4月15日晚間，保利地產（600048.SH）發佈了2019年報。橫向對比頭部房企，各項財務數據表現優異。縱向對比歷年數據，在銷售增速、土儲增速上稍顯美中不足。
次日午後收盤，公司副總經理潘志華、財務總監周東利、董事會秘書黃海，通過在線文字方式，回答了投資者的各種疑問。
觀察管理層回覆，雖然沒有明確2020年公司具體銷售目標，但表態看好後市，拿地趨向積極。
進入2020年，一個可見的事實是，一貫按步就班、求穩發展的保利地產，明顯“快”了起來。
銷售增速不及預期，但有提升潛力
年報數據顯示，2019年保利地產營業收入為2359.8億，同比增長21.3%，增速橫向對比不及碧萬融。
但利潤情況表現優異，歸母淨利潤279.6億，同比增長 47.9%，增長率優於碧萬恆，比融創稍弱（57.1%）。
從銷售數據看，2019年保利地產實現合同銷售收入4618億元，同比增長14.1%。橫向對比看，排名位列行業第5、央企第1（超中海、華潤），銷售增長率優於碧萬恆，弱於融創。
數據來源：公司財報 製圖：地產銳觀察
縱向對比自身歷年數據，在2017年合同銷售金額同比增速達到頂點後，2018、2019年銷售金額同比增速下降幅度均較大。
數據來源：公司財報 製圖：地產銳觀察
總體看，2019年銷售業績增速不及預期，但是未來有增長潛力。
一是分區域看，深耕見長效。
公司聚焦的 38個核心城市銷售貢獻達到 77%，珠三角及長三角簽約銷售均達千億規模。
其中，2019年單城簽約過百億的城市數量有13 個，在全國11個城市中銷售金額排名當地第一，25 個城市進入前三。
二是，貨值充裕。2019 年公司實現新開工面積 4983萬平米，竣工面積 2973萬平米。截至2019年末，公司待開發面積8112 萬平米，其中38個核心城市佔比達58%。
在4月16日的業績問答會上，保利地產管理層表示，2020年公司計劃新開工面積4300萬平米、竣工面積3400萬平米。且隨著疫情防控基本穩定，公司項目銷售基本恢復去年平均水平的8-9成。
西南證券分析認為，貨值充裕加上存貨結構優良，預計2020年保利地產合同銷售額或將超過5500億，增速有可能位居TOP5房企第1位（2019年第2），2021年有望衝回前三。
拿地不及預期，但2020轉向積極
年報數據顯示，保利地產2019年拿地力度有所下降。
- 新增拓展項目127個，新增計容面積2680萬平米，同比下降 14.0%；
- 對應總地價1555億元，同比下降19.3%；
- 拿地金額/銷售金額為33.7%，同比下降13.9%。
但是，拿地質量有提升。
2019年新增土儲金額的權益比例提升至71%，新增土儲權益面積為1916萬平米，與2018年基本持平。且新增貨量中，住宅貨量佔比高達84%。
從新增土儲分佈城市能級看，一線城市、二線城市和三四線城市拿地面積佔比分別為 6%、38%和 56%。從新增土儲分佈區域看，在京津冀、長三角、珠三角和中西部的拿地面積佔比分別為16%、16%、40%和28%。
保利地產已經形成了以中心城市為核心，以城市群、都市圈為延展的清晰的區域佈局結構，符合國家戰略導向。
從拿地成本看，控制也較為得當。保利地產在2019年上半年拿地僅826萬方，下半年市場降溫時積極補貨，年內拓展平均樓面地價5802元/平米，拓展溢價率14%。
截至2019年末，公司全口徑未售計容約8500萬平米，對應未售貨值約1.35萬億，一二線土儲貨值約超70%，預計未售土儲可滿足未來3-4年開發需求。
在4月16日的業績問答會上，保利地產管理層表示，基於中國城鎮化發展、城市群都市圈聚集趨勢，公司始終看好中國房地產市場，仍將聚焦於中心城市及重點城市群，繼續加大土地儲備。現階段受寬鬆的資金面影響，土地價格略偏高，公司將依據經營現金流安排，實施前緊後松的拿地策略。
進入2020年，保利地產明顯加大了拿地力度，一季度合計新增土儲建面約458.6萬平（3月108.2 萬平），對應總地價約346.9億元，平均樓面價約7564元/平米。一季度累計新增土儲建面、總地價同比分別增長64%和118%（不含國外項目）。
克而瑞數據顯示，一季度百強房企拿地金額與2019年同期相比下降23%。十強房企中，僅保利、華潤、世茂拿地金額同比上漲。
有機會實現逆週期超越
4月17日，中共中央政治局召開會議，再次提出“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展”。提出，要把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業上。
這也給房地產行業敲響了警鐘，隨著疫情得到控制，預計後續房地產行業資金面會重新轉向收緊，高負債房企資金鍊緊張局面持續。這也給資金充裕的品牌房企帶來了超車機會。
地產銳觀察認為，越是逆週期，央企在融資和拿地方面（含產業勾地、舊改）的優勢就愈發明顯。也許2020年突然而至的新冠疫情，會在接下來的幾年裡，讓地產江湖座次重排提速。
而保利地產作為央企龍頭，融資優勢明顯（2019年綜合融資成本僅為4.95%），且銷售回款能力強（2019年銷售回籠率93%），資金面穩健，不存在負債壓力（2019年末短債覆蓋比2.1 倍），這讓保利地產在逆週期有實力佔據優質土儲新增先機，而土地是房企實現規模持續擴張的根本。
但也有業內人士指出，因為保利地產和保利置業有不競爭條例，一些好的城市保利地產無法進入，比如深圳和寧波就是保利置業的地盤，這對於保利地產來說稍有遺憾。
在業績會上也有投資者提出了這個疑問。公司副總經理潘志華回覆，保利地產於2017年收購了保利置業母公司保利香港控股50%股份，實際上也可以通過保利置業業務發展取得收益。
早在2017年12月的股東大會上，保利發展董事長宋廣菊就明確表示，“未來兩至三年公司要重回行業前三”（2012年位列top3）。
如今兩年已過去，這個目標沒有實現。但保利地產重回行業前三的決心沒有變過。在去年5月份舉行的股東周年大會上，宋廣菊表示“這是一個3至5年（2022-2024）的目標”。
現在看來，保利地產重回前三，也許不用等那麼久。
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