大表哥立個Flag
地價不到1.5萬/平
直播“胸口碎大石”
明天，萬眾期待的鏡湖官渡4號地塊就要登上拍臺了，很多業內包括購房者，從它掛牌之日起就在等。（出讓時間：4月30日上午9:00，屆時請關注透明土拍直播間）
官渡4號地塊示意圖
這是鏡湖2020年推出的第一宗地塊。對今年整個鏡湖房地產市場的走向來說具有“風向標”意義。
同樣是今年區域首宗出讓地塊，昨天，中南上虞城北53號地塊，成交樓面價12811元/平，突破上虞地價紀錄，溢價率高達70.63%；上月底，眾安越城區YC-04F-05地塊，成交樓面價21569元/平，溢價46.02%，紹興地價也首次衝破了2萬大關。
所以，作為“宇宙中心”鏡湖今年首宗出讓的地塊，官渡4號地塊也被寄予了厚望——能不能突破鏡湖地價“天花板”？（寶能蛟裡1號地塊成交樓面價：13814元/平）。
如果，官渡4號地塊最終溢價高，那麼對於今年鏡湖乃至整個紹興的房地產市場來說，都有提振作用；反之，則說明開發商對今年鏡湖房地產市場的
預期有所打折。這是鏡湖核心區——官渡板塊的絕版低密地塊。官渡4號地塊成功出讓後，自此“官渡八子”也算是揭開了所有的面紗。從北至南依次分佈：武地融創奧璟園、星尚鏡廷府、寶能藏瓏、武地融創濱湖灣、寶能鳳林府、龍湖金茂龍茂府、元壟鏡廬府以及即將入駐的“新鄰居”。
近幾年，鏡湖地價都是在這條路上刷新的。之所以如此吸金，離不開低密二字，就算官渡4號地塊做到最大容積率，也是板塊內容積率最低之一，而且還是板塊內最後一宗大體量低密宅地。
物以稀為貴。這樣大體量的城市核心區低密宅地，在杭州、上海等城市都是“一房難求”，目前周邊在售的鳳林府、龍茂府市場表現都還不錯。產品可以複製，土地資源很難再複製。僅是這一點，就足以證明官渡4號地塊的分量。
雖然，之前官渡其他的地塊，都是一場開發商“搶破頭”的“官渡之戰”，官渡4號地塊又是這麼重磅；但今年受疫情的影響，國內外經濟形勢險象環生，很多購房者都改變了買房計劃，對樓市持觀望態度的增多。
“經濟不景氣，誰還要買房？”
“經濟不景氣，還不去買房？”
官渡4號地塊的出讓，讓市場眾說紛紜，看空派和看多派各執己見。我們收集了各方觀點，讓各位能夠更加理性的思考「官渡4號地塊會不會突破鏡湖地價“天花板”」
看多派
1、大環境政策趨向寬鬆，央行放水增加流動性。
隨著疫情發展，各國政府紛紛開始放鬆貨幣政策，近期，國內貨幣政策也在不停放鬆，雖然央行目前嚴格控制流入房地產的資金，但是政策放鬆難免會影響購房者乃至開發商的預期，在對未來貨幣貶值的預期下，許多普通購房者開始考慮“購房保值”來打贏這場“個人貨幣戰爭”。
2、外來房企進入紹興拿地的慾望依然強烈。
整個2019年，有10家新進房企通過公開市場拿地首入紹興。今年，拿下越城和上虞首宗地塊的也都是區域內首入房企，眾安首入紹興、中南首入上虞，並且是加預期拿地。
這兩年，參與紹興拿地的外來房企數量逐漸增多，比如今年上虞城北地塊，首入的外來房企多達14家（信息來源於好地訊），可見外來房企對在紹興拿地慾望的強烈，而房企拿地是基於未來1-2年整體市場的判斷，預期紹興行情向好。
看空派
1、鏡湖新房庫存量較大，未來去化會有一定壓力。
且不說其他，就官渡路預計今年入市有星尚鏡廷、武地融創奧璟園、寶能藏瓏、元壟鏡廬，再加上在售項目，庫存也讓人捏把汗。
因此，官渡4號地塊要面對同地段如此之多的競品，未來去化會有一定壓力，或許會讓一些中小型和追求高週轉的房企“知難而退”，要做到差異化和產品力，才能突出重圍。
2、地塊體量大、總價高，中小型房企“吃不下”。
官渡4號地塊體量較大，總價也相應的比較高，起拍總價達28.4億元，過高的拿地門檻，再加上開發週期長、成本高的問題，這對於當前的融資環境來說，中小型開發商或可能“吃不下”，
最終溢價不會超過預期。無論是看多還是看空，鏡湖核心區的稀缺低密地塊，這塊肥肉還是讓人垂涎欲滴的。
因此，還是會有不少開發商參與拿地，尤其是前期已參與到鏡湖開發的開發商，也不會錯過這個深耕的機會；而且，對於很多想在紹興房地產市場“一展風采”的高端住宅開發商來說，是一個很好的機會。
最後，大表哥在今天跟大家打個賭，最終官渡4號地塊成交樓面價會上1.5萬元/平，如果沒有達到，大表哥將直播“胸口碎大石”，敢不敢跟大表哥賭一把？
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