所谓合资建房，一般是指一方出地一方出资或者一方出地双方或多方出资合作开发经营房产，并且合作各方对建成的房产进行分成，或以土地入股，合作开发经营房地产后进行利润分成的行为。
我国实行土地用途管制制度，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。宅基地使用权人仅限本集体经济组织成员，且农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。为规避相关法律禁止性规定，实践中不少人意图以合资建房的名义对农村住宅及集体土地使用权打起了主意。
例如：2009年12月，某村村民A与城镇居民B签订《合资建房协议》，由A提供360平米土地（农用菜地），B出资29万元，合资建房；合建房分期分栋建设，第一栋建成后由双方共同居住使用；第二栋200平米房屋土地及房屋，B享有永久居住、所有使用权。2011年，涉案房屋所在地块被国家征收，涉案房屋因未办理建房审批手续被有关部门认定为违章建筑被拆除。其中，对作为A一户一宅且经合法认定部分，征收部门给予A地上附着物拆迁补偿安置费用397340元。
本案中，B作为合资建房的出资方，鉴于合建房屋已实际作为违章建筑被拆除的情况下，B如何能够最大权益的挽回自身损失？
在此提示：
1. 《合资建房协议》效力问题。
合资建房关系在法律上应界定为合伙关系，合伙关系的本质在于共同出资、共享收益、共担风险。上述案例中的合资建房协议，基于协议明确约定B对涉案房屋享有永久居住、使用权，我国实行房地合一的制度，当事人所谓合资建房的行为，实质上是农村集体土地使用权转让的一种特殊形式。
依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农村集体所有的土地是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。鉴于上述《合资建房协议》违法法律禁止性规定，故该协议无效。
2. 出资人权益保障问题。
《合资建房协议》无效，B能否就建房出资要求A赔偿或返还，B的实际出资行为是否会因涉案房屋作为违章建筑被拆除而得不到任何保障。
对此，根据《中华人民共和国合同法》之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。
A、B作为全民民事行为能力人，其应当知道建房所用土地为农村集体土地，且未经县级以上人民政府批准转让，涉案房屋亦无合法批建手续，为此，双方对合同无效均有过错。B支付对29万元合资建房款实为转让土地使用权的对价。根据合同无效处理的原则，A应当将其签订《合资建房协议》而收取的29万元返还于B。
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關鍵字: 中华人民共和国合同法 农用地 集体所有
