4月16日，保利地產舉辦2019年度業績說明會。據保利剛剛發佈的年報顯示，2019年，保利地產實現營業收入2359.8億元，同比增長21.2%；淨利潤375.54億元，同比增長43.6。同時，保利地產管理層表示，隨著疫情防控基本穩定，目前公司項目銷售基本恢復去年水平的8-9成。預計2020年工公司新開工面積4300萬平方米、竣工面積3400萬平方米。由此，保利地產的穩健表現也引發外界聯想：樓市承壓房企普遍降速的背景下，央企保利能否藉機重新染指行業四強的席位。
業績成色幾何
據保利披露的年報顯示，2019年，保利地產實現營業收入2359.8億元，同比增長21.2%；淨利潤375.54億元，同比增長43.6%；歸母淨利潤279.59億元，同比增長47.9%。2019年，保利地產實現簽約金額4618.48億元，同比增長14%。市場佔有率提升至2.89%；簽約面積3123.12萬平方米，同比增長12.91%。回籠資金方面，2019年保利累計實現銷售回籠4312億元，回籠率提升5個百分點至93%。
“業績高增主要由於結轉加速和利潤率提升所致。”東北證券在研究報告中指出，保利地產利潤率提升主要是結轉項目價格上升及運營提效所致。此外，隨著保利前期較多合作項目逐漸進入結轉期，公司期內投資收益高增37.62%至37.02億元，進一步增厚了業績。
對於業績上漲，保利地產副總經理潘志華表示，目前公司投資保持一定的規模，金額也是逐年增長的，但面積增長水平稍有下降主要是因為城市佈局於核心城市與都市圈、以及單價提高的原因，但總貨量還是有所提升。
保利年報顯示，在負債方面，截至2019年，保利發展資產負債率77.79%，較年初降低0.18%；淨負債率56.9%，同比降低23.64％。截至報告期末，保利發展賬面有息負債2700.49億元，有息負債綜合成本約4.95%，同比降低0.08％。同時，貨幣資金近1400億元，為短期借款及一年內到期債務的2.1倍。
在談到公司財務結構時，保利地產財務總監周東利介紹，2019年度，公司加強了資金回籠和資金回收，賬面資金保有量也相對往期提高了安全係數，有息負債淨減少，因此淨負債率下降。
周東利補充表示，2020年，公司將通過加快銷售回籠及週轉效率，以及合作公司的資金分配，合理安排投資及融資安排，極大降低不可動用資金及監管資金，以保證不存在流動資金缺口。
銷售已恢復超8成
“保利房地產銷售恢復情況已在預收款中有所體現，公司將按照項目施工進度推進竣工結算。”保利地產副總經理潘志華，在談到目前公司的銷售情況受疫情因素影響時表示，行業內開工、推貨、銷售均受到較大影響。但保利仍會保持行業領先地位，力爭保持公司優異的業績。他表示，公司推貨節奏將根據市場需求、變化靈活制定。目前，公司土地儲備、開工建設情況完全滿足供貨需求。
一位地產行業分析師表示，保利去年業績整體表現穩健，尤其淨利潤表現較好。當前行業整體下行，大型房企，尤其是國企仍舊可以依靠低成本融資獲得較高的盈利空間。保利作為緊隨“碧萬恆融”之後，同屬第一梯隊的房企，淨利潤增長幅度遠高於行業均值，保利彎道超車的機會並非不可能，但需要注意的是疫情的走勢所帶來很多不可確定性。
統計顯示，2020年1-3月，保利地產實現簽約面積490.24萬平方米，同比下降29.97%；實現簽約金額710.21億元，同比下降35.24%。
保利地產副總經理潘志華表示，隨著疫情防控基本穩定，公司項目銷售基本恢復去年平均水平的8-9成。
保利地產董事會秘書黃海表示，當前公司主要的價格策略主要是隨行就市，根據市場情況靈活銷售。目前我們觀察到行業價格相對平穩，市場銷售價格受需求、預期、競爭對手價格影響，公司會綜合考量。
值得注意的是，保利並未披露公司2020年具體銷售目標和年內可推貨值。但據保利年報披露，2020年計劃新開工面積4300萬平方米、竣工面積3400萬平方米。
坐五能否望四？
在談到企業投資規模的計劃時，潘志華分析，基於中國城鎮化發展、城市群都市圈聚集趨勢，保利始終看好中國房地產市場。保利會根據儲備情況、土地價格、市場情況及自身資金流情況綜合考慮土地機會，適度補充土地資源。
他補充說，未來公司拓展將繼續聚焦於中心城市及重點城市，但現階段土地價格受寬鬆的資金面影響略偏高，公司將堅持戰略定力及投資標準進行拓展決策。今年保利將保持穩定的拓展規模，將根據經營現金流安排前緊後松進行拓展，區域方面將繼續聚焦於中心城市及重點城市群。
截至2019年末，保利擁有在建面積13158萬平方米、待開發面積8112萬平方米，其中38個核心城市佔比達58%。
公司始終堅持重點城市和核心城市群、都市圈發展策略，2019年公司38個核心城市銷售佔比達77%。
“民企現在普遍下調了規模增速的預期”，地產知名評論員嚴躍進對北京商報記者分析，但相反對於此前規模發展較偏保守的央企國企而言卻是個機會。近來，保利在全國化土地上更注重均衡性，也開始關注三四線城市的投資機會。
據保利披露的公告顯示，2019年公司拓展項目127個，拓展成本1555億元，平均樓面地價5802元/平方米。而在2018年，保利拓展成本為1927億元，平均樓面地價6186元/平方米。公司將繼續堅持行業龍頭定位，按照這種目標開展工作，保持企業持續發展。
樓面價的下降也是新拓展土地區域結構變化原因之一。而如此佈局也讓保利抗風險能力有所上升。同時，擁有較低的融資成本的優勢也不容忽視。未來保利有機會縮小與四強之間的差距，甚至重回前四也並非不能完成的任務。”嚴躍進如是分析。
資料顯示，2017年融創超越保利之後，保利與融創之間的規模差距越來越大，至2019年差距將近千億。
“按照目前的差距，保利完成彎道超車也並非易事。”前述分析人士表示。疫情導致房地產市場超預期下行，而且房地產政策尚無明顯鬆動跡象。
“公司一直定位為行業龍頭，會力爭優於行業平均增速”，對於能否重返行業前四，潘志華表示，保利方面房地產行業集中度將繼續提升，但相信公司仍能保持行業龍頭地位，在產品、管理、團隊、成本等方面均具備突出的優勢與競爭力。
同時，潘志華表示，舊改也是保利拓展規模的主要方式之一，保利未來會積極參與城市更新、回遷安置、市容改善等。此外，保利也考慮在股權收購上擴充投資規模，但因涉及債權債務的等問題，投資決策時會根據不同情況開展工作。
北京商報記者 董家聲 王寅浩
