文 林夏淅
2019年，在“房住不炒”大基調下開始，在疫情黑天鵝的陰影下結束，房地產行業整體降速明顯。
目前外部環境存在較大不確定性，黑天鵝的翅膀可能還沒有完全展開，2020年也變得更加不確定。
如何在複雜環境下穩步發展，陽光城會給出什麼答案？
01
盈利能力增強
繼2018年以1600億銷售額進入千億房企陣營後，2019年，陽光城全口徑銷售額再次突破，達到2110.3億元，同比增長29.58%，超出前期設立的1800億元的全年目標，銷售面積1713.27萬平方米，同比增長35.29%，為自己立下一個新階段的里程碑。
與這種成績對應的是，陽光城在克爾瑞“2020中國房地產百強企業”中位列第13名、“成長性TOP10”第5名、“成長速度10強”第1名。
在全年“房住不炒”的大基調下，能夠實現這樣的業績並不容易，而這與其對市場的預判和三場“戰役”不無關係。
2019年一季度，陽光城抓住了宏觀政策短期寬鬆的“小陽春”機會，通過第一場戰役“春節不打烊”實現開門紅；4月份，陽光城做出政策收緊的預測，並在內部提出了“五一行動”，即在5月至9月要實現千億銷售額；再加上此後“一七再來”行動，全年銷售規模成功提升，福州、上海、浙江等區域均突破200億元。
但同時，在國內地產行業進入下半場的大背景下，陽光城2019年的增速也有放緩，2019年全年確認收入610.49億元，同比增長8.11%，歸母淨利潤40.20億元，同比增長33.21%，兩者增幅較上年都有小幅下滑。
相比2018年，在五個銷售區中，陽光城2019年的銷售重心開始向長三角地區集中，該區權益銷售比重較上年提高了4.35個百分點，而珠三角、大福建、京津冀和內地幾個區的佔比均有不同程度的降低。
全年排名前三的內地區、長三角區和大福建區的權益銷售金額分別為515.43億元、413.46億元和236.2億元，佔五區權益銷售總額的比例分別為38.14%、30.59%和17.48%。
降速的同時，陽光城的盈利能力有所改善。
最新年報數據顯示，2019年陽光城毛利率和淨利率分別為26.58%和7.08%，連續兩年同比提高，加權平均淨資產收益率也提高了2.54個百分點至18.92%。
在2018年的業績會上，陽光城集團執行董事長兼總裁朱榮斌曾經表示，2019年是公司的管理和品質提升年，目前公司規模比較大，希望再過兩年真正做到有點強，最終把公司做成又大又強 。
2019年的業績會上，陽光城執行副總裁吳健斌表示，接下來的任務是對這樣的毛利率水平做一個維持，然後才是儘可能的改善。
02
現金為王，穩步前進
自2017年宏觀融資政策逐漸收緊，房企也陸續進入“去槓桿”階段。
自2018年下半年，陽光城開始在融資方面調整措施，當年淨負債率降低70個百分點至182.22%，2019年末進一步下降44.02個百分點至138.2%。
對房企而言，淨負債率能更好地反映其負債狀況，計算公式為：有息負債減去貨幣資金後的淨值除以淨資產。陽光城淨負債率的下降，一方面在於其帶息債務的減少，另一方面在於其貨幣資金的增加。
2019年末，陽光城帶息債務合計1123.21億元，近三年規模相當，其中短期債務335.49億元，佔帶息債務比重較去年末下降12.94個百分點，整體償債壓力相對減輕。
同時，陽光城2019年年末賬面貨幣資金419.78億元，是一年內到期帶息債務的1.25倍，屬於公司近十年來的高位。
公司資金的充沛是因為經營活動的回款和債務規模的合理控制。
數據顯示，陽光城2019年籌資活動產生的現金流量淨額延續了2018年的負數狀態，表示淨減少，而經營活動產生的現金流量淨額，則在2017年、2018年之後繼續保持為正數，達到153.96億元，全年平均回款率達到80.2%。
這意味著，快速回籠的資金覆蓋了債務減少的淨額，成為陽光城增加賬面貨幣資金的重要方式。
基於經營業績增長和財務槓桿的控制，2019年陽光城的主體評級機構首次將其評級提升至AAA，這對於接下來的融資計劃起到了積極的作用。
一方面，陽光城的多元融資渠道正在搭建。截至2020年4月，陽光城已陸續發行了30億元小公募債券，開展了8億元物業資產的證券化融資，以及3億元的海外債。
另一方面，評級上調後陽光城的財務成本有所下降。全年來看，陽光城2019年7.71%的融資成本較2018年末下調了23個基點，成為繼2018年下降22個基點後，又一次突破。
在資產規模增長、優質土儲擴充的前提下，能夠做到控制帶息債務規模，降低融資成本，這對於地產行業危機與機遇並存的2020年來說，無疑是一顆強有力的定心丸。
03
土地儲備結構優
從福建出發的陽光城，經過多年的發展，已經走入了全國二十餘個城市。
從千億邁入兩千億，陽光城在多座城市創下銷售新高的同時，也在持續拿地，為之後的發展做鋪墊。
2019年，陽光城以491.77億元對價，獲得了937.1萬平方米的權益土地儲備，以可售貨值測算，新增土儲權益比例為70.5%。
一輪強勢拿地後，截至報告期末，陽光城總可售面積為4523萬平方米，可售貨值達到6324億元，在城市的分佈上，一線城市佔比26%，二線城市佔比48%，在區域的分佈上，三大城市群（珠江三角洲、長江三角洲和京津冀）佔比46%，大福建佔比15%，其他則主要分佈在全國各省會城市。
在三四線城市面臨較大的房價下行壓力、一二線城市成為接下來房價上漲的新動力時，陽光城圍繞一二線城市的重點佈局，成為此後業績持續增長的基礎。
進入2020年，陽光城1-3月共以103.94億元的權益對價總額，在福州、南平、杭州、長沙、漳州等多個城市，以招拍掛和收併購的形式拿下了14個土地項目，對應的土地面積和總對價分別為124.97萬平方米和154.52億元。其中1月以257.7億元的新增貨值在CRIC榜單上位居第一。
業績發佈會上，朱榮斌對於未來的拿地持相對謹慎的態度，表示“賣多少拿多少”是眼下應對眾多不確定性的策略。
04
新架構提升效率
在兩千億元的銷售新臺階面前，陽光城在公司組織架構方面進行了升級、精簡。
2019年底，陽光城啟動組織變革，加大推進管理精細化進度，對集團-區域-基層三層架構進行了全面升級，其中在區域層面，28個區域通過大區域套小區域、兩個體量相似的區域並行、同地區的兼併整合等多種方式優化為16個區域，精簡管理架構，提高效率。
同時，在項目層面上，陽光城將以項目部為抓手，對項目總進行賦權，提升項目部的能力。
用朱榮斌自己的話說，這種組織變革的作用就好比碳的同素異形體，石墨和鑽石，就是因為排列方式不同，性質和價值就完全不同。
房地產行業的土地紅利期已過，爆發式增長和高企的回報率早已不再，要想在地產行業的下半場取勝，房企必須優化自己的管理模式，加強運營、提高效率，在未來的地產行業中獲得更多溢價。
隨春天而來的，是國內疫情逐漸得到全面的控制，各大房企加速復工，以及各地居民需求的釋放，房地產行業在寂靜的2月之後也逐漸復甦。
3月，百強房企單月累計銷售金額達到7679億元，同比下滑14.7%，環比則大幅回升了23個百分點。
陽光城方面，3月實現銷售金額為137.17億元，較2月份44.61億元的銷售額有了大幅提升，與去年同期139.66億元的銷售金額相比也只有小幅下滑，這意味著陽光城已陸續找回節奏。
陽光城認為，短期內政策支持和經濟下行將形成對沖，對行業的影響可能體現為紓困而非刺激，但從中長期來看，房地產行業仍是國民經濟重要組成部分，未來企業比拼的更多是自身運營能力，而不再是土地紅利。
已經提前完成佈局的陽光城，對於2020年的期許依然維持“2000+”億元的銷售目標，其中的“+”，是公司在複雜環境下留下的一個無限可能的變動區間。
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