近幾年，南京主城外擴，不斷向南向北擴張，城市版圖也在不斷壯大。相較於隔江的江北，
江寧憑藉離主城近、交通通達性強等因素髮展勢頭十分迅速。要知道，區域的發展向來需要地產先行，房地產不僅能帶來大量的資金，還可以有效的改善區域生活面貌，提高區域居民生活質量。近幾年，江寧大規模土地出讓，彙集了綠地、新城、恆大、萬科等眾多大牌房企，打造了一系列品質住宅，部分區域也開啟脫剛改善之路，房地產市場發展也較為強勁。根據克而瑞數據顯示，今年1-10月江寧以218萬方供應量和168萬方的商品住宅成交量雙領跑全市。江寧面積之大，區域發展也不平衡，從區域市場表現來看，各小板塊去化出現一定分化，上坊、科學園、上秦淮等小板塊憑藉新房供應多、市場發展相對成熟等因素以高去化位列高位，而像正方新城、濱江、谷裡等發展處於初期的片區去化則不十分理想，存在感偏弱。
上週末中交G35地塊的規劃出爐以及聯發雲啟開盤的雙重聯動作用，再次將正方新城這個被人遺忘的小板塊拉入購房者的視野中。
01
坐落區域軸心位置 短期配套相對匱乏
正方新城位於江寧版圖中部，北連高鐵樞紐商核，南接祿口空港新城，坐落在南京南站與祿口機場軸心之上。核心區域位於江蘇軟件園片區，是以軟件開發與研究為主導 ，集商務、金融、信息、服務、居住為一體的社區化、生態型軟件園區。因此，正方新城也具有“南京新興硅谷之城”美譽之稱。
目前板塊內的生活配套較為欠缺，區域樓盤較為分散，未形成集中的居住區。板塊內教育配套相對落後，目前僅有江寧拉小分校入駐；商業配套主要以社區底商為主，無大型綜合體商業；醫療方面主要是以社區診所為主，缺乏正規的大型醫院，整體資源相對匱乏。
區域交通也存在短板，目前僅板塊邊緣有通車的地鐵S1號線正方中路站。但近期機場高速秣陵互通改擴建工程獲批，區域內居民未來出門即可上機場高速，快速暢達南站、祿口機場等。此外再加上規劃中的地鐵5號線南延穿過區域內，未來交通問題能夠有所改善。
02
房地產市場發展緩慢 近五年地價平穩
由於供地較少，區域房地產市場發展較為緩慢。2014年3月，銀城以10.9億拿下正方新城G11地塊，樓面地價3914元/㎡，也就是現在的銀城藍溪郡。
斷供一年多，直到2016年9月綠地以樓面地價12988元/㎡拿下G44地塊、榮盛以12037元/㎡G62地塊，地價突破1.2萬元/㎡。2019年，聯發以20.5億拿下G46地塊，樓面地價11899元/㎡。今年7月，正方新城連續出讓G35、G41兩幅地塊，分別被中交＆路勁、德信競得，樓面地價11334元/㎡、12025元/㎡。除了早期出讓的銀城藍溪郡地價僅3914元/㎡，近5年地價均維持在 1.1-1.2萬元/㎡。
03
新房市場緊俏 純新盤去化不理想
土地供應短缺直接導致新房市場緊俏，雖然區域積壓了一部分內生型的購房需求，但區域處於待發展階段，生活配套等不齊全，客戶導入難度較大，純新盤入市壓力大。從上週六聯發雲啟首開成績來看，並不理想，除了蓄客問題外，區域競品榮盛雋峰雅苑與綠地理想城無論是價格或區位都比聯發雲啟來得優勢明顯。另外，今年區域成交G35、G41兩幅地塊，毛坯限價為2.06萬/㎡，加上精裝未來區域新房價格可能低於2.3萬/㎡，這讓購房者對聯發雲啟23540元/㎡的首開價格認可度並不高。
從目前來看，正方新城發展仍較為緩慢，短期內很難改變現狀。儘管規劃有地鐵和產業等，但距離落成還有一定的距離。不過，隨著未來規劃利好的逐漸兌現，以及板塊內地塊出讓和新盤的入市，正方新城的發展或將不斷加速。
