七月是盛夏時節，高溫和雨水也催生萬物生長，而樓市卻遇到不少“天災”，明顯是屬於欠收的狀態。全市商品房成交量出現了環比下降，其中住宅仍然是穩中有升，商辦公寓都出現下滑。簽約均價環比下滑2%，屬於春節後最大跌幅；同比上漲5%左右，也到達了默認的安全幅度。市場的整體成交不及預期，而以往崛起的郊區依舊火爆，主城區則穩定性突出。
全市的住宅市場看，7月的供應依舊充足，和6月的高位形成雙子塔。兩個月供應均在190萬平方米左右，與去年的高位水平相當。成交雖然相比6月的回落有所反彈，但是130萬的總量增幅有限，也成為近期市場成交的天花板。春節後的樓市一直是相對均衡，甚至小幅供不應求，但近兩個月新增項目較多，以供促求效果不佳。連續的供過於求明顯，存量也持續提高，樓市風險開始凸顯。從日益增加的推銷電話和花樣繁多的促銷獎勵，可以體會到如今的銷售壓力。
儘管成交不盡如人意，但是郊區的表現一如既往的火熱。西海岸穩穩佔據三足鼎立的一大位置，膠南甚至高達20%，老而彌堅的中建錦繡城和開門大紅的融創活力區都表現不俗。北城四區的份額更是達到了驚人的45%，當然利好不斷的膠州以16%一馬當先，高新區則表現穩定，城陽和即墨近期有些乏力。平度和萊西緊隨其後，短期內升溫但還是配角。主城區的佔比一直在10%左右，商品新房已不是主力，但是項目對區域影響更大，本月市北區的突出表現也是依靠保利天匯的表現。
因為各區域發展階段不同，也讓調整期的市場表現迥異。全市在供過於求的情況下，商品房庫存逼近1500萬平方米大關，去化週期達到近15個月，進入相對危險的區間。大項目集中的膠南和膠州名列前茅，二次騰飛的黃島居後列第三位，除了第四的即墨外，其他區市都在10000套以下。四強的去化週期均在12個月以上，黃島甚至超越了豪宅慢銷的嶗山，高達18個月。庫存的壓力就是促銷的動力，排名靠前的幾個區域競爭激烈，目前都出現了一些降價的樓盤，後期有望呈蔓延之勢。
成交的熱度以及供求的對比，決定了市場的價格走勢。從環比上月看，各區市5漲7跌，調控從嚴和金融收緊的影響不容忽視。近期大鱷湧入的平度以近12%的漲幅居於首位，而庫存冠軍膠南則下跌近9%排名最末。主城區的穩定性和價值體現無疑，成熟的地段和優質的配套成為保值增值的“雙保險”。而李滄區則是東李、世園成交大減，中西部項目為主造成同環比雙降。成交主力融創都會中心，22000精裝房更是壓的二手房都無奈降價，綠城號稱要開到20000元的毛坯房，更是成為壓倒房價預期的稻草。
而與去年同期相比，全市漲幅仍達到5%，但是區域差異非常明顯。主城區的市南和市北仍有百分之二三十的漲幅，穩定抗跌保住了增值的部分。平度、即墨和高新區也有10%以上的漲幅，但是西海岸的整體下滑有近10%的幅度。李滄和城陽跟漲之後出現降溫，基本回到去年同期水平。而從目前的市場發展情況看，後期調整的範圍和力度都會加大。
中央政治局會議剛剛明確房住不炒，不會用房地產刺激經濟發展，這無疑終結了樓市下半年翻身的夢想。而央行三天內兩度“點名”房地產，繼續強調加強房地產市場資金管控，卡住了房地產升溫的油門。本來就有些淡季的八月，又迎來了連續的涼風，預示著下半年樓市不容樂觀。相信很多房企和項目已經開始研究對策，要加快銷售回款肯定是降價促銷最為有效。或許8月將成為市場策略的轉折期，因為“金九銀十”的去化至關重要，誰也不想把寶押到年底。
