“一鋪養三代”“八年返租，每月到賬2000元”“品牌加盟商”等靚麗的宣傳標語是售後返租項目一貫的作風。
所謂“售後返租”也叫售後包租、售後回租，是地產開發商為促進銷售，出售樓盤時與買家約定，在出售後的一定期限內，租給開發商引進的品牌承租方或者直接由開發商承租，由此業主每月可獲得一筆可觀的租金回報。
在看似穩賺不賠的買賣背後卻暗藏玄機。近年來，售後返租項目問題層出不窮，項目既不招商，又無法按時給業主租金，最終高價買來項目的業主血本無歸，維權遙遙無期。
近期，又有多起售後返租項目因招商失敗、業主租金無法按時收還，引發了維權事件。購買了清遠時代花城售後返租項目的李先生告訴《華夏時報》記者，按照原先的計劃，去年年底自己的房子就應該開始營業了，而自己也應收到5個月的租金。但實際情況是，李先生的房子並沒有按返租合同規定的時間開始營業，房子也是空蕩蕩的。
2019年，廣東中山多處商鋪打出售後返租的幌子，高價售出，最終承租方跑路，項目仍是一潭死水，業主的返租夢破碎，維權路漫漫。
“畫餅式”騙局屢試不爽
據《華夏時報》記者瞭解，多數購買了帶售後返租項目的業主皆為投資心態，年紀大的想以此來解決養老問題；中年人以此作為閒置資金的投資理財方式……多數是看中其租金的回報率還可以，再加上有品牌運營商加盟，看好後續長期良好的運營。
購買了清遠時代花城售後返租項目的李先生正是看中了其投資屬性。原本在廣州工作的李先生在中介的推介下，來到了清遠時代花城項目。在銷售人員的花式推銷後，李先生便購買了其中一套114平米的房子，並簽署了返租合同。從推介的宣傳廣告中可以看到，李先生的這套114平米的房子，頭兩年每個月可收到2000元租金，剩餘的6年每年租金還會有一定漲幅。
同樣更有甚者，在中山的陳先生花了10多萬買了一個3平方米的商鋪，承租方承諾每個月給陳先生1500元左右租金。而結局都是類似，租金沒有按時收取，項目也沒有正常營業，甚至都沒有裝修。承租方以各種理由搪塞，業主投訴無門。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進就“售後返租”模式對《華夏時報》記者表示，從此類售後房租的模式看，往往有兩點是有很多通病的。第一、很多項目是沒竣工前就承諾售後返租，這是違法的。第二、若是給予了各類租金承諾，同時此類租金承諾中往往暗示高租金回報，這可以理解為一種誘導的做法，甚至是有非法集資的嫌疑。
“售後返租”為違規操作
“售後返租和返本銷售一直以來都是行政機關和金融主管部門明確禁止和查處的違規銷售方式。最高人民法院甚至在2011年審理非法集資案件的司法解釋中明確，返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式出售房產的，可以按照非法吸收公眾存款罪定罪處罰。”周爭鋒律師就售後返租的合規性對《華夏時報》記者如此說道。
而市場上仍有不少開發商投機取巧，利用業主的知識盲區以及獲取高回報的心理，違規操作，出售售後返租項目。《華夏時報》記者致電目前仍在售的清遠時代花城諮詢售後返租情況，銷售人員表示目前仍有帶租約的項目在售，以保底加分紅的模式，不同的面積房屋租金也不一樣。
對於售後返租的營銷模式，廣東華商律師事務所周爭鋒直言：“返租銷售，可以助開發商迅速回籠資金，但實際上是把相應的風險轉嫁給購房者，購房者簽訂租賃合同後，在後續的合同履行過程中，往往租賃公司以經營不善為理由拖延租金，有些乾脆破產倒閉了事，而此時開發商基於其不是租賃合同相對應方和返租義務承擔者而免責。返租約定的租賃時間到期後，房產如何保值增值，誰也不知道。”
如果是委託經營，那就等於購房者購買房產後，委託開發商代為經營打理，此時雙方構成委託合同關係，開發商經營不善導致支付能力不足，責任承擔的主體是購房者，和開發商沒有法律上的利害關係。
周爭鋒表示，售後返租實際上是購房者先掏錢解決了開發商的資金短缺問題，承擔了購買以後房產的所有風險，一旦經營不善，承租方只需要申請破產就可以規避掉所有的合同風險。
嚴躍進提醒，對於業主來說，也不能過於相信很多宣傳，類似此類項目有地方政府做依託等內容。目前出現此類問題，建議早點維權，如遇項目擱置或者爛尾，建議委託律師和相關商業地產運營機構，積極收購項目和進行盤活。
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