2016年國慶的時候，濟南樓市裡有個段子廣為流傳，“國慶出門逛一圈，回來少個衛生間”。今年中秋節，濟南樓市裡可能會流傳意思相反的段子“中秋回家過個節，回來多個衛生間”。
濟南很多開發商趁著中秋三天假期，可謂下了血本搞促銷，而且不再是羞羞答答的暗地降價，而是簡單粗暴的大降價。雪山片區兩處低密度樓盤，金地越秀鳳鳴藝境1號樓單價13500元/㎡起，疊墅300萬起！一牆之隔的金茂逸墅2號樓單價則推出了單價13600元/㎡的特價房。要知道金茂逸墅18層小高產品之前價格多在15000-16000元/㎡之間，這才過了幾個月，每平米單價就比之前低了約2000塊？
大家只看單價，可能未能理解這個價格到底有多合適，雪山片區不還有單價12000元/㎡的樓盤嗎？這兩處樓盤單價13000元/㎡多也不便宜啊。
單價高低，這得結合住宅產品種類和容積率來看。小高產品的居住體驗和大高層是完全不一樣的，這直接反應在價格上，同一處樓盤產品不一樣，價格也有很大差距。像新東站片區的天鴻公園大道新推出1號樓，34層大高層，單價12000元/㎡左右，而天鴻公園大道的小高產品單價14000元/㎡，小高比高層單價貴了2000元/㎡左右。
金地越秀鳳鳴藝境地上容積率僅為1.5，項目規劃13棟樓，其中10棟疊拼，3棟小高，規劃建設278戶。金地的產品和物業其他城市的口碑來看很不錯，這次單價13500元/㎡是1號樓1梯2戶的小高產品。
金茂逸墅地上容積率僅為1.8，產品主要有疊拼4F/6F，洋房11F，小高層18F。三叔之前發文聊過這個樓盤，產品真不錯，售樓處的小姐姐能不重樣連續誇讚產品優勢至少2小時。缺點是挨著鐵路，而且位置太靠裡，出行不太方便。
金茂逸墅近期推出單價13600元/㎡是2號樓的5樓和6樓，樓層還不錯。
結合樓面價來看，金地越秀鳳鳴藝境樓面價約10900元/㎡，現在1號樓賣13500元/㎡；金茂逸墅樓面價約9700元/㎡，現在特價房賣13600元/㎡。兩座樓盤目前出售的部分住宅產品售價只比樓面價高了不到4000元/㎡塊。這夠其他建安成本、稅費成本、資金成本等費用嗎？
真心疼金地越秀鳳鳴藝境，不但拿地樓面價高，房子賣的便宜，而且給各個渠道的返傭也高，實際到開發商手裡的房款就更少了。據小道消息，中介幫金地越秀鳳鳴藝境賣出一套房子，佣金6-7萬，金地的實際單價還會被中介渠道薅一層羊毛。
在這裡特別想多提一句，濟南樓市裡有一種聲音，濟南房價不會降了，因為樓面價擺在那，開發商不會賠錢賣的。這句話放在正常市場環境下是或許對的，開發商又不傻，幹嘛賠錢賣？但現在濟南樓市處在非常時期，絕非正常環境。三叔老說開發商會斷臂求生，“斷臂求生”這四個字的含義很深，在企業活下去面前，賠點錢又算什麼？
樓面價高企，房價卻賣的不貴。很多人擔心，樓房質量能保證嗎？這可難說，只有時間能告訴我們答案。有人說開發商指望疊墅的高溢價賺錢，這個難度很大。現在濟南樓市最好賣的是單價15000元/㎡以下的剛需產品，單價較高、總價較高的改善樓盤和改善產品，站崗有多高開發商自己知道。高處不勝寒，起舞弄清影，何似在人間。
這也是沒辦法的事，房價高了購房者不買賬，房價低了擔心質量會縮水。自古兩難全~
前文中稍微提了以下天鴻公園大道單價12000元/㎡的事，這裡再補充一下。天鴻公園大道是濟南樓市上半年成交2000多套，是濟南賣的最好的10個樓盤之一。就這麼熱銷的樓盤，現在都頂不住了，單價12000元/㎡了，其他本來銷售情況就一般或很差的樓盤，在這個市場環境下得有多難受。
以上是濟南東部三處價格調整較為典型的樓盤，再說說濟南西南方向的融匯城。
昨天有粉絲諮詢。融匯城錦繡裡，現在在售的5號樓，總層高33層，2梯4戶，中間戶型100㎡，兩邊戶110㎡。單價最便宜的9666元/㎡起，高樓層粉絲估計最多10500元/㎡。
對於融匯城，真心不建議。融匯車庫事件到現在還未圓滿解決，這對樓盤的口碑影響深遠，就比如現在已經嚴重影響融匯城二手房的價格。融匯城附近未來發展前景一般，價格現在是便宜但未來漲幅也有限。買房不要只看價格，也得結合其他方面綜合考慮，位置，產品，學區，交通，升值潛力等。
但是融匯城價格1萬左右，價格真不高。難道這是濟南主城區部分新盤，單價要破1萬的節奏？大家不要忽略，現在才只是8月15中秋節（今天9月15號），傳統的金九銀十才剛開始半個月。三叔估計現在開發商也就是先試探下市場火力，到了國慶節前後，才是真正拼刺刀的時刻。
中秋節期間濟南新盤降級促銷，絕不僅僅是這幾個樓盤，這僅是冰山一角。濟南樓市一場降價大戰，正在徐徐拉開，之前是部分樓盤小打小鬧，現在是很多樓盤潮水般先後降價促銷。這次中秋節的降價可能只是拋磚引玉，半個月後的10-1國慶節，或許才是各大開發商競相比慘的時刻。
三叔並非刻意唱衰，只是客觀分析市場。今年下半年的冬季，比以往來的更早些，也會更冷些。建議大家多穿點棉衣，多備點糧草。
歡迎大家多多關注。
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