假日前，總是有與樓市息息相關的政策出臺。4月30日，北京市西城區義務教育階段入學政策發佈，與以往不同的是，新政策明確兩點：1、自2020年7月31日後，西城區購房並取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。2、房產地址用於登記入學之年起，六年內只能提供一個登記入學學位。
新政策的出臺無異於王炸，西城將繼朝陽區、海淀區、東城區之後，成為另一個多校劃片的主城區。那麼新政實施後，樓市尤其是學區房價格是漲是跌？7月31日之前是否會出現趕政策的搶購？多校劃片是否意味著學區概念將終結？高達財經接下來將解答大家的疑惑。
1、西城出臺多校劃片很突然，但不意外
昨天，西城區新入學政策的出臺，意味著今年7月31日將成為分水嶺，在此之前買房並落戶的將按照舊有政策登記入學，劃定對口的一所小學。而在7月31日之後拿到新房本並落戶的人，則不再固定一所小學，而是在片區內實行多個小學的電腦派位。
其實，在西城區之前，朝陽、海淀、東城區就已經出臺了多校劃片政策，原本市場都預計去年西城就會出臺多校劃片，但實際上西城去年還是多扛了一，這也一度導致學區房的購房需求從其他區域湧向西城，造成了去年學區房價格的上漲。
由於去年沒有出臺多校劃片，很多人認為西城可能會走一套自己的獨立政策模式，但昨天下午終於還是確認了多校劃片。
那麼下一步，關鍵就是看如何執行了。因為此前，朝陽、海淀、東城3個區已經實行了，但執行力度各有不同，影響自然也不同。
比如朝陽區，在2017年就確定和石景山、豐臺一起實行多校劃片，以2017年6月30日取得房產證為界。但實際上朝陽區到了2018年，名校和重點小學依然是單一劃片，除了名校以外，普通小學實際上是按照多校劃片執行。
也就是說政策沒有損害買了名校學區房家長的權益，這些家長的孩子仍可以上對口名校。但同時也把名校的招生蛋糕擴大了，普通小學學區房的家長，也有機會通過派位，把自己的孩子送到名校。相當於通過多校劃片實現了教育資源均衡性，增加了普通學區房上名校的機會。朝陽區教委還推出了“朝陽區居住地對應學校查詢系統，”輸入小區住址就能顯示對應小學，一目瞭然。
朝陽之後，東城區也在2018年宣佈多校劃片，同樣是以6月30日為界，在此之後取得房本並落戶的將多校劃片派位入學。具體執行就到了2019年，相比於朝陽區，東城區執行最為徹底，全部是電腦派位，實施多校劃片。今年東城區依然繼續了去年的政策。
而海淀區也是在2018年宣佈多校劃片，以2019年1月1日取得房產證為界，不過，海淀區目前的多校劃片，沒有東城執行的那麼徹底，絕大部分家長在給孩子報名的時候，還是按照老政策和對口學校走的。
所以西城區今天頒佈了政策之後，具體走向和執行力度就值得期待了，有可能和東城區一樣打散了徹底實行多校劃片，也有可能向朝陽、海淀一樣，影響並不大。
由於各小學在6月份就會完成招生錄取，而西城的多校劃片界點為7月31日，所以西城區其實會有一年的不確定期，政策的最終影響和執行力度要看2021年的招生情況了。
2、均衡性的學區房影響小
那麼既然有不確定性，該如何選擇學區房。畢竟上學需求是客觀存在的。
高達財經建議，一定要在西城落戶的家長，這時要關注均衡性好的學區。無論政策怎麼變，買了一套房，雖然有可能被劃片到其他學校，但仍是最大概率會上到原有對應的學校，而片區內學校均衡性越好，越能降低風險。
比如西城區的德勝、月壇、廣外這些區域，片區內小學質量差不多，沒有特別失衡，就意味著即便電腦派位，也不會出現大坑。
那對什麼樣的房子影響最大，高達認為還是現在價格最高，片區內名校和普通學校差距較大的學區。比如金融街學區，首先這裡溢價較高，單價超過30萬元/平方米的地下室就出自這裡。這裡有被戲稱為宇宙第一的宏廟小學、實驗二小，也有相對一般的華嘉小學、涭水河分校。如果打散了電腦派位，就增加了非常大的不確定性。
而反過來，均衡的區域，入學影響就小了很多。對於房價的影響自然也就小了。比如德勝和廣外，尤其是廣外，片區內學校多，整體教學質量和口碑差距不大。
另外，還有重要的一點就是，這次西城區新政專門提到了6年一學位，在此之前西城是沒有6年一學位概念的。以前，買了宏廟小學、實驗二小或者育翔小學的學區房，哪怕是不適合住人的老房子、地下室也沒關係，只要能落戶，很多人會在孩子一上學到一二年級時，就把這樣的房子掛著賣了，這種落戶房單價極高，有的突破了30萬元每平方米。但總價較低，最適合投資炒作。
但現在6年一學位的政策，意味著這些鑽漏洞的操作不靈了。對於頂級學校只有落戶屬性，沒有居住屬性的房子影響會非常大，未來將喪失流動性，持有成本增加，因此，這類落戶房很可能在近期會密集掛牌，甚至打折促銷。
3、購房需求將從擇校變成擇區
新政策對於房價的具體影響，近期可能會激增看房與成交，一年左右的時間裡可能會有利空影響，但長期來看尤其是政策執行明晰後，影響會逐漸淡化。
海淀區在政策出臺後有過學區房降價的趨勢，但在6月份政策落實後，海淀學區房價格穩住了，家長們發現利空並沒有那麼大。
東城區的影響相對大一些。比如史家衚衕小學是東城的頂級小學，對應學區房價格也是最高的，但在多校劃片後，均價還是出現了一定回落。相反，東城區均衡性好的和平里整體價格出現了微漲，與頂級小學的價格差距有所縮小。
而在西城區，如果多校劃片政策嚴格執行，那麼片區內一些學校學區房價格會與頂級小學學區房價格的差距有所縮小。比如德勝片區，目前育翔的學區房單價最貴，13萬到14萬左右，同片區的德勝實驗二小單價最低，在11-12之間，如果多校劃片了，德勝實驗二小的價格可能會有所抬頭，育翔則會比高點有所下調。
但需要特別說明的是，即便多校劃片，育翔對應學區房仍是最大概率上到育翔小學的，所以具體變化還是要看多校劃片的執行力度。即便與德勝實驗二小學區房的價差縮小，育翔對應學區房的價格仍會在其之上。
另外，也有一種聲音稱，海淀教委對於學位派位政策是有一定要求的，在2019年1月1日實行多校劃片後。根據新的落戶時間也是有排位的。
比如未來很多年以後，2019年1月1日以前的入學需求都消化完了，下面的需求該怎麼排，那就要看1月1日之後的落戶時間了，這也意味著上學還是要早買房。
高達財經預計，如果西城區多校劃片嚴格執行，那麼家長就會由擇校轉為擇區，更會選擇均衡性好的地方去買，會把目轉移到小片區，具體就要看政策的執行力度和購房者與之博弈的情況了。
彩蛋：西城學區劃分：
西城的學區共有11個，高達財經將其分為三檔，相信很多人已做了功課，話不多說，下面是通俗易看版：
第一檔學區，兩大中心難以撼動：
【金融街學區】它的片區單價達到了17萬/平米。除了華嘉小學沒有光環以外，宏廟、西單、實驗二小都是硬核的存在。ZB生較多。
【德勝學區】育翔小學和西師附小都是老牌牛小，價格高冷，無論是升學率還是口碑，都是德勝的頂級牛小。德勝實驗二小明確了不是分校的概念，而是實驗二小本校統一管理的的小學，未來可期，只收京籍。
三帆附小就是原來的裕民小學，借勢三帆中學的直升概念成了德勝最受關注的小學。
第二檔學區4個：
【什剎海學區】小學喜憂參半。黃城根小學是超級牛小名校，校區多達4個。
剩餘的三所熱門學校，均適用“80%原則”。即雷鋒小學80%直升13分和三帆中學本校、西什庫小學80%直升四中初中部、13中附小80%直升13中。
【月壇學區】大名鼎鼎的三所牛小：育民、中古、三里河三小。
【西長安街學區】學區非常靠近核心。
【廣外學區】最近最火的學區之一，因為學校整體均衡，小學眾多，學區房選擇性較多，成為新入戶西城麻麻的最愛。
第三檔學區5個：展覽路、陶白、新街口、廣牛，大椿天學區。
