的其他房子佔地都要大一些，所以全新的房子，如果設計和建造比較出色的話，估價可能可以賣到320~350萬左右；
2. 這塊地的容積率是 0.4：1，也就是可建280平米，安裝好一些的裝修標準來計算，大約3500~4000塊每平米，那麼設計連建造費用在120萬以內，含GST；
3. 那麼這塊地的買地費用，不能超過200萬，這200萬不僅僅是房子的買價噢，還有很多的支出，它們包括了：
買房子的價格，
印花稅，
律師費，
房子成交之後的銀行的貸款費用，利息，年費等（這個一般是兩年）
房子從成交，到建造完成這段時間的市政費，地稅，水費；
房子建完之後，進行銷售的費用；也就是2~5%的中介費用；
賣房子的律師費；
賣房子之後的增值稅,；
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