編者按：
他們是地產商的中堅力量，他們是城市崛起的脊樑，他們是美好生活的營造者。樂居財經聯動全國百城，推出《見地》人物系列之“對話經理人”，一起聆聽區域總、城市總講述其建設美好生活的故事。本期【見地】對話嘉賓：中國奧園旗下奧園商業地產集團上海公司總經理萬理先生。
撰文 | 楊蕾
出品 | 樂居財經
“這是上海衛星地圖，草地、房屋這些主要建築都能非常清楚地看到。”進入萬理辦公室，率先映入眼簾的是一張佔據辦公室半面牆的醒目地圖,清晰地標註著中國奧園在上海的各個項目位置。“心中有藍圖，你才有夢想。”
於2019年加入中國奧園的萬理，對奧園“構築健康生活”的品牌理念，以及“一業為主、縱向發展”的戰略佈局有著高度的認同感，這也是他放棄諸多機會，選擇牽手中國奧園的最重要原因。
在萬理的帶領下，奧園上海公司形成了“樹立產業標杆，做大銷售規模，做強奧園品牌”的戰略規劃。經過一年多發展，上海公司雙線發力、齊頭並進，產業地產實現美谷+智谷雙谷聯動，住宅地產實現嘉定安亭優質項目迅速落地，同時儲備了多個優質的產業及商住項目。
雖入行已近二十年，但言談間不時讓人感受到這位北京爽朗漢子的謙遜低調。“我們是個新兵，來上海才一年，這裡這麼多房企老大，我們要多學習、多取經，跟其他企業形成合作。”
9月1日，樂居財經獨家專訪中國奧園旗下奧園商業地產集團上海公司總經理萬理，聽他講訴奧園如何構築健康生活。
滬上首個商住辦項目落地
今年上海土地市場比較“火熱”，萬理也瞄準土地市場的機遇，帶領上海團隊積極參與公開市場拿地。
“3月以後，上海很多土地都放開了，導致競爭越發激烈。我們也敏銳地捕捉到這個機會，所以快速地進入到這個戰場當中。”
2020年7月17日，奧園以15.4億元底價競得上海市嘉定區安亭鎮商住辦地塊，樓面價11500元/㎡。
“這是中國奧園在上海拿下的第一個商業住宅項目，相當於奠定了上海公司在當地一個比較好的基礎。”談到成功拿下該地塊，萬理仍十分欣喜。“當時拿這塊地，也是本著真正意義上的把產品做好，把住宅環境做好，把商業氛圍做好，讓老百姓滿意，讓政府滿意，讓企業獲利。我覺得至少做到三贏，而不是雙贏，這是我們當時拿這塊地的初心。”
據瞭解，安亭項目位於嘉定區安亭鎮，計容建築面積約13.4萬平米，包含約4萬平米的商業和辦公，北鄰東方肝膽醫院，南接安亭北站。
萬理透露，考慮與醫療產業形成聯動，利用奧園自身的健康產業運營優勢，接下來將在地塊內導入醫美產業，形成集合美容整形、休閒康體等功能，打造目的地型的商業業態，形成北上海地區的一條魅力街區。
同時，沿北側道路，建成兩座現代風格的塔樓，引入一家酒店，為肝膽醫院形成陪護的配套功能，在住宅方面，上海公司希望將其打造成現代產品。
發力上海市場
作為廣州本土成長起來的千億級綜合性跨國企業集團，在聚焦粵港澳大灣區的同時，中國奧園對外拓展也在加速，近年來加強了中西部核心區、華東區域、環渤海區域市場的深耕佈局。
公開資料顯示，2019年5月，中國奧園與上海奉賢區簽訂投資東方美谷的協議，將攜手發揮各方優勢，整合健康、醫美、金融、電商、科技等產業資源，將其打造成具有國際影響力的健康美麗產業綜合體。
“上海奧園美谷項目是我們上海產業項目的開山之作，還被列為了奉賢區今年的重點工程，增強了我們在這裡把產業做大做強的信心。”萬理介紹，目前，中國奧園正建設打造奧園美谷一期，並準備獲取二期土地，擴大產業園面積。
“集團很關注上海的發展，這也是我們上海公司發展的機遇，依託於集團對於整個核心城市的關注點，讓我們能夠更好地在這個地方深耕。”萬理表示，從上海公司來說，第一，想做大規模；第二，想把產業和地產的方式結合在一塊；第三，體現奧園複合產業的優勢。
“每個區域有每個區域的特點，更多的是根據城市、區域產業發展的需求和特點，去定製相應的產業、商業、教育等等跟地產的比例。比如，奉賢的產業需求量可能更大些，嘉定的商業需求會更高點，松江的教育資源要求會更高點，主要的核心點還是構築健康生活。”
誠意正心做產業
相對於傳統房企的“快拿地、快開發、快銷售”的短平快操作模式，產業地產的培育和發展需要較長的週期，開發難度更大，且涉及融資、開發、服務、招商、產業培育等因素，要求較高，對項目操盤手的需求更嚴格。
在萬理看來，中國奧園做產業地產的一個核心點是“誠意正心。”他指出，第一，不要把產業當做噱頭，心裡要想著真正把產業做起來，把產業的整個鏈條想明白，到底哪些跟地產相關，哪些能夠植入，把地產鏈條做長，這樣才更能有機會；第二，做產業不能有急功近利的思維，要擁有一顆平常心。“對於產業地產而言，你不要想著高週轉，不要想一來這個項目就能帶來收益，做大做強以後，你才有可能。並且，做產業一定要有一顆恆久的心、誠意的心，要耐得住寂寞。”
此外，在“一業為主，縱向發展”戰略佈局下，中國奧園豐富的產業板塊也成為產業地產發展的助力。
“你在這個地方不僅僅是建一個房子，應該是建一種生活方式，或者說居住方式、工作方式，需要有一個非常詳細的規劃。不僅僅是地產開發，我們還有商業、科技、健康共八大產業，交給我們一家就可以承擔，而不是說再找8家不同領域企業組合合作。這樣合作的穩定性就更加牢固，這個是我們複合地產的優勢。”萬理說。
公開資料顯示，截至目前，中國奧園打造了“地產、商業、科技、健康、文旅、跨境電商、資本投資、城市更新”八大產業板塊，築造了317 個地產項目。
“奧園很早就在做複合型地產，奧園有自己的醫美、科技這些產業，奧園也值得把產業作為未來的一個增長方向，所以我們現在是齊頭並進，產業和地產一起發力。”
因地制宜
疫情背景下的業績半年考，中國奧園率先交出了超預期的成績單。
中報顯示，中國奧園2020年上半年錄得營業額282.4億元，同比增長19%；前7個月實現物業合同銷售約604.2億元，完成全年銷售額目標46%；合同銷售金額權益比約79%，保持行業較高水平。
在萬理的帶領下，奧園上海公司收穫頗豐，投資拓展方面拿下安亭項目，美谷產業項目也穩步推進，同時多個儲備項目在深度洽談中。
對於下一步計劃，萬理表示，將積極參與長三角地區土地市場，在上海則合作為主，土拍為輔。投資區域優先選擇上海，次選環滬、華東。“我們的目標是根據政策變化或者市場的變化去動態制定，尤其在上海，需要因地制宜。”
以下是樂居財經與萬理對話精選：
樂居財經：您覺得奧園上海公司實現增長的發力點是什麼？
萬理：上海公司發展核心策略：對外產城融合，資源整合；對內提質增效。
具體細分為4個業務策略：
1、準投資，聚焦土地市場、提升投資精準度、強化投後管理；
2、強經營，依託集團、深耕上海、搭臺唱戲；打造多元化業務操盤能力，全面提升經營質量；
3、控品質，多專業協同、強化工程管控、捍衛操盤節點、以美谷項目促進奧園品牌迅速落地；
4、促業績，錨定現金流和利潤、持續推進提質增效、城市公司業績全面達成。
樂居財經：在行業壓力越來越大的背景下，如何構建公司競爭力？
萬理：企業核心競爭力=戰略*組織能力，所以房企競爭力構建，既要好戰略，也要強組織能力，好戰略讓方向選對，強組織力則把戰略落地到位。
年初公司組織核心高管“戰略研討會”，形成清晰、合理的戰略規劃，指明公司發展方向；同時，組織全員“戰略傳達會”，制定戰略執行地圖管控機制，統一思想、統一動作，讓戰略迅速傳達落地。
為提升組織能力建設，適配戰略發展需要，秉承拼搏、協同的“奮鬥精神”，我們開展酷跑活動，打造團隊協同、配合、執行及拼搏精神。推出學習中心、高管課堂、“一人一課”活動、中高管能力提升課程、管理九板斧、沙盤演練，組織戰略深化研討，迅速提升公司戰略思維，提升組織戰略執行能力，細化任職資格、人才標準，採取PMO運營體系、矩陣式二級管理架構，從組織、文化、精神層面，確保團隊力出一孔，利出一孔，為業績突破打下堅實的組織基礎。
樂居財經：後疫情時代，如何應對市場之變？
萬理：今年初以來的新冠疫情也對購房者在住宅的空間、健康、品質的觀念上有了更高的要求。這些問題需要房企用心去解決，用心打造每一個產品，用心對待每個客戶。
為應對這種變化，中國奧園對產品體系進行全面煥新，提出了“構築健康生活，營造智慧社區”的新時代產品主張和A+產品力體系。具體而言，奧園A+產品力體系由居住家、鄰里家、匠心家、服務家、城市家五個部分組成，以強大的產品建造能力和綜合的健康服務體系，實現不同空間層級下的客戶全生活場景覆蓋。
我們深信產品是房企的基石，同時為應對疫情之下新的變化，需要發揮中國奧園自身的優勢。作為複合地產的創造者，除傳統的住宅開發領域外，中國奧園將更多地從產業、商業、城市功能配套、城市更新等方面入手，積極參與上海的城市建設。
樂居財經：3月以來，上海土地市場又開始“火”起來，日前更是連續上演地塊爭奪戰，您怎麼看當前的這股熱度？
萬理：招掛複合制度鬆動之後，參與拍地的主體相比之前更加多元化。二季度開始，融資環境鬆動，開發商拿地的彈藥比之前稍微充分一些，加上銷售恢復正常，房企更多去關注上海這樣的核心城市。
所以從管控土地市場的角度看，後續需要關注地價過高或過快上漲的風險。大體上說，相關房企也要關注下半年地市被管控的風險，尤其是要防範高價拿地所帶來的風險。
樂居財經：未來房地產趨勢，競爭主戰場在哪？
萬理：未來房企競爭的主戰場，我認為會集中在這三個地方。
第一個熱點，人口超過1000萬的大城市，但是它還有潛力從1000萬變2000萬的超級大城市。已經超2000萬的比如北京和上海，不會再把城市規模擴大一倍造許多房子。
第二個熱點，超級大城市都會帶出一個大都市圈。城市圈中的中等城市、小城市，是會加速度發展，例如，浙江嘉興和江蘇蘇州。
第三個熱點是城市群，如長三角、珠三角，京津冀、武漢長沙城市群等等。
樂居財經：給當前年輕人一些建議。
萬理：只有踏踏實實的把事情做好了，你才有可能有機會。但是等機會來臨時，你千萬不要放棄，要去嘗試，萬一成功了呢，夢想總是要有的。
正如陳春花教授筆下的：“人生是一場旅行，工作是一種修行。”經歷酸甜苦辣，享受通過努力獲得的成長，取得的成績，達成的結果。
本文標籤：見地,萬理,中國奧園
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