上海「圍標」疑雲鬧得沸沸揚揚，大半個地產圈都在談論這件事。
最引人不解的，其實就兩個問題。
一是，職業經理人為什麼願意為了公司利益，不惜涉嫌逾越法律紅線，鋌而走險？
另一個是，中海、華潤、萬科三家報價齊刷刷底價，為什麼會犯這樣的「低級錯誤」？
從第二個問題，我們可以推斷，類似事件可能已不是第一次。至少，各方都抱著太大的僥倖心理。
而第一個問題的答案背後，是整件事更深一層的主背景。
前兩天，董小姐獨家報道，調查已經開始向公司高層轉移。詳見，華潤置地副總裁陳剛去哪兒了？
今天，讓我們把視線轉回主角之一中海身上。
1
這次拿地鋌而走險，可能是中海在上海長期投資痛苦的反射。
從2009年拿下長風地王到今天，中海在上海的突圍陷入了一種波峰波谷困境。
熟悉中海的朋友說，一路過來，中海在上海完美踏錯許多節點。總是高點搶地，遭遇調控，隨之陷入漫長的消化期。
當同行開始撿漏的時候，中海在休養生息，收縮投資；等消化完畢，市場回溫，中海再拿高價地。
過去近十年，幾乎都是這樣的輪迴。
以至於，前幾年，中海在上海的存在感越來越低，留下一個愈挫愈勇，但也越來越中庸的身影。
這樣的印象描述未必完全客觀，但確實是很多熟悉中海人士的共同印象。
2
每一種痛苦都有理由。
投資風格會決定一家公司的風格與成色。
據董小姐瞭解，之前，中海對投資回報率要求嚴苛，比同行的平均數普遍高出3—5個點，而且一刀切，沒得商量。
這導致在土拍場上，中海大多是場外觀眾。
一些地區公司反饋說，一刀切的投資標準並不公平。因為沒有考慮市場能級。
北京、上海的投資回報天然要高一點，其他城市並不好說。在深圳，有時投資回報率也不高，還要看供地量。
像杭州、南昌這樣的二線城市，一些房企同行的利潤率也就大致在5%以上。
好不容易測算滿足了投資回報率條件，還會撞上一堵報價的圍牆。
即使進了土拍場，中海也總是淪為陪跑選手。
明明「有錢任性」的中海，比大部分同行表現得都更保守。
在這樣的出價策略面前，大部分結果是，去了之後也完全拍不到。
很多二線城市都是限價地塊居多，一本明賬，就看誰回報率要求低，容忍度高，誰就更有底氣去拿。
在這個利潤戰面前，中海很難突破自己的心理底線與路徑依賴。
3
昨日種種譬如昨日死。
在規模與利潤永恆的拉鋸戰面前，中海覺得不能再這樣下去了。
這是2020年開年，中海上海主將崔帥，與同行一起陷入「圍標」嫌疑的不可忽略之背景。
董小姐瞭解到，不同於之前對投資的管控，鏈條長且嚴，相對自由度低。今日之中海，逐漸放開了投資的限制。
他們開始對不同城市釋放不同的投資回報指標，投資心態也開始向更激進的一面轉變。
內部人說，為了獲取項目，中海增加了不少預期，降低投資回報率要求。開始綜合考慮開發速度、體量與風險。
「現在願意多衝一衝了。」
畢竟，沒有公司規模增長支撐的利潤，是短視的。沒有利潤疊加的公司規模，是空架子。
投資心態轉變中，最典型的，就是中海對收併購的態度，發生了180度大轉彎。
在土拍場上碰的壁，在收購案裡補回來。大部分同行都把收購當作迅速擴張紙面規模的捷徑之一。
之前，中海對收併購，持非常謹慎的態度，利潤回報要求高，項目素質要求高，流程操作監管嚴。
這個制度的結果是，許多年來，在中海，幾乎找不到幾個成功的收購案例。
「很多項目盤下來，都做不了。」
但是，從今年開始，收併購開始成為中海投資部門的一個硬性指標。
董小姐瞭解到，中海集團投資部為收併購設立了內部底線——2020年，每個區域都必須有併購項目落地。
目標分散到各個區域，變成各區域大概幾十億的收併購投資額底線，佔總投資額的10%—15%左右。
2020年，中海內部投資額目標在1500億左右，其中，非公開市場拿地額度在150億左右。
當然，非公開拿地不僅包括收併購，也指勾地舊改等等。
「今年的貨量和地貨比不太樂觀。」一位中海的朋友說。
一系列數字更新背後，是中海對土地極致的渴求與熱情，是對著急做規模的不掩飾心態。
這些心理變成制度導向，正在投射到每一個城市總與投資總的身上。
4
拿到地不是勝利，拿到性價比高的地才是勝利。
對中海上海總經理崔帥來說，2020年開年，中海拿地戰績雖多——前兩月每月都有地塊進賬，但都是商辦用地居多，條件中規中矩。
2020年1月，中海拿下一塊商辦用地，2月，拿下兩塊商辦用地。
回到2019年，根據匠樸研究所統計數據，中海在上海拿了兩幅住宅用地，但其中自持商業佔比不小。
在2018年，中海上海土地籃子裡，有一半又是商辦用地。
這一切，直到上個月底，上海虹口北外灘這塊純住宅用地亮相。
這塊地相當於上海的「白菜心」地塊，條件優渥，甚至沒有商業自持。地塊一出生就揹負著厚望。
同一時間，幾乎熱門一二線城市都在打開土地供貨閘門，開啟新的窗口期。推地的熱情有多大，政府對「圍標」的憤怒就有多深。
這輪「圍標」風波，本質是在當前的財政壓力下，地方政府和地產企業的矛盾與博弈。
此前，為了防止一些民企圍標、撿漏，上海市政府修改了拿地規則。使用多方報價機制，引入打分環節。在打分細則中，國企加分，top10加分，在上海長期開發的也加分。
這就導致，如果在上海深耕的大牌國企聯起手來，民企基本被排斥在拿地的隊列外。
這樣的拿地制度非常有利於中海，而中海如今又有迫切拿地心態，尺度放開。兩種力量一結合，將崔帥和他的投資團隊牢牢吸附到局中。
「圍標」可能年年有，多到有時候不得不睜一隻眼閉一隻眼。尤其是商業用地與城市更新用地，操作複雜，運營不易，要求競得者能力結構強。
價格上，很多時候官方是做出讓步的。
但住宅用地不同，做住宅技術含量低，地理位置強的地方，相當於肥肉中的肥肉。這時候，嚴格按市場規則出讓，就相當重要。
在這裡出現「圍標」事件，是難以讓人容忍與接受的。
鋌而走險沒有任何理由。任何突破法律紅線的操作背後，都有僥倖心理，有對市場的傲慢，對公平準則的無視。
無一例外的是，所有人都要為此付出代價。
5
如今，各方都在積極奔走。
「圍標」事件，到底如何釐定，如何定責，還未有定論。在這個窗口期，各方都希望把影響降低到最小。
中海的朋友說，地塊的相關工作暫停之後，大家都在等政府的指導意見。而華潤置地的高管，早已經奔赴上海，著手應對風波的後續。萬科也一直處於秘而不宣的狀態中。
「投資崗一直都是高風險崗位。」有朋友如是說。
權責是對等的，投資崗也是誘惑最大的崗位之一。
前車之鑑是旭輝，2016年底，在上海的「圍標」事件中，旭輝被罰沒3.7億元保證金。
不過，這筆費用，最終輾轉是由旭輝老闆自掏腰包，沒有動到上市公司的奶酪。
罰沒保證金可能是結局之一，但對「沒有老闆」的央企來說，這是莫大的損失。
有人要為此承責已是大概率事件。接下來，中海、華潤、萬科，都可能面臨對應區域管理層的新調整。從公司內部邏輯看，波及面也不會小。
「圍標」後遺症即將出現。
全行業的投資崗，彷彿都在此倒吸了一口涼氣。
我們該如何看清公司行為和職業經理人個體立場之間的邊界？
當二者相互碰撞，裹挾，踏過底線，必將兩敗俱傷。
這一切，值得嗎？
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