近年来，为应对政府对楼市施行的限价调控政策，商品房销售市场发展出了“双合同”的交易模式，其具体表现形式为，在一个购房行为中，开发商与买受人签署《商品房买卖合同》的同时，再由开发商及/或第三方与买受人签署《委托装修合同》。通过前述操作，开发商将原本属于购房款其中一部分的款项予以了拆分，并将此部分款项作为《委托装修合同》项下的价款，以此来躲过主管部门对于房屋销售价格方面的监管。
在上述“双合同”的交易模式下，开发商一般核心关注两方面的问题：
1.“双合同”中《委托装修合同》是否是有效合同，如果其无效的话装修价款将如何处理？
2.《委托装修合同》是否完全独立于《商品房买卖合同》，因购房人违约，开发商能否同时主张解除《商品房买卖合同》及《委托装修合同》？
围绕前述两个核心问题，笔者通过本文向各位读者归纳、呈现实践中不同法院的不同处理方式。
关联法条
1.《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”
2.《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
精选案例
问题一：《委托装修合同》的效力问题
【观点一】《委托装修合同》缺乏对相关装修条款的明确约定、未实际履行，交易双方隐藏的真实意思表示是拆分购房款，《委托装修合同》项下的款项实际为购房款，《委托装修合同》应为无效合同。
一、黄嘉健、广州广进房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
广东省广州市中级人民法院
（2018）粤01民终15723号
案情简介
2013年11月21日，广州广进房地产开发有限公司（下称“广进公司”）与黄嘉健（下称“购房人”）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定黄嘉健向广进公司购买案涉房屋，约定房屋是装修交付，买卖合同价款1320908元。同日，购房人与案外人广东宏大建筑安装工程有限公司（下称“宏大公司”）签订《装饰工程委托协议书》，装修价款282805元。上述两份合同签订后，购房人支付了装修款和房价款。后因广进公司逾期办证产生纠纷，购房人起诉要求逾期办证违约金，并按照装修款和房价款的总额为基数计算。
裁判观点
法院认为，黄嘉健与广进公司签订的买卖合同中已经约定案涉房屋装修交付，可见，装修的义务主体应为广进公司，黄嘉健无需再行与他人就案涉房屋签订装修合同。广进公司主导黄嘉健与宏大公司签订的装修合同，并非合同双方当事人的真实意思表示。广进公司主导黄嘉健与宏大公司签订装修合同实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，黄嘉健与宏大公司签订装修合同为虚假意思表示，并未真正履行，且有违法嫌疑，应为无效。双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款为1603785元。因此，黄嘉健要求以房屋交易价款1603785元作为计算逾期办证违约金的基数，依法有据，应予支持。
【观点二】 因购房人未能提供证据证明其在签订合同时存在被欺诈或重大误解的情形，购房人无权撤销《委托装修合同》，但确认装修价款是购房款的组成部分。
二、广东诚加装饰设计工程有限公司与王静、广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司装饰装修合同纠纷案
广东省广州市中级人民法院
（2016）粤01民终5597号
案情简介
2013年6月5日，广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司(下称“碧桂园公司”)作为甲方（卖方）、王静作为乙方（买方），共同签订了《商品房买卖合同》、合同附件一至七及补充协议（附件七）附录一至三，附件七《商品房买卖合同补充协议》第十五条约定：该商品房为毛坯房，甲方不负责装饰，交付标准按《商品房买卖合同》附件六的约定执行。在上述商品房买卖合同签订当日，王静作为甲方（委托方）、广东诚加装饰设计工程有限公司（下称“诚加公司”）作为乙方（承接方）、碧桂园公司作为丙方（开发商），三方签订了《委托装修合同》及合同附件一至三。另涉案楼盘是以精装房报建的。王静在签订上述合同后，已依约支付了全部购房款，但未支付装修费。诚加公司起诉王静履行《委托装修合同》并支付装修款，王静反诉撤销装修合同，按市场正常价格评估装修价值，按市场正常价格交付装修款。
裁判观点
法院认为，从《委托装修合同》的内容上看，各方当事人缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等等，虽然约定了装修价款的总额，却没有关于金额如何构成的约定。而且碧桂园公司向王静发出收楼通知书时，涉案房屋已经是带精装修状态，碧桂园公司、诚加公司也确认涉案房屋装修是由碧桂园公司施工完成的。结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料，装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分。王静以欺诈为由主张撤销《委托装修合同》，但王静未能提供证据证明其在签订合同时存在被欺诈或重大误解的情形，法院不予支持。至于王静要求按市场正常价格评估装修价值，支付房屋的装修费，由于装修款实际是房款的一部分，法院亦不予支持。
【观点三】拆分价格，捆绑装修销售不必然违法，《委托装修合同》有效。
三、张雷虎与北京田家园新城房地产开发有限公司等确认合同效力纠纷案
北京市房山区人民法院
（2015）房民初字第13031号
案情简介
2013年12月29日，张雷虎（买受人）与北京田家园新城房地产开发有限公司(下称“田家园房地产公司”)（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。2013年11月23日，张雷虎（甲方、业主）与田华建筑公司（乙方、装修单位）、田家园房地产公司（丙方）签订《幸福家居解决方案协议书》，写明“确知较通常市场价格偏高，但鉴于丙方的品牌价值、技术、设计、服务理念等因素，甲方认为公平合理”。张雷虎曾向田家园房地产公司出具了书面承诺，内容为：“经出卖人给予买受人充分提示、解释及说明，买受人已详细阅读并充分理解《幸福家居解决方案协议书》（简称《协议》）的条款及其含义。买受人在此确认：买受人签署《协议》系本人真实意思表示，不存在重大误解，也不认为《协议》存在显失公平，买受人自愿选择幸福家居解决方案并自愿签署《协议》”。张雷虎以上述协议剥夺其作为消费者的自主选择权和公平交易权，以合法形式掩盖非法目的，且损害社会公共利益为由提起诉讼，请求判决《幸福家居解决方案协议书》无效。
裁判观点
法院认为，首先，张雷虎承诺已然理解并自愿选择订立涉诉装修协议，涉诉协议为张雷虎、田家园房地产公司和田华建筑公司共同订立，系三方合意的结果，不存在侵害其自主选择权和公平交易权。其次，捆绑销售折算后的房价有可能高于政府指导价格，但该情形并不必然导致销售行为的违法性，并且涉诉销售项目的业主具有特定性，不涉及不特定公众利益人的合法利益，即不涉及社会公共利益。
问题二：《委托装修合同》的独立性问题
【观点一】《委托装修协议》与《商品房买卖合同》相互独立有效，不得以未履行《委托装修协议》要求一并解除《商品房买卖合同》。
一、武汉锦苑中南房地产开发有限公司与童海田装饰装修合同纠纷案
武汉市黄陂区人民法院
（2018）鄂0116民初6595号
案情简介
2017年12月23日，童海田与武汉锦苑中南房地产开发有限公司（下称“中南公司”）签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，约定房屋（毛坯）总价款989652元。同时针对该购房合同，签订了一份《房屋委托装修协议》，约定装修总价为230500元，并约定如果童海田逾期付款累计达10天，中南公司有权解除“装修协议”和“购房合同”。童海田在履行了支付全部购房款义务后，未在约定期限内给付装修款，中南公司提起诉讼，要求解除《武汉市商品房买卖合同》及《房屋委托装修协议》。
裁判观点
法院认为，双方签订《武汉市商品房买卖合同》与《房屋委托装修协议》，系两个相对独立的合同，是双方真实意思的表示，并不违反法律规定，该合同合法有效，双方应依约全面履行合同义务。童海田在《武汉商品房买卖合同》中，已经履行了全部义务；同时，双方在《武汉商品房买卖合同》中明确约定了单方解除合同的条件及相关事项，中南公司主张因《房屋委托装修协议》的解除，就直接导致《武汉商品房买卖合同》的解除，显然缺乏事实与法律依据。
【观点二】《委托装修协议》约定的装修费用反映的并非真实的装修成本，而是房价款的一部分，据此《委托装修协议》应为购房合同的组成部分，不得单独解除。
二、余园园、阜阳市颍州碧桂园房地产开发有限公司委托合同纠纷案
安徽省阜阳市中级人民法院
（2018）皖12民终514号
案情简介
2017年5月2日，余园园与阜阳市颍州碧桂园房地产开发有限公司（下称“颍州碧桂园”）签订《认购书》及《装修合同》。《认购书》载明：余园园已明确知悉此认购价为毛坯房价格，但鉴于其希望购买精装修商品房，故自愿委托甲方于交付前对该毛坯房进行精装修，乙方需于交付前另行支付装修费用257805元。后余园园基于颍州碧桂园捆绑装修行为，起诉要求解除《装修合同》。
裁判观点
法院认为，从本案的认购书及附件中反映，双方签订的系购买精装修房的合同。虽然其后分别签订了装修合同和商品房买卖合同，但《装修合同》约定的装修费用反映的并非真实的装修成本，而是房价款的一部分，其与购房合同约定的价款共同构成涉案房屋的总价款。余园园单独要求解除涉案《装修合同》不符合法律规定。若认为上述合同具有解除的法定事由，可以对涉案装修合同、商品房买卖合同一并予以解除。
实务简评
“双合同”的销售模式虽然从交易外观上来看是由两份独立的合约组成，但是这种交易外观刻意隐藏了其背后真实的交易内核——即拆分房价，绕开价格监管。究竟是尊重交易外观，还是探究背后真意，是实务处理的核心所在。如果过分强调对于外观的尊重，并通过司法裁判的方式将这种有意包装过的交易模式进行权威背书，实际上是有损调控政策权威，害及社会公共利益（对于此处的公共利益，本文认为调控政策的考量是为了稳定房地产市场价格，稳定国民经济支柱产业的有序及长远发展，是承载了特定价值取向的社会公共利益的）。因此，我们可以看到在实务处理中，大部分法院会选择将《委托装修协议》与《商品房买卖合同》放在一起进行系统看待，并综合考量《委托装修协议》项下究竟能否对应有真实、具体、等价相当的装修合同内容，并据此判断装修协议项下的价款与房屋价款之间的关系，这种选择的背后也体现了人民法院对于“实质正义”的价值追求。
在上述前提下，对于问题一，虽然实践中出现了上文列举的不同法院观点，但是可以看到不同的观点之间仍然具有共通性，即没有刻意割裂《委托装修协议》与《商品房买卖合同》之间的关系，并一致认为装修价款是购房价款的一部分；观点之间的不同主要集中在《委托装修协议》是否要认定为无效，但即便是在将《委托装修协议》进行无效化处理的案件中，人民法院也并没有判处开发商返还装修价款，而仍然将其认定为购房价款的组成。
同时，问题一项下的观点二中的案例更值一提，该等案例呈现了实践中购房人最常提出的一类观点，即认为委托装修协议项下的装修价款与实际装修成本相较明显畸高，从而要求调低或拒付装修价款。而实际上，根据一般的商品房销售经验，购房人在作出购房决定时其实已经知道开发商作此房屋售价拆分的操作意图，并且购房人如认为装修价格不合理的话完全可以选择不与开发商签约、成交，购房人事后再以装修价格不合理为由而拒绝履行相应义务亦是不诚信的体现。因此，持观点二的法院判决，通过撕破双合同交易外衣的方式，将双方真实的交易安排予以显明化，以此作为平息双方观点分歧的核心抓手，既对开发商的交易包装行为进行否定性评价，又对购房人有失诚信的诉讼主张进行回应，判决结果更为公平合理。
对于问题二，尤其是该问题下的观点一，审理法院认为《委托装修协议》独立于《商品房买卖合同》，从而不支持同时解除前述两份协议的开发商主张。这似乎是对上文结论的一种否定，但是笔者认为法院的真实逻辑在于本案件中购房人已经履行了大部分的合同义务（按照商品房买卖合同的标的来看，购房人已经全部履行完毕；如将两份合同一并来看的话，购房人也已经支付了81%的合同价款），在此等情况下如果支持同时解除两份协议的话对于购房人而言并不公平。前述处理方式也可以说是对于“实质正义”的追求方式，但是此等处理方式虽然看起来维护了购房人的利益，但却是以法院的视角定义了“购房人的利益”，购房人在作出购房决定的之前及当时，应当是知道装修价款实际上是购房款的组成部分的，如此处理结果与交易双方的交易本意而言冲突甚明。当然该观点目前来看尚属小部分的个案，笔者也将持续关注此类型法院观点的存在与演变。而问题二下的观点二，正是对上文结论从合约关系方面的印证，其合理性不再赘述。
专业建议
既然法院对于此类型案件的审判考量主要是对真实交易目的的探究，以及对交易公平性的维护，那么为了避免人民法院对于真实的交易目的作出不同的法律认定，则针对“双合同”模式，本文建议如下：
第一：购房人签署《认购书》前，建议开发商如实向购房人说明房款总价的构成及双合同的安排方式。
第二：购房人签署《认购书》前，由购房人向开发商出具单方承诺书等文件，表明购房人知悉并接受拆分房价的安排，接受装修款高于市场标准。
上述第一及第二点建议主要是为了以书面形式固定双方的真实交易目的，使得购房人充分知悉并理解此等交易安排的真实逻辑；同时，将该等说明及承诺书安排在签署认购书之前，是为了避免在认购行为完成后，认购人以装修价款不合理或不知悉双合同安排为由拒绝签署买卖合同并要求开发商（双倍）返还认购定金。
第三：从价款支付安排上，由于装修价款属于购房款的一部分，为避免后期产生回款风险，建议对装修价款的支付时间做如下安排：
①如购房人支付购房款的方式为一次性或按揭付款的，则购房人支付装修价款的时间建议早于其支付购房款/首付款的时间；
②如购房人支付购房款的方式为分期付款的，原则上亦建议购房人支付装修价款的时间早于购房人支付首期购房款的时间，如前述安排购房人难以接受的，则建议购房人支付装修款的时间应至少与分期购房款保持同步。
【本文由建纬（深圳）律师事务所出品】
声 明
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