《房产税暂行条例》第三条规定：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。这种计算方式叫从价计征，仅针对自用房产，不包括对外出租的情况。那房产原值的金额由哪些部分组成呢。
一、房产原值的确定原则
规定房产原值的确定原则的文件有2个，《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第008号）第十五条已经废止，现在有效的规定为《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第一大点。
“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”
注意，房屋原价必须按会计制度规定核算确定，否则税务机关有权调整或重新评估。比如房屋已经建好投入使用，但不从“在建工程”结转至“固定资产”，或者虚减对应的房屋会计科目金额，税务机关有权调整或重新评估原值后计征房产税。
二、房产原值应包含相关配套设施
相关的文件有两个，规定了房产“配套设施”的定义，并进行了列举。
（一）《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（（1987）财税地字第3号）第二条规定：“房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。”
（二）《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定得更明确：“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 “
实务中，不少企业将房产与装修工程单独核算，而装修工程的金额，就包括了前面所提到的照明、管线、中央空调等，部分企业甚至将这些附属设施计入流动资产核算。若不熟悉税法，则存在少计算房产原值，少缴房产税的风险。
三、房产原值应包括土地使用权价值
2010年之前的文件都没有明确土地使用权的价值要加入房产原值计征房产税，且由于不同会计制度对土地使用权的处理不同，导致纳税人出于税法筹划的目的调整相关科目金额。
所以总局出台《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号）堵塞了这个漏洞，第三条规定：”对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。“
众所周知，房屋最核心的价值是在土地，越发达的地区越是如此，建筑成本有多少？所以将土地价值记入房产原值也是经济形态发展的需要。
前面提到不同会计制度对土地使用权的核算规定不同。一般情况下，适用《企业会计制度》的公司取得土地使用权应在“固定资产”科目核算，而适用《企业会计准则》和《小企业会计准则》的公司则应在“无形资产”科目核算。若不统一房产税从价计征的规则，那么不同会计制度下的纳税人房产税税负将产生差异，而且可能诱使纳税人将房、地的价值不公允地拆分（如大部分记在土地），以达到税收筹划目的。（详细内容可点击《不同会计制度下从价计征房产税的差异分析》）
四、总结
综上，从价计征房产税的计税依据，并不是简单的将会计科目中的“固定资产——房屋（或建筑）”作为房产原值计算，而是应该将房屋相关的配套设施（包括电梯、照明、中央空调等）和土地使用权价值一并计入原值。实务中还需注意土地使用权可能出现在“固定资产”、“无形资产”、“投资性房地产“、“存货（房地产企业）”一级科目下。
