最近的深圳樓市有點一路大漲的趨勢，甚至覺得漲勢有點過於誇張。
除了熱門片區在大漲之外，深圳學區房也是一路高歌。
好像現在深圳還沒擴容，深圳的學位房的房價倒先擴容了。
前兩天，就有網友在灣區粉絲群裡聊到，深圳的學區房漲的有點太厲害了，感覺會崩盤。不過也有人表示，深圳學位缺口還很大。
但按目前的發展形勢下去，深圳學位房真的還能扛得住嗎？
多個學位房成交創新高
16年樓齡的老房漲幅高達4600%
從漲勢瘋狂的學位房來看，主要可以分為四類，一是第一梯隊的名校區，從頭至尾，就一直很堅挺的站在各區學位房的頂尖。
龍華的深高北
就是其中一個例子，學區內的樓盤包括匯龍灣、金亨利以及萊蒙水榭春天5期和6期等，這些樓盤也都是龍華二手房單價10萬+的主力軍。去年9月，金亨利有個89平的戶型掛牌到1500萬，單價16萬+，令人瞠目結舌。
無獨有偶，根據貝殼找房的數據顯示，學區範圍內的萊蒙水榭春天5期最新的成交單價都在10萬/平左右。
而一路之隔的水榭春天3期，同樣88平左右的房，最新成交單價還是7萬多，這個差價，就是差在學位上。
萊蒙水榭春天3期帶的是龍華新區實驗學校和深圳高級中學龍華分校的學位，從2019年中考成績排名來看，深高北校區位於龍華區的第一位，而龍華實驗學校則排在最後一位，第五。
來源：貝殼找房
來源：深圳學位追蹤
二是小戶型，總價低容易上車，往上炒個100萬、200萬的不在少數。
根據深圳證券時報報道，去年10月福田紅荔村一個二手名校學區房出售，3人競爭，67平的房子，當天760萬全款成交，算下來，單價約11.3萬/平。
同樣67平左右的房源，今年最新成交單價為13萬多，3個月的時間漲了2萬/平，總價多了一百二十多萬。而成交週期僅2天。
來源：貝殼找房
三是熱點片區，由片區帶熱學位房的並不少，其中最值得一說的便是寶安中學。
寶安中學在之前的關注度並不太高，去年經過前海帶火寶中之後，寶中為數不多的較優質點的寶安中學被單獨拎出來，又大炒了一番，當時以21萬/平成交的都市翠海名苑便是一個典型的代表。
當時據網友爆料稱，寶安的都市翠海華苑小區成交了一套19㎡的1房戶型，成交總價為410萬，成交單價為215790元/㎡！這個價格，不僅打破了寶安的天花板，甚至可以與深圳灣相媲美了！
成交圖片，來源：愛住家教你買房
而早在去年9月底，該小區被爆出以330萬總價成交了一套20㎡左右的小戶型，單價為16.2萬/㎡，僅僅過了一個月就從16.2萬/㎡漲到了21.58萬/㎡！
重點是，這個樓盤已經有著16年的樓齡。2004年的開盤均價為4500元/㎡，去年11月成交漲至215790元/㎡，15年間，上漲幅度高達4600%多！不得不令人驚歎。
四是黑馬學校
，以南外大沖為典型，考了一次16名的成績，就有小戶型暴漲了60%；比如在位於學區範圍內的豪方現代豪園，同樣是75平左右的房源，最新成交的單價已經9萬多了，而上一次的成交，單價還是7萬多，僅3個月的時間，單價就上漲了一萬多，總價多了一百多萬。
來源：貝殼找房
深圳學位房搶手的背後
主要有三個原因
對於學位房，一直是深圳乃至全國多個城市房地產市場中的一個“特殊存在”。深圳學位房如此搶手的背後，主要有三個原因：
首先，家長對教育重視程度的不斷增加。
從貝殼數據來看，今年的2-3月，學區置業的需求已經在所有購房目的中位列第二位，佔比18.8%。
根據相關數據顯示，2011年—2017年，深圳名校學區房均價漲幅達到了約248%，是片區均價的1.2-1.8倍，市場表現遠遠領漲普通住宅。
深圳市名校學區房均價走勢圖
足以看到，深圳人對學位房的需求越來越高。
其次，源於深圳學位一票難求的現狀，學位缺口大。
據不完全統計，深圳2019年9區學位缺口漲至約7.1萬個，相比2018年的6.1萬個上漲了約16%。其中小學學位總缺口6.1萬個，較2018年4.85萬上漲了約26%。
可以說，在深圳，基本上是2-3個孩子搶一個學位。所以，教育質量和升學率稍好點的學區房更加是備受爭奪的“主場”。
最後一點，可以說也是導致深圳學位房大漲的直接原因，學位房的投資成分越來越重。
尤其是小戶型的學位房，投資客已經佔比超過五成，剩下的四成多即使有自用需求，如果沒有對漲幅很堅定的信心，恐怕也很難甘心高位接盤。
有個成語，叫“物極必反”，當一個事物發展到極致的時候，下一步便會走向它的反面。深圳學位房烈火烹油的高漲，甚至有些走向有點駛離原有的軌道，這很難保證它所在的整個市場能繼續健康持續發展下去。
物極必反
槍打出頭鳥
正所謂，槍打出頭鳥。
4月3日，深圳市教育局召開了2020年普通中小學招生入學工作政策解讀新聞會。
主要提出了11個方面的變化，歸納出來，有三個重點：
1、對點招、掐尖零容忍！特長生招生清零。
2、所有義務教育公辦民辦學校全面落實免試就近入學。
3、超過招生計劃數的民辦學校，全部實行電腦隨機搖號錄取。
從“清零”、“零容忍”等言辭來看，足見此次政策出臺的嚴厲。這一次學位房的領漲，無疑不有點撞槍口的味道，在政府看來，這輛失速的列車必須給一腳剎車了。
尤其是其中不準點招並取消特長生招生這一點，對於名校無疑不是個重磅炸彈。
因為，點招風氣最嚴重的，不是其他學校，相反正是那些被稱為深圳名校的學校，尤其四大名校更甚。
四大名校中，除了深圳外國語學校的點招是經過官方授權，其他的點招都屬於違規。
從以往深中、深高級中學以及深實驗的招生簡章來看，只有在競賽中拿到過獎，再通過面試和學校安排測試考試的才能入學，更有甚者的還有初試、複試等多輪考核，像極了找工作面試的樣子。
來源：深圳升學直通車、家長幫深圳站
而此次政策如果落實到位，對於那些過度依賴點招生源的名校會產生比較大的影響，畢竟在一定程度上，許多名校的排名都是靠點招來維持的。
這樣一來，在第二梯隊的學校可能會直接上升排名，到一類也不是不可能；而其他普通學校也有可能鹹魚翻身，與此對應的學位房的價值也會刷新重新排名。
與此同時，深圳也已經在大力補充教育資源。
不久前，龍崗、南山就傳來了新增學校的消息。沒多久，深圳外國語學校初中部也宣佈擴建，這是繼紅嶺石廈初中部和深實驗坂田部擴建後，又一個名校步入擴建的道路。
而在之前的公開場合上，國家教育部領導表示，2020年將擴大重點領域的招聘，特別是中小學教師。
雖然深圳市還未明確指出教師擴招，但已經有不少網友爆料，深圳今年教師可能將會擴招20%。
從2020年深圳市和部分區教育局部門預算也可以看到，2020年深圳市教育局部門預算支出511395萬元，比2019年增加145467萬元，增長40%。
其他各區也都有相應的增加。這些現象，都在昭示著，深圳學位房將要朝著穩定健康的方向發展。
結語
一直以來，教育資源分化是深圳教育事業發展的絆腳石，用學位推高房價終究是不合理的。
在彭道富的《香象渡河》中有句話說，“我們的判斷是基於事實和數據這兩個維度，而參與的這場遊戲，卻是在情緒的第三維和夢想的第四維上展開的。”
而在深圳學位房爆炒的這場遊戲中，其實促使背後推手的也正是在“情緒的第三維”上展開。現在，教育局已經有過嚴厲表態，不管是主推手還是起輔助性的，都必須得收一收，不能再盲目追高了。
不過有一說一，雖然教育局出臺了相關政策以壓制學位房的瘋狂漲勢，但學位房的價值並不會消失，畢竟深圳在學位房方面，仍然處於供不應求的狀態，換句話說，學位房仍屬於賣房市場。
而對於學位房來說，只要學校之間有競爭、有差距，那學位房必然會有價值的高低之分。
但是在選擇上，仍要保持理智。不管是投資還是自用，多做些相關的功課，儘量選擇沒有點招的學校，與獨立的個體學校相比，有著教育集團背景的學校會更安全。
再從長遠點看，住房最終還是將會回到居住屬性。
現在很多漲的離譜的學位房，都是些老破舊的老房。再過個一二十年，老房子的湧現的問題只會越來越多，而幾十年前的生活習慣和現在甚至以後都有著很多的不一樣。
如果以後新學校、新片區發展後勁很強勢，老學位房就會慢慢沒有吸引力，畢竟並不是所有人都願意高位接盤。
羅湖就是個最好的例子，即便是有著深中的學位，像翠園這種將近40年樓齡的老房，也只有單房還有市場。從鏈家網的數據來看，翠園在2月的成交均價為9.3萬/平左右。而比深中較次的寶中，學區範圍內的房源大多單價破10萬。
對於未來的高端人才，相比第一梯隊名校的老房，可能會更願意選擇二梯隊學校新點的房。
總之，凡事都有個頭，差不多了就可以收了。
來源:灣區壹地產
