對於房地產企業，項目儲備如果升 值是“現金奶牛”，如果存貨在非一線城市，則存在存貨跌價的風險。近日，金科股份(000656,股吧)發佈公告，公司對9個項目計提存貨跌價準備9.8億元，雖然此次跌價的存貨佔總資產比例不高，但是對主打三四線房地產的企業敲響警鐘。項目佈局是房企制勝關鍵，這也是在行業調整週期，諸多房企打折“搶收”、萬科提出“鞏固基本盤”的深層原因。
金科股份項目計提跌價約10億
金科股份日前公告稱，經公司對現有房地產開發項目進行減值測試後，發現9個項目存在減值跡象，公司對這9個項目計提存貨跌價準備9.8億元。
近年來，按照國家“房住不炒”的總基調，各地採取了“因城施策”、“一城一策”的調控政策，公司在部分地區的部分項目受到地方限價等政策的影響。金科股份(000656.SZ)近日公佈，為真實、準確反映公司財務狀況，公司每年均按照《企業會計準則》及公司現行會計政策確定的存貨跌價準備確認標準和計提方法，對存貨進行減值測試。
金科股份表示，去年3月份，公司曾發佈2019年存貨跌價準備公告，對旗下重慶、安徽、四川、山東、江西等地9個項目計提存貨跌價準備9.82億元，這些調整導致其歸母淨利潤減少了9.56億元，歸母淨利潤率下跌了1.41個百分點。
近兩來，金科股份一直堅持“二三線為主、一四線為輔”的投 資策略，圍繞“三圈一帶、八大城市群”進行戰略佈局。不過，財報顯示，在金科股份截至去年末的土儲分佈中，來自弱二線城市及三四線城市的土儲仍居多。
有業內人士提醒，隨著行業競爭的加劇、區域分化及三四線城市去化壓力的到來，再加上年初新冠肺炎疫情“黑天鵝”的影響，金科股份在弱二線等的相關項目是否仍能保持目前的去化速度，仍有待觀察，而一旦去化不佳，或會影響公司的銷售業績。
三四線城市項目是計提“重災區”
數據顯示，大型房企的存貨在2018年以及2019年一季度普遍出現了大幅的上升;這也是諸多房企打折“搶收”、萬科提出“鞏固基本盤”的深層原因。
在上述時間段的財報中，多家房企計提了存貨跌價準備。其中，一線城市如上海、廣州的項目包含其中;二線城市如成都、西安、天津、廈門最為常見;三四線更是“重災區”。
根據財政部近期公開的財綜〔2019〕14號文《關於下達2019年中央財政城鎮保障性安居工程專項資金預算的通知》，全國城鎮棚戶區計劃改造套數相比2018年下降近303萬套，降幅達51%，這將加劇二、三、四線樓市的去化難題。
銷售回款是房企最主要的現金流來源，而要實現健康的現金流管理，處理存貨、去庫存是關鍵。
舉個栗子，華夏幸福(600340,股吧)2018年度計提存貨跌價準備10.12億元，其中，對開發成本計提存貨跌價準備9.87億元，對完工開發產品計提存貨跌價準備2485.61萬元。計提項目主要位於廊坊市、香河縣、嘉善縣等區域，顯示環京津樓市增長乏力。
另外，拿地成本過高，可變現淨值低於存貨成本，需計提相應存貨跌價準備，是房企計提的理由。
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