在動遷房買賣過程中，由於存在三年期的過戶限制，所以都會約定過了限制期後雙方應配合過戶，而這也就為日後的過戶埋下了風險隱患，由於房價上漲的原因以及限購政策變化，很多賣家在過戶時都會找各種藉口不配合，如果碰上算有點良心的賣家，也就是讓買家加點價錢就配合過戶了事了，而遇到那些不誠信的賣家，就沒這麼簡單了，他們會找出買家的各種問題，拒絕過戶要求解約還房，甚至冒著違約賠償風險也要不惜一試。
本案中，買家原告A與B系夫妻關係，2016年8月，通過中介公司介紹，原告A與賣家被告簽訂了一份動遷房的《房屋買賣合同》，合同約定：動遷房屋建築面積85.58平方米以69萬元，預付定金20萬元，2016年8月21日前拿到產證付10萬元，2016年12月31日之前付29萬元，交房日期為2017年1月10日，餘留10萬元到過戶當天付清。由於該動遷安置房的房地產權證載明，自2014年8月12日起三年內不得轉讓、抵押。故雙方還約定：甲乙雙方都不具備過戶條件，等過戶條件成熟時，甲方應無條件協助乙方辦理房屋產權手續，無條件把此房過戶給乙方，在過戶中產生的稅收等費用由乙方全部承擔房產證過戶日期以國家允許的日期為房子過戶日，最長時間為5年，甲方應無條件提供辦理房產過戶手續，賣家不得以任何理由在一星期內不辦或拖延辦理過戶手續，過戶費用盡力為最低價，否則屬於賣家違約，應賠償給乙方本房屋市場價的3倍。甲方保證該房為唯一一套住房，若甲方違約稅費由甲方自己承擔。合同簽訂後，原告按約支付房款，被告將房產證原件交給原告，2017年1月被告方通知原告又不準備賣了。原告在將動遷房鑰匙換掉，被告方報警。由於雙方矛盾激化，無法解決，故原告只能訴至法院。
作為原告而言，如果是為了保房子的話，其訴請必定要求繼續履行合同，以及追究違約責任。而這樣的訴請能夠得到法院支持的前提，是需要《房屋買賣合同》真實合法有效，且原告具有購買資格，不存在履約不能的障礙。而被告一方來講，就是要找到原告不符合上述情形的理據，證明合同無效或者僅僅是預定合同不能認定構成房屋買賣合同、以及原告屬於限購無法履行合同的事實。經查原告A未繳納社保存在限購，原告B繳納社保具有購買資格，但《房屋買賣合同》又是原告A與被告簽訂的，原告B沒有簽字。在這種情況下，原告A敗訴的風險明顯高於被告，然而作為原告A，其實沒有什麼更好的選擇，只能放手一搏，除了證明上述前提外，盡最大可能運用誠實信用原則來爭取法官的傾向。
原、被告就本案的最主要爭議焦點在於，《房屋買賣合同》是原告A與被告簽訂，原告A未繳納社保屬於限購，無法履行合同，而原告B繳納社保不存在限購，原告B未在合同上簽字，是否可以作為買受人，來主張繼續履行合同？
原告訴請理由是，原告A、B在籤合同時就是夫妻關係，原告B參與整個購房過程，未在合同上簽字是住的遠不方便，被告對此也是知情的。原告還提供中介的證人證言，因此，原告B也是共同買方。但原告的主張實際上違反合同相對性原則的，除非當事人另有約定，或者是法律的直接規定，否則要突破合同相對性，是很難得到支持的。就本案實際情況來看，就要找到與之相關的法律規定，或者要讓法官採信雙方之間是存在約定或者認可原告B是共同買受人的。
被告辯稱理由是，合同系與原告A簽訂，與原告B無關，合同約定“最長期限5年”的條款為格式條款，是針對原告A限購而專門擬定的條款，因為當時原告A未繳社保，原告B差8個月，故此處“乙方”顯然指原告A，且房屋不用貸款，當時就可以網籤買受人和過戶時間。簽訂合同至今原告A沒有繳納社保，因此即使到了合同最長過戶期限5年，原告A仍然無資格購買房屋，該行為已表明其根本無法履行合同。雖然感覺被告不是很誠信，但其理據還是很充分的，不管是簽約上，還是在簽約條款具體內容上，都能反映都是根據原告A實際情況進行確定的，與原告B無關。
2017年4月5日，原告A、B向青浦法院起訴被告，請求判令：被告將係爭房屋交付給原告A、B，賠償違約金20萬元，並配合原告A、B將係爭房屋過戶至兩人名下。被告對此也提起反訴，青浦法院於2017年9月4日作出判決：1、原告A與被告簽訂於2016年8月18日的《房屋買賣合同》於2017年5月9日解除；2、被告返還原告A已付房款59萬元；3、原告A將係爭房屋返還給被告；4、駁回原告A、B的全部訴訟請求。後原告A、B不服一審判決，向二中院提起上訴。二中院經審理後裁定發回青浦法院重審（很遺憾，由於沒有檢索到一審判決以及重審裁定，因此不知道一審法院是以什麼理由判決不支持原告A、B的，以及二審法院是以什麼理由裁定發回重審的）。
青浦法院經過重審認為，雙方爭議焦點為係爭房屋買受人是原告A一人還是原告A、B。根據當事人庭審陳述並結合微信聊天記錄等證據材料可以認定B在係爭房屋購買過程中全程參與包括看房、合同協商等、2017年1月1日之前未與原告A方直接溝通、房產證交付原告A方、涉案合同簽訂情況等事實，與證人周某某陳述內容基本一致，故對中介周某某的證人證言法院予以採信...B全程參與係爭房屋買賣，並對原告A簽訂合同的行為表示認可，故法院認定係爭房屋購房人為原告A、B...經過重審後判決：一、被告應於判決生效之日起十日內配合原告A、B辦理位於上海市青浦區趙屯鎮青趙公路XXX弄XXX號XXX室房屋產權過戶手續，將上述房屋過戶至原告A、B名下過戶所需稅費由原告A、B與被告各自負擔；二、原告A、B應於上述房產登記過戶完成之日起十日內支付被告房款10萬元已履行；三、被告應於判決生效之日起十日內支付原告A、B逾期交房違約金5,000元；四、駁回原告A、B的其餘訴訟請求；五、駁回被告的訴訟請求。一審法院還是採信原告的主張，雖然沒有書面約定，但是雙方以實際行為都是認可原告B是實際共同買受人的觀點。
被告不服重審判決，向二中院提前上訴，由於庭審中原告A、B表示自願承擔被告在係爭房屋過戶過程中產生的相關稅、費。二審認為涉案《房屋買賣合同》簽訂時，原告A、B系夫妻關係，根據各方當事人陳述及微信聊天記錄等證據顯示，B全程參與係爭房屋購買過程並對原告A簽訂買賣合同的行為表示認可，因此原告A在合同上簽名的行為可視作家事代理行為，B亦為涉案房屋買賣合同的實際相對方之一。故二審最終判決，變更青浦法院民事判決主文第一項為被告應於本判決生效之日起十日內配合原告A、B辦理上海市青浦區趙屯鎮青趙公路XXX弄XXX號XXX室房屋產權過戶手續，將上述房屋過戶至原告A、B名下過戶所需稅費由原告A、B共同負擔。其他判決項均予以維持。由此可見，二審法院就原告B的作為房屋買賣合同的實際相對方之一，找到了相應的法律依據，即家事代理行為，一般是指夫妻一方因日常事務在與第三人進行民事交往時所為法律行為，視為夫妻共同的意思表示，配偶對方承擔連帶責任，更何況本案中原告B一直參與買賣整個過程，被告也都是明確知曉。
總得來講，這個案件雖然最終不管是青浦法院，還是二中院都支持原告A、B，但是對於案件中原被告當事人來講，真可謂是一波三折，整個訴訟過程應該都是非常煎熬的，因此，有必要提醒購買動遷房的買家，最好在簽訂的《房屋買賣合同》中作明確約定，若買家存在限購或者其他原因導致無法履行本合同的，買家有權指定任一第三方來履約，賣家應無條件的配合履約，且不得提出任何異議。這樣就能夠基本上杜絕此類事情的發生，當然，這個案例也給到我們律師很好指導，在處理類似案件時，可以借鑑這個思路來解決問題。
以上案件來源於（2019）滬02民終1796號
