2019· 綠地控股
核心觀點
2019年綠地控股銷售金額為3880.42億元，基本與2018年持平。銷售面積同比下降11.1%，呈下降之勢。作為大型的綜合性企業，綠地控股的營業收入較高，2019年營業收入高達4278.23億元，但是由於建築及相關業務在企業主營業務中佔比較高，盈利能力較弱，因而綠地控股整體上盈利水平一般。2019年綠地控股毛利潤率為15.46%，淨利潤率為4.9%。在2019年地產行業調控政策偏緊的環境下，綠地控股投資力度也有所放緩，2019年全年新增權益計容建築面積3508.04萬平方米，同比下降19.11%。債務方面，近年來綠地控股淨負債率顯著降低，2019年淨負債率下降了16.2個百分點至155.6%，而償債能力上，現金短債比一如既往維持在1倍以下的水平，可能存在一定的償債壓力。
一、銷售額同比增長21%，銷售回款率高達93%
2019年綠地控股銷售金額為3880.42億元，基本與2018年3874.93億元持平。銷售面積同比下降11.1%，由2018年的3664萬平方米降至3257.2萬平方米。相反，銷售均價則上漲了12.6%，2019年銷售均價為11913億元。
綠地控股較高的銷售業績也使得企業回款金額較高。2019年綠地控股回款金額為3010億元，回款率為78%，回款率較2018年上升了1個百分點。綠地在房地產業務上的大額回款為企業補充了較多的現金流，因而2019年綠地控股的經營活動現金流入合計5969億元，經營活動產生的現金流量淨額持續為正。
二、建築及相關行業顯著拉低整體盈利水平
作為大型的國企以及龍頭型房企，綠地控股2019年營業收入額高達4278.23億元，同比上漲22.79%，其中主營業務收入為4235.53億元。在主營業務中，分行業來看，房地產及相關行業（下文簡稱“房地產業”）的營業收入為1943.26億元，建築及相關行業（下文簡稱“建築業”）的營業收入為1884.86億元，在主營業務收入中佔比分別為45.9%和44.5%。
在綠地控股主營業務收入的構成上，房地產業和建築業是主要組成部分且佔比相近，但是房地產業的盈利水平明顯高於建築業的盈利水平。2019年綠地控股毛利潤為661.61億元，毛利潤率為15.46%。分行業看，房地產業的毛利潤為535.97億元，毛利潤率為27.58%，而建築業的毛利潤為81.3億元，毛利潤率4.31%。二者毛利潤相差454.67億元，毛利潤率相差23.27個百分點。顯然，建築業拉低了綠地控股的總體毛利潤率水平，使得綠地控股整體毛利潤率僅15.46%，大幅低於房地產行業的其他房企。
在毛利潤率相對較低的情況下，綠地的淨利潤為209.5億元，淨利潤率為4.9%，淨利潤率同樣遠低於行業內其他房企。但是與2018年相比，毛利潤和淨利潤都有一定的提升，其中毛利潤和淨利潤分別上漲23.7%和30.7%。
三、投資放緩，與政府合作降低拿地成本
2019年由於房地產行業政策環境偏緊以及銷售業績也顯著放緩，因而多數房企拿地態度較為謹慎。同樣，綠地2019年在拿地方面也有所放緩。2019年綠地控股全年累計獲取108個項目，與2018年相比減少10個；新增權益計容建築面積3508.04萬平方米，同比下降19.11%；權益土地款為831億，基本與2018年持平。
在拿地方面，綠地仍然維持著低成本優勢。2019年綠地新增權益土地樓面價為2369元/平方米，並且連續三年新增權益土地樓面價低於2500元/平方米。我們認為綠地在拿地方面的成本優勢來源有兩方面，一是綠地與多個地區政府達成了戰略合作，因而土地提前鎖定，並且價格相對較低。以2020年為例，目前為止綠地分別與煙臺、蘭州、貴陽市人民政府等簽署了與開發建設相關的戰略合作協議。二是綠地控股作為一個綜合性企業集團，形成了以房地產、基建為主業，金融、銷售等綜合產業並舉發展的企業格局，因而企業在拿地時，
可能具有一定的協同效應，因而也能降低了企業的拿地成本。
四、降槓桿成效顯著，但仍存在償債壓力
截至2019年末，綠地控股的淨負債率為155.6%，與2018年相比下降了16.2個百分點，降槓桿取得了一定成效。報告期末，綠地控股的有息負債合計2933.4億元，其中短期有息負債為1165.7億元，長期有息負債為1767.7億元，因而從有息負債總量來看，債務水平仍然較高。
償債方面，綠地控股的現金短債比仍然維持在1倍以下水平。2019年末，綠地控股的貨幣資金為889億元，低於短期有息負債1165.7億元，因而從現金短債比來看，企業可能存在一定的短期償債壓力。但是作為國企，綠地的融資成本相對較低，2019年綜合融資成本僅5.6%，處於行業內中上水平，因而有一定的融資優勢，可以通過融資活動補充企業現金流；另一方面，2019年綠地控股的經營活動現金流入能力較強，經營方面的現金流入也能一定程度上改善現金流狀態。綜合來看，綠地控股在債務方面，可能存在償債壓力，但是從以往經驗來看，綠地或許能憑自身的優勢化解。
