1、LPR和購房者有什麼關係？
2、LPR是怎麼定出來的？
3、我們是如何在不知不覺中，多付了280億利息？
4、我們該轉LPR嗎？
金融名詞層出不同，從最早的M2，到後來的MLF，又到現在的LPR。
作為一名購房者，我們真的不想了解那麼多專有名詞。
之所以關心LPR，是因為和房貸相關，直接關係到我們每個月的月供金額。
我們深入研究了LPR，發現了幾個小秘密。
比如，銀行切換了LPR，每年可以多收280億利息。
不禁感嘆，在金融體系裡，哪怕一個小數點，帶來的影響也是巨大的！
01
【LPR和我們有什麼關係】
說到LPR，不得不提到它的前身：基準利率！
2020年之前，我們的房貸都是和基準利率掛鉤的，而基準利率是國家發佈的。
我們可以看下，過去20多年基準利率變化（藍色）。
從大趨勢看，基準利率一直往下走，所以我們的房貸利率也是每年下降的。
為什麼要切換到LPR呢？是因為要推進利率市場化。
簡單來說，LPR不是由國家發佈的，而是交給銀行商業銀行決定。
LPR，又稱貸款基礎利率，是商業銀行對最優質的客戶執行的貸款利率。
我們的房貸利率，就是LPR的基礎上，加個數字或者減個數字得到的。
02
【LPR是怎麼算出來的？】
本月的LPR是4.75%，就是18家商業銀行共同商量得出的。
這18家銀行，既包括工商、建設等國有大行，中信、民生等股份制銀行，也包括渣打、花旗等外資銀行，甚至還有微眾、網商等互聯網銀行。
具體怎麼定出4.75%這個數字呢？
就是18家銀行分別報個數，去掉最高的，去掉最低的。
然後把所有數字加起來除以16（18-2），就是LPR的數值。
這就是我們購房者看到的LPR，直接和我們的利率掛鉤。
03
【多付給銀行的280億】
我們目前，就處在從“基準利率”向“LPR”切換的時間節點上。
但這個時間節點上，出現了一個不起眼的0.1%。
就是這個0.1%，直接讓銀行們多收了280億利息。
首先我們都知道：
無論說法是基準利率還是LPR，其實都是利率定價的基準值！
過去一年，大家都能感覺到降息了，但為什麼該還的房貸卻一分錢沒少呢？
因為今年的降息，沒有反應在基準利率上，都體現在LPR上了。
今年實際降息了0.1%，舊標準基準利率4.9%，而新標準LPR4.8%。
假定你原來有一筆基準利率4.9%的貸款，切換後應該依然是新標準LPR4.8%。
但根據銀行規定，這次轉換後你的貸款利率就變成了LPR+0.1%，還是4.9%！
經過上一波全民貸款買房，目前全國房貸餘額28萬億。
多加的0.1%，對應每年的利息就是280億。
你背的每100萬房貸，每年要多付1000塊利息。
一年的利息的成果280億，購房者一分錢都沒享受到。
省吃儉用的錢，就這麼成了銀行財報裡，多出來的利潤。
04
【乘除法變加減法的魔術】
看到這裡，如果你還有興趣繼續看下去，我們就可以講講更好玩的算術題了！
上海的首套房貸，大部分還是打折的，一般是9折95折。
全國絕大部分地區，房貸都是上浮的，一般是上浮10%-25%不等。
舊標準“基準利率”切換到新標準“LPR”後，乘除法就變成了加減法。
這會帶來怎樣的影響呢？
我們分別以9折貸款和1.1倍貸款為例：
基準利率4.9%情況下，9折貸款就是4.41%，1.1倍貸款就是5.39%。
切換到LPR體系，4.41%就是4.8%-0.39%，5.39%就是4.8%+0.59%。
大部分公眾號都寫了，要選LPR而不是固定利率。
因為未來是長期低利率，LPR也會走低的。
我們當然雙手雙腳贊成，這是顯然意見的結論。
將來，如果利率定價降低到3%。
按照基準利率乘除法來算，9折貸款就是2.70%，1.1倍貸款就是3.30%
如果LPR加減法來算，3%-0.39%=2.61%，3%+0.59%=3.59%！
看出什麼不對勁了嗎？！
沒錯，新算法相比於舊算法，打折的貸款更便宜，上浮的貸款更貴了！
如果未來利率持續走低，那你現在首套打折貸款更划算，而二套的上浮貸款相比之下要付更多的利息。
而現狀是：除了上海，全國大部分城市的房貸利率都是上浮的。
而打折的貸款利率，都是發給……（你懂的）。
05
【怎麼選】
作為普通購房者，我們的選項，其實只有兩個：
1、浮動
2、固定。
毫無疑問是選浮動！因為長期低利率，LPR也會持續降低！
選擇了浮動，意味著我們未來的房貸壓力也會降低！
但是，我們也有必要了解，在這場新舊規則的切換過程中，到底發生了什麼！
金融的世界裡，
一個小數點的變化，一個運算律的改變，
就可以在不知不覺中，造成天量的財富轉移！
上面文章沒看懂，怎麼辦？
針對基準利率上浮的貸款，真的沒辦法了嗎？
