本文原創： 王金興 房圳探
2019年10月13號，位於寶安靈芝地鐵站附近的豪宅開盤，項目推出327套住宅，折後均價8.5萬左右，其中有推出224平米東西通透的豪宅，總價2000萬左右，據說開盤當天銷售5成。
截取中間樓層備案價為2029萬，開盤當天三個99折，折後價格為1968萬。
沒有贈送面積，套內面積165平米左右，戶型圖實際計算套內面積也是165平米左右，不包含套內的實體牆佔用的面積，按套內面積折算均價為119272元每平米。
我想起了深圳灣恆裕濱城賣到27萬一平米，可是人家建築面積84平米的房子套內使用面積是95平米。
套內使用面積才是你真實用到的面積，用這個面積計算價值才是最合理的，現在市場上的房子套內使用面積差巨很大，有的建築面積100平米，使用面積只有70平米。有的建築面積100平米，使用面積130平米。二手房市場的價格也充分體現了使用面積的價值，因為我就是要買我需要用到的面積。
寶安天璽一號套內面積賣到了12萬每平米，並且還有人買，讓我非常意外，有錢人的錢真的不是錢，有錢人真的很笨。
我去看了這個盤，對這裡也非常熟悉，完全沒有豪宅的感覺，要環境沒有環境，學校一般般，並非寶安中學的學位，只是炫耀以後有多好的配套，其實大的商業綜合體以後到處都是，有人的地方自然有商業。
就是這樣的一個盤開到了套內單價12萬，我非常不能理解，為了提前5年證明我是對的，土豪是錯的，我找到了一個比這個盤更好的盤對比，下一站洪浪地鐵口的中洲華府。剛好這個盤有建築面積227平米的房子。
中洲華府的小區比中糧天璽一號好，環境比它好，房子也比它好，學位也比它好，這些都是可以驗證的。
227平米現在掛盤價1800萬左右，去年4月一套成交價僅1600萬，單從建築面積看，比天悅更好的中洲華府就便宜200萬。後面還有更加可怕的，中洲華府的戶型和套內使用面積。
上面是中洲華府的套內使用面積，196.7平米，請注意我這裡說的是套內使用面積，不是套內面積，天璽一號165平米是套內面積，中洲華府196.7平米是除掉了套內牆體所佔的面積，天璽一號是沒有除這個面積的，如果中洲華府計算套內面積，肯定超過196.7平米。
那麼按中洲華府套內使用面積計算，1800萬除以196.7平米，91509元，每平米比天璽一號便宜27763元，這個價格可以在坪山買房了。
中洲華府真的比天璽一號好太多，如果還有反抗的人，一定是沒有去中洲華府看過房的，雖然考慮價值中洲華府的大面積我也不建議買。
按中洲華府的套內使用面積均價計算天璽一號的價格，91509元X165平米=1510萬，一套房400多萬的泡沫，這還沒有算中洲華府小區、環境，房子和學位的溢價。
二手房才是真實市場的博弈，按中洲華府的價格，天璽一號的價格不應該超過1500萬，雖然現在有人掏2000萬買了，到時候二手市場也只有這個價，並且非常不好賣，更好的中洲華府到現在鏈家僅成交一套227平米戶型。
事實證明，有錢人也並不理智，新房高大上的售樓處和漂亮的小哥哥小姐姐，加上現場的氛圍，很容易就被忽悠了，這是我總結新房有泡沫，為什麼總是有人前赴後繼的原因，看到的美好不是真的美好。
買新房好比是第一次約會，買二手房才是真實的生活。
我買了20年彩票都沒有中到500萬，你手一抖500萬就沒有了。
看完天璽一號，我比你們更難過，到底是誰賺錢更容易，反正我挺難的。
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