是不是越來越看不懂深圳房價了？
新房市場出現“爆款”後，二手房市場快速升溫，西部的寶中，均價達到10萬+，已經超過了前海和後海片區。
與此同時，看不懂的還有臨深！
世聯行數據顯示，惠州1個月賣房9595套，1季度房價不降反漲，惠城均價已經突破1.2萬/平。另一邊的東莞，104套房源報價上調，城區住宅備案破4萬，別墅破6萬。
為何2018年7.31政策以後，進入橫盤階段的寶中，現在步入了房價10萬+時代？
又為何臨深片區如此亢奮？
PART.1
寶中報出21萬單價
更大是前海擴容的刺激
這段時間深圳西部很熱，有一個片區尤其讓人關注，即寶中，房價很亢奮，鏈家網顯示片區二手房均價已經10.4萬，力壓前海、後海、蛇口這些豪宅片區。
去年，風頭最勁的片區也是寶中，從上半年的7.7萬均價，半年時間上升到9.9萬，新房均價也率先衝到了10萬+。
而最近，網爆寶中壹方中心，95平毛坯，單價15.45萬成交，刷新片區房價新紀錄。
原本以為受YQ影響，業主出於房貸壓力，會降價賣房，事實卻背道而馳，寶中多數二手房價直奔10萬+而去，房價越掛越高，調價幾十萬的一堆，甚至有業主報出21萬的單價，還有個別出現10天加價50萬、兩次調價1000萬的。
雖說有個別降價，但仔細觀察會發現，也是在之前漲價很多的基礎上相應降價，算下來單價依舊堅挺。
很多人會問：寶中憑什麼？是靠什麼突出重圍，悄然登頂10萬+的？
寶中能後來者居上，除了2月份的粵港澳大灣區綱要、8月份的先行示範區、11月的豪宅稅取消這三者的因素，更大是前海“擴容”的刺激。
事實上，2010年報批前海合作區之際，也曾傳過18平公里的前海合作區版：前海合作區15平方公里+寶中部分3平方公里。可能是因為寶中屬於寶安區的原因，當年沒有納入到前海合作區中。
前海成立後，關於前海“擴容”猜想一直在坊間流傳，從流出的幾版擴容方案中，寶中已經是前海“擴容”的重地，認為不管怎麼擴，都繞不過寶中。
前海一旦“擴容”，距前海一河之隔的寶中受益最大，對房價也無疑是個強有力刺激，所以被前海裹挾的寶中，也就成了房價拉昇的領跑者。
去年，政府把前海雙擴區方案上報國務院審批這個消息的傳出來之後，可以確定前海擴容是板上釘釘的了。
今年，正值深圳特區40週年+十四五規劃出臺年，深圳會收到什麼禮物？大家都在猜測，一定會有件事和前海有聯繫，大概率是前海“擴容”兌現。
如無意外，寶中將正式“加盟”前海合作區。因此隨著時間節點越來越近，買房人、賣房人愈發的躁動。
不過奉勸一句，物極必反，還請保持理性，現在官方已經出手制止哄抬房價，凡惡意炒作、哄抬房價者將嚴肅追究其法律責任，大家要警惕起來了。購房者也不必驚慌，結合實際情況根據自己的需求理性置業就好。
PART.2
臨深片區亢奮：成交量翻6倍，備案價破6萬
是因為深圳“擴容”？
與前海“擴容”討論同樣熱烈的，是深圳“擴容”。
深圳特區在成立30週年之際，就曾內部“擴容”，把寶安和龍崗也劃入到經濟特區的範圍內。
今年正值深圳特區成立40週年，證券時報已經發文，表示深圳經濟特區建立40週年，也將會有相關的政策舉措出臺。
826深圳特區“40歲生日”，深圳最需要的禮包是什麼？呼聲最高的當屬“擴容”。
深圳特區經過近40年的發展，經濟總量增長了近1萬倍，常住人口增長近40倍，見證了深圳發展的奇蹟。
但行至今日，深圳的住房供求矛盾出現了，空間上的制約，也成為了深圳未來發展需要解決的重點問題之一。
加上最近落戶放開，明確提出：1、探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認。2、放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。
這意味著，城市的落戶將更簡單，面放開落戶限制，已經成了大勢所趨。這對粵港澳大灣區的推進，有很重要的指導意義。
而對於深圳這座以引進人才為主的城市來說，一旦放開落戶限制，會有更多人口選擇遷入和落戶，但是考慮到深圳每年只能供應300萬平左右的新房，如果人口進一步湧入，住房供不應求將還要加劇。
所以這些年深圳“擴容”的議論聲不絕於耳，通過擴容，解決用地困局，緩解職住矛盾，才是2020年最值得期待的大禮包。
現階段東莞的鳳崗、惠州的惠陽和大亞灣，憑藉著地理位置上的先天優勢，三地被納入深圳的呼聲最高。
尤其是今年深圳又新增了深汕鐵路、深惠城際、深大城際，分別聯繫著深汕合作區、惠州、大亞灣，一次增加三條與東部相聯繫的線路，讓大家覺得深圳“擴容”的可能性變大，對深圳“擴容”期望值驟然上升。
明顯感覺到，這段時間購房者對臨深幾個片區的關注度很高，片區也至少發生了兩點變化：
一，出擊臨深市場的案例明顯增多。
手握熱錢的購房者們，對臨深片區躍躍欲試。世聯行數據顯示，3月份，惠州賣了9595套房，成交翻了6倍，YQ期間能有這樣的成績還是不錯的了。
單盤成交套數也較為客觀，據瞭解，惠州星河4個項目，3月就認購了490套房源，金額高達9.36億。
東莞也不甘示弱，出現多個“現象級”熱盤，萬科皇馬酈宮加推176套，當天去化90%，龍光江南大境榮耀加推洋房，13秒小時勁銷3億。
二，臨深片區房價抬高。
首先，東莞出現了104套房源上調報價的情況，最高漲幅接近30%，其中光大景湖名郡，一夜飆升了110萬，單價達到4萬。
其次，一季度，惠州房價不降反漲。惠州合縱聯行的數據顯示，全市網籤均價11806元/平，環比上漲3%，同比上漲8%，惠城—季度均價突破了1.2萬/平。
其次新房方面也迎來突破信號，豐華瓏遠翠瓏灣10套新房備案價超過4萬/平，萬科御景灣八號，項目最高備案價更飆到了6萬+，打破價格想象空間。
臨深片區如此亢奮，原因很簡單，若是深圳“擴容”，被納入到擴容區域的地方，會出現房價補漲，畢竟現在價差明顯，所以提前埋伏等待暴擊。
PART.3
“擴容”節點不斷地逼近
市場反應越是明顯
有支持的聲音，就會有反對的聲音。
不少人表示，深圳“擴容”涉及到的利益博弈實在是太多了，可行性不大。
不可否認，考慮到競合關係，省層面、市層面、人民層面，這些確實是深圳擴容會遇到的問題。
不過凡事都有A/B面，還需要透過現象看本質。我們不能完全否認深圳“擴容”的可能性，畢竟深圳“擴容”是有先例的，回顧深圳過去的4次擴容，從蛇口到羅湖，從關內到關外，從全市到深汕合作區，深圳的發展是伴隨著擴容一步步發展的。
未來深圳還要繼續發展，礙於土地約束，為謀求更大的發展空間，可能擴容是一個選項。
尤其是近期國家也發佈了關於重視中心城市擴容的相關內容，國家發改委的《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》中，就提到：完善部分中心城市市轄區規模結構和管轄範圍，解決發展空間嚴重不足問題。
這就表示，國家非常重視中心城市的生產力，會通過土地要素予以保障，必要的時候可以調整行政區管轄範圍，解決發展空間不足的問題。
所以說，雖然今年深圳“擴容”不一定兌現，但把時間拉長到3年、5年、10年的週期看，擴容概率很高，可能就是8成、9成，甚至100%都有可能。
而隨著“擴容”這個節點不斷地逼近，市場反應越是明顯，因為越是逼近即將兌現的日子，這對房價來說帶動作用越大。
前海對寶中的影響就是很好的證明，雖然前海擴容寶中已經說了幾年，但這種影響隨著今年前海“擴容”即將兌現的逼近，表現的尤為地明顯，房價從7萬多，普遍進入10萬+。
反觀臨深片區，很多人其實已經看到深圳“擴容”節點不斷逼近下的紅利空間，市場已經發生明顯躁動，不少開發商和置業者逐漸將目光投向了臨深片區。
首先是開發商進駐。吸引了中海、保利、星河、金融街、金茂、華潤、萬科、碧桂園、天健等，成為“東莞、惠州女婿”。
惠州表現尤其亮眼，房企拿地熱情高，2月成功出讓17宗地，曾單日成交10宗商住地。整個4月，還將掛牌出讓10宗商住地塊，總佔地面積超30萬平，起始競拍價總額更是突破了23億元，屆時惠州土地市場則將再度迎來成交小高峰，不知又會有哪些房企能夠拿地入駐。
值得注意的是，已經在惠州開發了多個豪宅項目的星河，4月初又以7.85億拿下兩宗商住地，首次進軍了仲愷市場，可見在大環境下，房企都正在緊鑼密鼓的佈局。
另外是購房者買入。
從成交量來看，這幾年東莞、惠州樓市成交“跑贏”了深圳。加上臨深優勢，深圳剛需也好，投資客也好，一部分購買力外溢也往這兩座城市去了。最後，目前網絡上對深圳“擴容”的猜測主要有三派：
一、主張通過類似於深汕合作區的形式擴容；
二、主張擴容東莞鳳崗，惠州的惠陽、大亞灣；
三、主張擴容東莞、惠州；
究竟哪一派的可能性更大？哪個片區更合適？
