文丨武汉裴sir
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提问1：首次加入星球，有一套藏龙新天地地铁口大三房，步梯6楼顶楼复式，无贷款。一套汉阳钟家村地铁口小户型住宅，无贷款。一套万科魅力南区两房，公积金贷款。公积金可以覆盖月供。一套当代大三房自住（老人名字接力贷购买的，征信上没体现出来）一套阳逻小三房未交房（这套是新港线沿线盘，纯投资，目前新港线没动静，只能长线）目前，前三套都在出租。我想问一下，要不要把步梯房和小户型两套房卖掉，腾出来一个房票去关山大道买一套？还是说继续出租，等着限购解除再把全款房抵押再购入？目前二手房也不好卖，可能需要很久时间，价格也卖不起来。所以很纠结……
回答1：
1，多军在第1套，6套、16套的时候就会碰到明显的瓶颈。
但是很多人在买房的时候从来没有考虑过这么长远，觉得自己能买1套都已经是拼命在搏了拿命在搏了，生怕失业， 这就是2016年房价翻倍，错过了买房时间窗之后，后来者的悲剧，他们现在想都不敢想了。早期的多军经历了2016之后，享受了房产增值的红利后普遍开始酝酿第2套、第3套.... 而这时候面对的就是政策的限制，2人已婚后丧失了SFSD刚需优先的资格，离婚还需要析产结清贷款，诸多限制堵塞了加仓致富这条路。
为什么这么多人咨询裴sir JLHXC 就是这个道理，房票，贷票逐渐枯竭。
2，汉口发展方向。
这几年汉口发展其实是滞后武昌的，尤其是是武昌有光谷、光谷东加持，产业支撑，白沙洲因为12号线环线区位也是火的不行。汉口的发展则相对滞后，主要是东西湖片区、黄陂临空、长江新城发展没有跟上汉口主城区。所以最近这几年的产业高速布局到吴家山，比如 千亿级别的京东方和弘芯、网安基地，康宁等等项目。因为发展的滞后，所以人口流入相对慢很多，加上住宅商业用地比较多，新房体量大，二手房套现难。但是东西湖5年以后可能成为汉口的“光谷”至少目前有看得见的产业入驻而长江新城目前还没有像光谷和东西湖这样的产业入驻，未来是十年期了等后期打通19号线网上衔接到机场，需要长持8年以上，短期出租或者套现都比较困难，自住也不太方便。你们配置阳逻的这个操作其实有些稍微有些掣肘的。
3，房票贷票资源枯竭。
你描述的不够详尽，每套房的市场价，面积信息以及你的家庭房票情况。你需要卖2套才能腾出来房票继续加仓其实是不合理的，房票和贷票似乎已经枯竭。我觉得你应该把致富的“黑手”向亲属铺开，考虑代持破限购的操作了。
星球方法论：《代持破限购限贷炒房+如何规避风险！》
4，全款房应该抵押裂变或者出手裂变实现最大收益。
很明显，主城区的全款房早就应该DY裂变的，或者出手裂变获得更好的增值效应。你的2套全款房，钟家村小户型因为面积小增值速度慢，可以早点DY，这段时间二手房水分少， 可以购入光谷片区100-110面积的刚需地铁笋盘，后期行情好了考虑出手DY 的钟家村全款房。
如果你做等行情好了再卖，但是你要投资的楼盘也要涨起来了。一般是新区的品质新房先涨，开发商炒作，然后才是中心二手次新房跟涨，老城市中心的老破小跟涨是滞后的。
按照之前裴sir分析的房价涨幅公式，
房价增速 = (经济增速 + 通货膨胀速度) +城市化速度，
其中说的新房涨幅cover住了M2平均，增速12%， 所以基本上武汉大概4-5年左右房价会有一次调整状态，目前政策打压了3年了，横盘期越长，我觉得未来的赢面是更大的。
如果钟家村小房子出手后子弹充足可以继续裂变，如果不够的话，可以DY 藏龙新天地的全款房配置子弹，再购入一套笋盘，风险对你来说很小，而且随时可以套现。这样你就可以有节奏的安全求稳的方式逐步裂变，1变2,2变4....2n裂变。。
3，
相比于高于2万以上的关山改善型楼盘，我觉得2套流动性还不错的刚需三房投资更佳，更大的面积，更低的价格。都是涨1k，我觉得肯定是2套光谷东的低价刚需盘更稳妥。
收益 =（卖出 - 买入）x 面积 x周转。
4，
不知道你的年龄，小孩家庭情况，我觉得后期可以考虑给小孩布局了，可以考虑布局一线城市了。5套房还没有达到瓶颈，还有机会继续加仓，尤其是你的2套全款房，没有裂变实在太可惜了，一旦开始享受，就是快速的阶层坠落。
5，
多军往往会忽略的一点就是情感段位，人人都会嘲笑宝强，但是生活中太多人演绎着宝强的案例，而且宝强被收割的情感经历并不能带来宝强的成长，他后期的感情状态依旧如此。
资产A8的时候敢JLH的才是真爱，所谓情感段位就是从细节中分析行为习惯背后的心理状态。
因为最信任的人一旦背后捅刀，那几乎都是致命的，财富缩水一半都是幸运了，几乎半条命都没了，迅速从中产陨落再也无力翻身。
做相亲资讯以后，我发现很多离异或者悲剧感情的根源还是源自早期对三观契合度的认知不够到位，无法聚力所致，还有就是人品和成熟的心智。
提问2：裴sir你好，小儿子名义买花山郡139平总价146万，首付80，车位7.5，贷65，月供3750，年前大儿子名义买美好长江首玺123平总价160，首付80，月供4700。:年前把老家房子卖了，年前买家只交了定金，最近会到手63万，这63万是提前还房贷还是出违约金退掉美好加点钱买个地段好点的二手房或新房呢？我和老公年入合计14万，大儿子92年的原来在外地上班，因为疫情失业了，想疫情后在武汉找份工作，估计工资四千元左右，小儿子94年的现在深圳工作，月税后10k。原本规划:美好长江交房后自住，花山郡明年12月份交房不装修，两套房子办证要8万元，两儿子结婚加上买车每人20万，这就花了48万，多余15万提前还房贷，因为两套房子月供要8500左右，我们家总收入不多，还贷压力较大的，你觉得这样做预算行吗？
补充：美好长江打算找关系更名为小儿子的，家里人嫌花山郡和美好长江都偏了点，今年二手房因为疫情估计会降，想在地段好点的地方给大儿子买个小点的二手房，或买三环内的白沙洲新房，光谷东也行，方便大儿子或他找的女朋友上班居住，我现在把我家里经济状况介绍一下，麻烦你帮我配置一下好吗？一家四口上班拿那么点死工资，还是想在房产上能利益最大化。
回答2：
父母之爱子，则为之计深远，很多家庭在子弹充裕的时候会做出的比较常见的资产配置方案的。
但事实上，如果能够有一个多军长远的思维，你们这250个子弹充分利用好在5-10年内直接躺赚奔A7.5-A8的中产毫无悬念，但是目前看你们的配置加未来努力奔A7.5净资产可能就得10年以后了，没用好SFSD的三成首付。
一：
财富积累有个门槛，净资产：
一线城市1000万／二线城市500万／三四线300万左右。
我如果有250万，你的选筹我会怎么调度，先听我的说法：
你们的子弹 80+7.5+80+83 = 250万，至少应该配置3套以上的房产。
你们花了160万才锁定了300万的房子，我觉得85万就能锁定，维持了子弹的最大利用率以及流动性。
1，花山郡选116平，首付3成，37万锁定，不要车位，纯投资，月供4500，这波操作帮你节省出50个子弹，小户型流动性尚可，资金充分利用，也满足大面积低单价，面积过大品质刚需区位稍弱短期不便套现。
2，美好123平买入，首付48即可，月供6600，子弹省下32万。如果是我首付80个，三环区位内，100-110平左右，优势更佳，流动性更强。
如果是2号线光谷东我建议110-130左右的品质刚需新房三房，支撑力较强的区域适当的品质小区三房户型大一点，其实是最大的收益，支撑力或者改善型支撑稍微弱一点100-110即可。
还剩下175万，可以考虑用尽大儿子的2张房票，因为他工作前景相对不如小儿子明朗。
首付80个继续加仓一套白沙洲三环内毛坯或者花山学区没有任何风险，因为你大儿子工作地不确定，白沙洲12号线、5号线以及三环区位+花山学区房基本上极大可能覆盖你大儿子和未来儿媳妇的工作区。
买房不过就是考虑自住和投资，因为人们对美好生活的追求是无止境的，总想换成更大的房子，更好的位置，最好还有学区而且最好走路十分钟到工作地，这时候需要金融增值属性+好的流动性才能实现。
剩下95万暂时先不买，帮你们应急这2两年的风险，也可以保障你们的安全感，同时方便日后小儿子行业起色后，是否考虑换房，比如光谷关山学区都可以覆盖。
千万别想着先买车消费了，车子是消费品贬值的，也不要急于装修。
以上操作几乎可以覆盖你们两个儿子4张房票，而且你的年龄48-50左右，预计5年后还可以有机会继续接力贷的房票的可能。
二：
1，涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆。
100万房子用100万去买涨了30万回报率30%；100万房子30万去买，涨了30万回报率是100%！
而你们家250万的资产，却只配置锁定了300万的房产，我的配置方案帮你们锁定了500万的资产+预留95万继续加仓的可能（包括应急金）。
多军尽可能少付首付，撬动最大的杠杆，同时保障选筹楼盘的性价比和流动性保障资产的优质，就能够实现收益的放大。刚入门的新手，要注意手里资金维持资金链的安全平衡，所以给你们预留了95万的资金。
2，
房产增值不仅仅是房子本身的增值，还有就是债务的贬值的收益，其中的道理就是通货膨胀货币超发M2增长导致房产增值的同时，让购买力下降，让债务缩水。
安全风险可控条件下，如果利率不高于6%，尽可能多贷款，既可以让“过去的收入”保值增值，也可以让“未来的收入”保值增值。
三：
其实如果是我，我会倾向于花山郡+中粮的选筹方式，花山郡116即可不要太大，中粮我甚至可以120-130平，因为支撑力的原因和区位，大面积低单价，用好房票且流动性我比较信赖。所以，美好我会切换给小儿子，因为花山郡用的小儿子的名额，干脆用完小儿子的名字算了，反正是5成的首付。
然后用大儿子的名字SFSD，刚需优先去抢中粮毛坯16k，很明显因为你早期花山郡多花了50万，这会让你们这两年非常缺乏安全感。
原先的月供8400左右其实还好，你们小儿子2套房，月收入可以承受，所以中粮一定要首付三成，不要再多花钱，也不要想着提前还款，手里现金留足，中粮你们和大儿子一起承受，手里有钱应急无忧，考虑到工资流水，其实可以大儿子+你们夫妻协助可行。
房贷款下来以后，可以考虑启用互联网金融杠杆储备额度和 XYK pos机刷卡应对装修或者资金开销。
这个打法应该是比较稳妥的打法，考虑到新房2年交付，但是你们花山房子明年就可以交房，可以用于JDDY或者出手应对任何可能的风险，这种打法你们手里应急3年是没啥问题的，等几年19号线开通房源可出。
考虑到大儿子上班的原因你也可以选择光谷的中建毛坯，区位上班覆盖范围更好，包括以后他对象。不过光谷的产业支撑下，天花板会比白沙洲更高。
如果选择二手房，尽可能选择次新房前期价位还不错的，之前裴sir提及过改善型需求的心理，房价越高，帮你筛选邻居素质，圈子越好，小户型越少，出租率更低，居住体验越好。
二手房可以出租，维持流动性，如有风险异动，可以考虑JDDY维持资金流动性，甚至可以考虑出手等，不必像新房一样等待2年，无法应急，但是很明显你们的花山房子明年就要交房了 其实问题并不大。
yq打压下，光谷东二手房，如有笋盘，可入，不过我看到目前球友反馈的二手笋，加税费，还是高于新房的价格的，再次验证了裴sir所的新房价格其实是二手房水分挤干之后的价格底线，除非二手房品质不行，毕竟是现房。
四：
裴sir 08年读高中的时候一个月生活费150元，现在2020年150只够用几天而已，那时候觉得月薪1万简直是天价工资，现如今呢！所以啊，就算房价不涨，物价上涨，其实通货膨胀导致的购买力衰减对负债的人来讲简直就是无风险套利，为啥这么害怕贷款呢？
你的子弹没用充分，内心渴望更佳的资产配置，房产增值的金融属性，但是你们浪费了首付3成的大好机会，轻易的选择了首付5成。导致现在对风险的更佳担忧，不过三中的配置其实已经是稳妥的了。
五：
同样的资金大家一般倾向于更好位置的刚需三房100-110平，位置更好，上班更近，流动性更佳，领涨区块。比如你现在烦心的就是这个问题，开始犹豫想继续选择光谷东中心城，就是这个原因。
为什么很多人选择毛坯而非精装，因为精装的预算提高了门槛，让他们很难够得着更好区位的门槛，毛坯首付真3成，给了他们这个机会，所以为啥中建17.2k毛坯都快接近精装的价格了还是不好抢就是这个原因。
永远记住房子最重要，房子最值钱，装修可以慢慢来，装修不值钱，战略上是把资金优先调度给房子，而不是你布局的83万要装修，要买车。
选择安逸和富足就是快速掉落的阶层，丧失了快速进入中产的机会，子女30岁之前尽量多吃苦，多布局长远。
提问3：裴sir你好：我是十堰市工薪阶层一枚，月收入5K，在近郊有一套小产权房自主，子弹100.用于理财年化收益率10%，小孩上五年级，想在城区买套二手学区房，刚需加投资，又很纠结十堰房价涨幅跑不赢理财收益，望裴sir指点！
感谢付费提问。
财富积累有个门槛，净资产：
一线城市1000万／二线城市500万／三四线300万左右。步入中产阶层我觉得最关键的就是求稳，夯实的优质资产配置才能求稳。
1，
家庭的求稳的方式我觉得需要，夫妻情感关系，家庭的和睦，家和万事兴，及时的优质资产配置，和好的家庭教育，为子女提高一下竞争的平台。
2，
已经达到了小城市难得的A7天花板，顺水推舟，切换到A7起步的赛道更佳，来武汉定居，为下一代及早的锁定二线城市的财富和阶层，这样子女有更高阶的平台竞争。
3，
4往后的高考只要小孩还可以，比较努力基本上读个本科都是不难的，但那时候房价依然将阶层坚定的固化了，没人会因为你读了个本科或者研究生高看你一眼，但是如果你在大城市有几套房+本科学历我觉得才是实实在在的硬实力。大城市的优质房产才是衡量大多数人是否富裕最重要的标准之一。
4，
一二线人口流入的top10 城市，优质房本位长期来看不仅可以跑赢M2平均12%的涨幅，而且因为人口支撑，流动性强，才能夯实财富基础，长期跑赢通胀。三四线城市的房价增值和套现难度是撑不起M2 的涨幅的。社会财富分布也遵从马太效应，强者越强，弱者越弱。所以但是即便是买房投资也是遵从2/8定律的，买房是重资产配置，威力大，没打好，成本代价巨大。
5，
美联储不过是紧急加息了2-3年而已，这一波金融周期经济不景气，多少人凭实力亏了当初炒房赚的钱。理财10%的收益，确实还不错，但是稳吗？身边做民间借贷的前几年一年30%以上的收益，这两年一下子亏完了，都要不回来了。为什么很多中产，选择大城市的房产投资，就是选择了优质的资产配置，追求稳定夯实的财富复利增长方式，不求快，但求稳。
6，
裴sir一直说并不能用人口老龄化来分析一二线top10大城市的房价，因为人口老龄化阻止不了人口流入大城市！但是人口的老龄化，已经明显开始影响四五线城市的房价了，三四线城市房价上涨动力越来越不足了。所以子弹100，不建议买十堰，房产增值收益还不如你的理财收益。可以选择来武汉定居，配置优质笋盘，房产投资收益更稳妥好套现，同时房产又给自己的家庭、父母带来更好的赚钱的平台，就算是父辈做保安，服务员每个月也有三四千，加上你们夫妻俩，妥妥的收益更高，也更稳妥。除此之外就是给小孩带来一个更高的平台，如果等他们大学毕业了的时候再想留在大城市，那估计更难了。
7，
建议光谷东地铁沿线16k，花山14k左右毛坯，白沙洲三环内16k，四新15k，后湖16k左右楼盘陶笋，往期球友咨询过微观热门盘，可以爬楼梯看一下。
14年单价1万买中南；
15年单价1万买关山学区；
16年单价一万买四新、光谷东；
17年单价一万买东西湖；
18年单价1万买盘龙城；
19年单价1万只能买阳逻、汉南、五里界、鄂州。
挤出效应明显，之前裴sir分析过武汉楼市微观：
《武汉如何实现板块轮动暴涨的！》
所以裴sir一直觉得90年出生那简直就是和时间赛跑，跑赢了时间不至于跟不上车。
8，
先富的人不会带动后富的人，他们会通过致富路径和致富思维去复制这种模式，然后迅速的和后来者拉开差距，幸运我们还处在发展中国家，而非发达国家，所有的人都还有机会通过努力改变命运，越往后越困难。
提问4:裴sir，请问一下，LPR 到底是啥意思，应该切换LPR 利率吗？
回答4:
LPR的利率福利为啥会发给我们呢？
一：低利率甚至0利率是未来不可阻挡的趋势参考日本。
我们可以推迟进入到负利率时代，但是最终中国也会像欧美发达国家一样进入低利率时代。过去30年时间里，我们习惯了房价的上涨，人民币购买力的贬值。根本原因在于，我们国家依然处于发展阶段，各行各业的商品和服务，还有着巨大的空白市场去等着发掘。房贷利率5.53%、民间借贷利率10-30%、P2P网贷利率20-50%。
银行理财产品收益率低于6%，都没有大妈大爷看得上。进入低利率时代后，我们去银行存钱，不仅没有利息，还要倒付费用给银行来负责保管我们的资产数据。因为银行收储之后，将居民资产保管在银行内部，它放贷不出去，没有人来借款，自然赚取不了利息差带来的利润。所以，负利率时代到来以后，谁放钱在银行，谁就要支付给银行一定的费用。
二：如果不执行LPR，未来采用基准利率的人会抛房引发金融风险。
如果借款人发现，自己的存款没有利息，全社会的无风险利率都接近于零，企业不愿意去投资，社会GDP增速原地踏步，自己反而要承担4.9%的利率，那这种负担，绝对是压力山大，不可承受的。
等到那个时候，别说奢望房价上涨成为了白日梦，每年下跌2-10%，都是很有可能的，结果还要凭空承担-4.9%的利率亏损，傻子都知道，应该抛弃房子，直接断供。如果大批量的买房人，集体断供，那就是2008年美国次贷危机的翻版，银行将倒闭，经济继续萧条，年轻人失业，那种后果不是每个社会都能承受的。
对于那些在2020年，就选择了「LPR利率+基点加成」模式的买房人而言，会张灯结彩、敲锣打鼓地迎接低利率时代、甚至是负利率时代的到来。理想情况下，假如5年期LPR利率降低到了零，那么当初的买房人承担的利率就只是当初的「基点加成」，无论是上浮还是下浮，都可以认为轻如鸿毛。
这个时候，原有传统模式买房人，承担的利率是4.90%，接受了新模式的买房人，几乎没有房贷利率！年化4.90%利率的差别，如果房贷余额还剩下200万，那就是年化9.8万元的差距。
三：央行未雨绸缪。
站在2020年的门槛上，央行一眼洞穿了未来20年的经济轨迹，参考了西方发达国家的成熟经验，引导各大商业银行贷款人，和借款人，重新签订锚定于LPR利率的贷款合同。这不仅是给予借款人的大红包，也是站在全社会的角度，未雨绸缪，将收益和风险，在借款人和贷款机构之间分摊，促进整个社会的稳定运行。
四：
所以建议选择LPR 从2020年3月1日开始的5个月时间里，当银行联系你重新协商房贷利率时，一定要坚持「LPR利率+基点加成」模式，并且利率一年自动更新一次。可千万别选错了，因为央行只给了一次机会，没有后悔药可吃！
中国银行的LPR 切换的算法，如截图（截图见裴sir的星球）的算法所示，如果看完了还不清楚可以提问。
提问5：（林总）请问一下，现在房子装修以后，裂纹什么的如何避免，比如放置2年装修，沉降稳定了，或者涂料注意什么？
回答5：
一般装修房子会出现裂纹的地方是拆改墙体过程中的新旧墙对接 墙体开槽部位 吊顶转角接缝处 （洗手间内墙与剪切墙的转角 厨房烟管两边转角铺贴瓷砖容易脱落） 上述这些情况 可以通过在装修工程中采取在墙体上挂钢网 贴网格布的方式解决后期开裂问题（下面有墙面挂网的图片）
除此以外 新交的房子 原有墙体如果出现大面积龟裂纹 裂缝 空鼓 这样是基本没有方法可以解决的，属于房屋质量问题，直接找开发商换房或者签一个协议，装修之后如果原有墙体继续有开裂现象，由开发商负责修复 包工包料的那种。
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楼市投资也遵从2/8定律，只有资深投资客才能赚到钱，大部分一买就站岗或者血亏。
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武汉楼市微观（投资避险）：
1，破限购限贷，保护SFSD资格15条！
2，武汉楼市精装政策是如何坑的你！
3，楼市周期律让投资客大赚几十万！
4，武汉如何实现板块轮动暴涨的！
5，为什么大部分人一买就站岗或者血亏？
6，地质问题复杂的白沙洲到底能不能买？
7，矩阵、明源抢房摇号系统都有哪些后门？
8，武汉神盘都是怎么交资料的？
高级炒房思维（理论突破）：
1，如何把房产变现，对敲把资金套出来！
2，如何实现房产2n裂变，一变二，二变4...！
3，买入16套房资源达到瓶颈后，如何修到54套！
4，代持破限购限贷炒房+如何规避风险！
5，笋盘出处+抵押贷购入流程！
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