常州金牌律師
合同簽訂沒有購房資格
篇一：簽訂購房合同是常常被忽視的“陷阱”
簽訂購房合同是常常被忽視的“陷阱”
一、基本的“五證”齊全（要合法有效）。
一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，有了預售證許可證，則通常開發商也具有了房地產開發證、國有土地使用證、建設工程開發許可證、工程規劃許可證共五證。這是買房能否辦房產證的關鍵。（確認自己所購之房在預售範圍內;買現房則要查看開發商是否具有該房屋的大產證(預售許可證之後取得，即由期房變現房了)和《新建住宅交付使用許可證》。並且還要核對一下其營業執照和開發資質證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致）。
二、使用規範的合同文本。
一定要參照最好是採用且不要隨意修改《文本》，並按照文本中所列條款認真填寫，瞭解各項具體內容。不要隨意去簽訂開發商自己定的《定購協議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這並非購房的必經程序。且這種合同一定是權利義務不平等的，對自己尤其不利。最好能夠直接與開發商籤預售合同就好。這個步驟，一定不能馬虎啊!否則到時吃大虧就慘了。
一般情況違約責任約定不對等違規行為主要有三方面：
①是對違約金數額約定不對等。如某合同中約定買受人逾期付款超過60天，如繼續履行合同，需按天支付違約金萬分之五；而出售方逾期交房超過60天，則只需按天支付違約金萬分之一。
②是對違約責任的起始期限約定不對等。如某合同中約定，買受方逾期付款超過60日、出賣方逾期交房90日需承擔違約責任。
③是對定金的約定違法違規。《最高院關於審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋》第四條規定：因不可歸責於當事人雙方的理由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。但實際上，很多房產公司在訂立合同時都規定，只要買受人無法繼續履行合同，出賣方都要沒收定金。
④買期房要約定條件和時限。
對於期房，由於資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規範的《文本》，則開發商在合同上務必會大做文章，對買房者極為不利。如含有模糊性詞語只註明竣工日期，而不無交付使用日期;運用“水電氣安裝後、質量驗收合格後、小區配套完成後”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規定為“某年某月某日”，（交房有兩個意思：一是房屋使用權即實物交付;另一層是房屋所有權轉移即產權過戶。應當在預售合同中對實物交付和產權過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付）並註明開發商不能按時交房所需承擔的責任）。 ⑤對房屋及小區內的描述要清楚不可使用模糊字眼（具體地址、房屋面積、牆壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛生間以及綠化、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設施等描述）
有時合同中還會進行如下描述： “如果發生問題，在最短時間內解決”，“在裝修材料上，選擇最好的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什麼樣的才算最好的？所以對於購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發商的口頭承諾落實在合同裡。
有時還會出現以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現這樣令人哭笑不得的問題，開發商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發現臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。
很多合同中常可以看到這樣的條款，“應於××日前如何如何”，但是並沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”後該怎樣處理。這樣，即使最後認定是開發商的過錯，你也很難制裁他，最多是調解了事。所以對於購房者與發展商簽署的合同中要明確對開發商如果沒有履行承諾、不按設計圖紙施工和達不到質量等級等等的處理辦法，做到越詳細越好。
再舉個簡單的例子，你買的塔樓(或板樓)裡有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎麼辦？不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班高峰時間極為不便，這種情況業主是否有權拒付部分電梯費呢？
⑥公攤面積：不應該計入的包括倉庫、機動車車庫、非機動車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發商在大堂裡做的銷售中心等。為多棟房屋服務的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區的物業管理用房等。在商品房買賣附件裡應該有一個明確的說明，在主合同的第三條裡，只是說分攤了多少，分攤的面積的數額，但是在合同的附件二，應該有一個房屋面積分攤的說明表，分攤了哪一部分，是經過哪一個地方批准的。（面積確認和差異的確定。建議購房人選擇在合同裡已經規定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個誤差比例，也就是說正負3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發商應退還房款以及利息，你也可以接受。）
⑦購房者與開發商簽訂認購書後，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金後因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產時，發展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。
對策：律師建議買家最好與發展商在協議中約定，若買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續費等，這樣就避免了很大的麻煩。
⑧合同陷阱幾經斟酌後，客戶便要決定購房了，因此得與開發商簽訂《商品房買賣合同》。一般情況下，開發商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定後注入相關內容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已註明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發商日後作弊提供了條件。比如，標準合同第十五條遲延辦理產權證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算，但您一不留神，開發商(售樓人員)便將此條款設計成按購房全款的萬分之三承擔違約責任。前不久我們從報上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付96元。或者在不能按時辦理好時，乾脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平。
實際不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款40%的違約金。這實際上只是限制購房人，開發商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不
三、檢查房屋質量。
在簽約時，應查看並檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質量保證書》的內容，並將《商品住宅質量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發商對質量問題的責任。
房屋的交接：開發商應該請房地產的管理部門認可的有資質的機構對房屋的面積進行實測，在交樓的時候，應該提供實測面積的數據，以及我們所說的住宅質量保證書以及住宅使用說明書，如果開發商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產生的一切責任，由開發商承擔。
四、明確物業管理事項。
一個不好的物業管理公司，一定讓你永遠覺得不舒暢。所以要多看看物業管理公司具體如何，以及雙方約定的物業管理範圍和收費標準。
五、重點約定違約責任。
①對於期房，甚至現房，都有可能與開發商的描述不一樣，此時應該明確合同違約或與描述不一致時開發商應承擔的責任。可參考：簽約後購房者要求退房、不按期付款;開發商賣房後要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質量不符合要求;辦理過戶手續時不符合規定和約定等。別漏了違約責任的平等性。
②未註明因何種原因可以退房以及後果
購房者與開發商簽訂認購書後，需要交一定額度的定金。但在購房者在交付定金後因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產時，開發商一般都只退購房款而不退定金。
所以買家最好與開發商在協議中約定，若買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續費等，這樣就避免了很大的麻煩。
③擅自擴大對“不可抗力”的解釋，政府交通管制竟也在列
《合同法》第117條對不可抗力有明確規定：不可抗力是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
而某合同中規定，“不可抗力是指在出賣方無過錯的前提下，戰爭、恐怖活動、人力不可抗拒的自然災害、施工中遇到的異常困難或者重大技術問題不能及時解決，包括施工期間，由於政府重大活動規定不得開挖、運土，交通管制等。”合同條款明顯違法。
④損害共有權益，將共有場地的車位同規劃車位混為一談
《物權法》 第70條規定：“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”第73條規定：“建築區劃內的道路，屬於業主共有建築區劃內的綠地，屬於業主共有建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。”第74條規定：“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”
但在實際《商品房買賣合同》中，出賣人經常通過明示或者混淆概念等方式，對買受人對共有部分享有共有權進行限制或者排除。
如在某合同中約定：“買受人以物業共有人身份同意本項目範圍內所有商業用房的外牆面外立面、屋頂使用權由出賣人或出賣人授權的單位統一管理，自行使用或授權使用，產生受益歸出賣人。”明確排除了買受人的共有和共管權利。
此外，採用混淆概念對買受人共有權進行限制和排除也很普遍。如把佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，同規劃車位或規劃車庫混為一談，明確排除買受人對這部分車位的共有權利。⑤某房產公司在合同補充條款中約定：“屋內出賣方提供的所有電器設備由生產廠商直接提供保修。”“若因該電器設備質量事故造成人生損害或財產損失，買受方或受害方應直接向生產廠商索賠，出賣方不承擔賠償責任或連帶責任，但應提供必要的協助。”
而根據《城市房地產開發經營管理條例》 第三十一條以及《商品房銷售管理辦法》第三十三條的規定，在保修期限內發生的屬於保修範圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。《合同違法行為監督處理辦法》第九條也明確規定，“經營者與消費者採用格式條款訂立合同的，經營者不得在格式條款中免除自己的下列責任：（一）造成消費者人身傷害的責任；（二）因故意或重大過失造成消費者財產損失的責任”。
⑥登記手續約定違規，辦“兩證”大大超過法定期限
《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。”但有些《商品房買賣合同》 對土地使用權變更登記的期限約定大大超過了法定期限。 ⑧籤合同時要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責任。按規定入住70％以上才能開通燃氣，之前開發商要免費提供液化氣灌。
⑨延期交房：開發商《補充協議》規定，“若開發商延期交樓，則按業主已交房價每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5％為限，如發展商仍不能交樓，業主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。
六、簽訂合同時的法人代表
購房者由於缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發展商簽約的人並不是法人代表，或者合同上的開發商並不是該房產土地擁有者，這些都有可能產生問題。另外，也有可能該項目是a公司開發的，實際上卻是由b公司投資，作為買家還是應與a公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以後辦理各種手續會很麻煩。
對策：在簽約前您最好查明代表發展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權委託書”。否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公章，這樣可以避免發展商推卸責任
七、關於產權登記的相關規定
約定了辦理產權證的時限，以及違約的條款，購房人可以根據實際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現行商品房銷售規定，在60天內，開發商應將登記資料提供給產權辦理部門備案。如果因為開發商的責任，沒有及時把所有的資料報產權登記機關備案，使購買人不能及時辦理產權證的，可以約定一個處理方式，可以退房，對於違約金，一般是合同金
額的1%-5%之間，也是根據實際的情況來進行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，*作起來有一定困難，比如說你已經入住了，因為辦理產權，是在入住之後的二三個月進行，如果這時你因為產權證的原因要退房，可能會不太利，建議大家在確認這個項目是一個合法的項目之後，那麼辦理產權只是開發商工作的一個程序問題，以及和相關部門的協調問題，並不是說沒有辦理產權證，是因為這個項目的本身合法性有問題，在這個情況下建議你選擇不退房，讓開發商按照一定的比例來支付違約金。
附件一是房屋的平面圖，在籤合同的時候應該注意這個圖紙要用座標來確認這個房屋的朝向；第二要標註面積，或者是面積的標尺。
八、買房籤合同補充協議注意事項：
在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協議，這個補充協議往往是房屋購買合同裡沒有約定的事項通常在補充條款裡進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。
①、應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議裡去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。
②、明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同裡通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。
③、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較複雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。
④、明確關於公攤建築面積。現在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發商經常在公攤上做文章，所以要和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。
⑤、應該明確裝修標準。以後逐漸的房地產開發項目是精裝修，那麼就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什麼品牌，甚至包括顏色等。
⑦、明確退房的責任。購房者接到入住通知之後，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什麼的，但是一旦退房是由於開發商的原因，必須寫明開發商是什麼樣的責任，寫名在確定的日期內把開發商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。
篇二：籤購房合同八大注意事項
籤購房合同注意事項
一 查證
1．最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證。一定要看原件。要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。 商品房預售，開放經營企業應當與消費者簽訂商品房預售合同，預售人應當在簽約之日起三十日內持商品房預售合同向縣級以上房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。確保將來順利的辦理產權證。
2．必須要求承諾辦理產權證的時間。明確房產證辦理的具體時間以及無房產證、遲辦房產證的違約責任。出賣人應當協助買受人於房屋交付之日起或合同簽訂之日起９０日內，辦理產權登記手續。(第一階段，開發企業應當在交付使用後６０日內將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送產權登記機關；第二階段的３０日裡，由買受人辦理產權登記手續)
3．應注意新建商品房應取得《住宅交付使用許可證》後方可交付使用，無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續。
4．房地產開發企業在商品住宅交付使用時，應當向消費者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，並按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。確保將來順利的
辦理產權證。
二 房屋面積的條款
1．建築面積、套內面積、使用面積和公攤的面積(自己分攤的公用面積)及其測量方法要明晰。具體做法：a,應在條款中寫明建築面積，建築面積中含公用面積的組成部分及具體平米數、使用面積平米數、建築面積與使用面積的比例。
b,公攤面積：和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位臵。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。
c,其他：所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位臵示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。另外房子宏觀規劃（主要是外部環境）要詳細約定。
面積差異的處理方式：一種是雙方自行約定，約定使用面積不能大於1%，或者%；另一種，約定面積誤差比絕對值在3%以內的據實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，開發商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。某些開發企業將這一條規定在合同中直接格式化為“多退少補、據實結算”，此點必須注意不接受，約定清楚。
2．房屋質量的條款
要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級，建材配備清單、等級，屋內設備清單。
水、電、氣、管線通暢，門、窗、傢俱瑕疵，房屋抗震等級等。同時，合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保質期等。(下水道堵塞、牆面滲水、屋頂漏雨、牆體起鼓等等問題)
注意：涉及裝飾、設備標準承諾和基礎設施、公共配套建築正常運行的承諾時，合同要求雙方對有關承諾的違約責任作出處理約定。避免籠統地寫上“由出賣人繼續完善”或是“由買賣雙方協商解決”，或乾脆空白不填。另外要注意樓盤小區內的規劃及配套是否與廣告說明相符。如戶型、綠化、相關配套設施、開發商對小區的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。
下列情況，購房人因為房屋質量問題，有權要求解除合同並要求賠償損失：房屋主體結構質量不合格，不能交付使用；房屋交付使用後，房屋主體結構質量經檢驗確屬不合格；因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
注意查看交付標準：多數開發企業選擇的是第一種交付標準，即“該商品房經驗收合格”。而國務院《城市房地產開發經營管理條例》中已明確規定，住宅小區等群體房地產
開發項目應當進行綜合驗收，分期開發的應當分期驗收，否則不得交付使用。確保將來順利的辦理產權證。
三 交房時間和預期交房條件
在預售合同中應予明確交付時間。比如交房裝飾標準、物業的服務項目、收費等，同時明確違約責任。注意開發商利用“合理順延”權利過長延遲交樓時間。對於一些不合理的、缺少依據的收費，如發展商聘請律師的費用、委託中介費、銀行手續費等，拒付。要清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，應注意：如要購買地下車庫應註明地下車位的範圍、車位號、預售面積、預售價款，維修費、物管費等等。
房子的保修期限和範圍。對維修期限、條件作出約定。 明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較複雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，應注意：一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾。
四 不可抗力條款確保將來順利的辦理產權證
不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發洪水等等，一般開發商通常把不可
抗力的範圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協定後政府頒佈的法規和原來不同，比如說施工配套的批准和安裝的延誤，都認定為不可抗力。建議一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的範圍內，不要擴展，擴展以後，延期交房的時候，他都可以說我免責。
五 補充條款籤合同要注意的事項
由於補充協議大多含有建築、房地產、法律等專業術語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急於和開發商簽訂補充協議，先將補充協議拿回來，找專家進行諮詢，將補充協議中不合理的地方找出來，並對其進行修改。同時由於補充協議是由開發商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協議中增加保護購房人的條款。如果開發商不能滿足購房人以上的合理要求，那麼，購房人最好不要和開發商簽訂補充協議。
六 退房條件
如果出現以下八種情況，購房人可提出退房。
1.實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內。
2.開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。
3.開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空
篇三：簽訂購房合同的八大注意事項
綱要：
1、買賣身份莫簡單
2、售樓廣告多睜眼
3、五證審查須從嚴
4、樣板房中少聯翩
5、認購書前要盤算
6、合同條款多把關
7、補充協議別嫌煩
8、簽字蓋章祝圓滿
1、買賣身份莫簡單
即買房人的確定、賣房人的審查。確定好以誰的名義買房，他可能涉及到將來過戶、繼承等問題。同時，注意輕易不要以他人名義買房，由此引發糾紛的情況很多；賣房人應是開發商，少數例外。購房者應要求其提供營業執照原件，查看是否通過了最新年檢，貼有年檢標記，經營範圍中有無房地產開發、銷售內容。如沒有相應資質，將導致開發、銷售行為違法，這樣的房產買不得。
2、售樓廣告多睜眼
很多購房訴訟是因廣告宣傳而起。在對樓盤的宣傳中，開發商過多使用溢美之詞已形成一股潮流。開發商對樓盤的規劃環境、價位等極力進行包裝，而直接面對購房客戶的售樓小姐更是利用樓宇沙盤模型大做文章，讓購房者覺得買到了“便宜”：優美的環境、低廉的價位並能享受到開發商無微不至的人文關懷。實際上，一旦購房者拿到鑰匙踏進自己的房屋，往往發現開發商描述的各種美好景象與現實相距甚遠，於是產生一系列糾紛，在無法協商一致的情況下，只好訴至法院討說法。
為了避免不必要的麻煩，購房人最好在簽訂合同時，要求開發商將廣告承諾的內容寫入雙方協議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內容的一部分，以此約束開發商實現廣告內容。
3、五證審查須從嚴
目前在商品房的銷售過程中，開發商一般不主動出示“五證”的原件，只有少數開發商
將“五證”或“五證”原件的一部分在銷售時明示。不出示“五證”原件的原因很多，有的是工作態度及責任心問題，有的是有意迴避“五證”中所記載的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用複印件做假，如將某項目一期說成二期等。
對於初次購房者來說，要分清“五證”的真偽，認識到記載內容可能存在的利害關係，較為困難。最好將其作為合同附件，並要求開發商在合同中保證“五證”的真實性，否則應承擔一定的違約責任。
五證是指《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》（或《商品房銷售許可證》）。
正式的《國有土地使用證》蓋有人民政府公章、房屋土地行政主管部門公章、有償土地使用證專用章，證上土地使用者應與開發商名稱完全一致，注意有無土地使用權抵押記錄。《臨時國有土地使用證》只能用於辦理預售許可證和開工證，不代表已取得最終土地使用權。一般是開發商先期繳了一部分地價款，如後期款項不能足額交付，就拿不到《國有土地使用證》，這是購房者辦理產權證的一個重大隱患。
規劃局的《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，取得該證後方可申請開工手續。
根據房管局的《建設用地規劃許可證》，看開發商所使用的土地用途、位置和界限是否與建設用地規劃許可證相一致。
建委的《建設工程開工許可證》是工程可開工的法律憑證，開發商出售的是期房，應要求出示該證。如是現房，應查看建委發放的《建設工程竣工備案表》。
房地局的《商品房預售許可證》、《商品房銷售許可證》系可預售、銷售憑證，注意是否在有效期內，所購房子是否在預售、銷售範圍。有的房屋開發商已辦理了大產權，此時應看產權證上是否包括了所購房屋。
20XX年6月1日起施行的最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。
4、樣板房中少聯翩
在商品房預售過程中，有的開發商設置了樣板房或樣板間。並且該樣板房佈局講究、
裝修精美，往往容易令購房者浮想聯翩，彷彿已置身於自己將來的房子中，被樣板房迷惑，放鬆了很多應該注意的購房問題。結果在購房入住後，發現房屋和樣板房有不小差距。
雖然《商品房銷售管理辦法》第31條規定，開發商設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。但很明顯，購房人是需承擔一定的舉證責任，要證明樣板房的存在及內部結構、設備、裝修標準等情況。所以買放人對於樣板房要頭腦清醒，如購買的房屋同樣板房，應說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房一致，要把樣板房情況在合同中確定。考慮到樣板房可能拆除或結構內容等發生變化，建議購房人將樣板房情況以拍照、錄象等證據形式固定。
5、認購書前要盤算
在目前商品房交易過程中，許多開發商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。這裡說明一點，簽訂認購書不是房屋預售或銷售的必經程序，建議購房者不要輕易簽訂認購書。如果有的購房者的確看上了某個項目的房子，擔心錯過，必須簽訂認購書，則應注意以下問題：
首先，根據20XX年6月1日起施行的最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容（包括當事人名稱或者姓名和住所；商品房基本情況；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期等條款），並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
其次，無論認購書具不具備成為購房合同的條件，其效力均應根據開發商是否已取得商品房預售許可證明、本身內容等來確定。
再次，購房者在認購書中要明確所交款項是“定金”還是“訂金”，二者法律後果是不同。
6、合同條款多把關
在簽訂商品房買賣合同時，因為買賣雙方在專業知識上信息不對稱，有時買方並非出於本意或者不知道如何把握合同，以致最後在合同履行中處於被動地位。
購房者在簽訂《商品房買賣合同》前，應對合同條款及專業詞語仔細閱讀、理解，必要時可向房地產專業律師以及房地產開發主管部門進行諮詢。
就合同主要條款說明如下：
（1）關於房屋面積方面的條款。
商品房以建築面積計算房款，建築面積由套內建築面積與分攤的共有面積兩部分成。應在合同中約定套內建築面積和分攤的共有面積多少，並約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差以及建築面積與套內建築面積均發生誤差的處理方式。
目前交付房屋時，往往建築面積增大，且不超過3％，但套內建築面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現，合同中有必要約定套內建築面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2％，並約定超出此範圍怎麼辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。
另一種按套內建築面積計算房款，套內建築面積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。
（2）關於價格、收費、付款額同的條款。
價格條款應比較明確，應有細項約束髮展商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。
可註明買方在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，達到留給自己一個冷靜期的效果。
（3）關於房屋質量的條款。
購房者在籤合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內設備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、傢俱瑕疵；房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保持期等。
雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外牆與進口潔具、廚具”，而實際入住時業主
發現，大理石地面材料實為人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內產品，只是貼上外國商標。在案件審理時，開發商使用人造大理石沒有違約，因為當初在籤合同時並未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠生產，確是外國品牌，也符合約定。當然，使用這些產品使造價和裝修檔次與業主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對格式條款按《合同法》有關規定以不利於合同提供方即開發商的解釋為準。
有些購房人認為，商品房竣工後已經過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格後才允許交付使用，因此商品房不應當出現質量問題。而且還有《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質量的細節作了規定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質量問題。但事實並非如此。
商品房竣工驗收是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質量都合格，而且竣工驗收的質量標準和購房人所希望的質量要求也可能有差距。
至於《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》關於房屋質量的規定，都是由開發商擬訂，側重保護開發商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質量問題。
牆體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛生間防水情況，表面裂縫等進行必要約定。
（4）關於售後物業管理的條款。
這是購房人在籤合同時容易忽略的內容，要注意防止物業管理公司變更物業費。
自20XX年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規定：“商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。”
但是，在實際簽約時，很多房地產公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關物業管理協議。對此，買受人應該據理力爭，防止交房時物業公司變更物業費。
（5）關於履行合同的期限和方法的條款。
應寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。
（6）關於產權登記的條款。
由雙方依規定的日期會同辦理，或委託代理人辦理。在辦理產權過戶手續時，賣方應
篇四：購房合同簽訂的幾點注意事項
0、一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，有了預售證許可證，則通常開發商也具有了土地使用證、規劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦房產證的關鍵。
1、可註明買方在合同生效的幾天之內向金融機構申請貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，達到留給自己一個冷靜期的效果。
2、交付房屋時，往往建築面積增大，且不超過3％，但套內建築面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現，合同中有必要約定套內建築面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2％，並約定超出此範圍怎麼辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等
3、 購房者在籤合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內設備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、傢俱瑕疵；房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保持期等。
4、 應寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。
5、按照《商品房銷售管理辦法》的規定，約定辦理產權證的期限應為60日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等等。買房人應力爭在合同中，將出賣人為買受人辦理產權證的期限約定為60日，不宜太長。如果此期限時間過長，如：365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設定了抵押擔保，短期內不能解除抵押，對買受人採用公積金貸款和儘快取得房產證有很大影響
6、關於稅費負擔的條款。房屋買賣中應繳納的一切捐稅、費用，應按法律規定，各自承擔，並明確載入合同。
7、現在開發商在購房合同中，關於逾期交房的違約責任一般約定為每遲延一日承擔全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當，違約金的懲罰性體現不夠，買房者應爭取提高該比例，可以考慮在千分之至1之間。
8、簽訂合同時，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
“不可抗力”指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況（僅指自然災害，不包括政府行為或社會異常事件）。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力。並應約定一個告知期限。
出賣人有時提出以下免責條款，買受人最好不要同意：非出賣人原因，有關部門延遲發出有關批准文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術問題不能及時解決的
9、一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發商在預售合同上往往大做文章，如只註明竣工日期，而不註明交付使用日期；運用“水電氣安裝後、質量驗收合格後、小區配套完成後”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規定為“某年某月某日”，並註明開發商不能按時交房所需承擔的責任。
10、在簽約時需要注意，對於開發商提出的自己認為不合理的條款，需要提出自己的修改意見，進行協商，合同是當事人協商一致的產物，如果雙方無法形成合意的話，合同就無法成立。而且就您關心的問題，也要在合同中體現。在合意的過程當中，任何一方都無權強制對方，任何一方都有不簽訂合同的權利。如果您認為您的利益在合同當中無法保障，而開發商又不同意修改或補充的話，購房者有權重新選擇開發商及樓盤。
另外，購房者交納房款之後，開發商一般出具的是收據，正式的購房發票通常會在交房的時候給購房者。主要是因為商品房買賣合同中的約定不是最終的實際面積，在實際建造過程中會有或多或少的誤差，所以，只有等到實際測量面積出來之後，該房屋的實際銷售價格才會準確無誤，一般就在這時候出具發票。目前市場上開發商基本上都是這麼做的。
11、
簽訂合同時，按照法律規定，同時也簽訂物業管理協議，以防辦理入住時物業管理費發生變化（漲價等）
簽訂合同要註明房屋縮水要開發商賠償，所交大定金可以退還（法律規定），會所應由開發商承擔，不在業主的公攤中。
12、那麼，業主如發現購買的商品房有質量問題能不能退房呢？如果購買人和開發商在退房問題上不能達成一致，那麼按照《商品房銷售管理辦法》的規定只有以下四種情況可以退房：一是套型與設計圖紙不一致；二是開發商擅自變更規劃設計；三是面積誤差絕對值超過3％；四是商品房確屬主體結構不合格。具備上述條件之一，如果開發商不同意退房，購房人可向有管轄權的人民法院起訴，要求開發商退房；如果不具備上述條件，出現質量問題只能要求開發商維修，因此造成損失的由開發商賠償。
13、在訂立商品房買賣合同之前，房地產開發企業還應當向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示範文本》；對示範文本的補充部分要格外重視。
篇五：如何簽訂正式的購房合同
1.正式合同文本的簽訂
買房過程中最棘手的事情之一就是和房地產開發商籤合同。大家都知道，開發商對《商品房買賣合同》非常瞭解，都曾精心研究過，是簽訂《商品房買賣合同》的“高手”，而購房者對此卻比較生疏，稍不注意就會陷入開發商佈下的文字陷阱裡。因此，在簽訂購房合同的時候，購房者一定要經過嚴謹縝密的思維和談判，儘可能地與開發商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中的重要條款，希望大家能夠詳細閱讀、體會，相信會對購房者起到一定的提醒和解釋作用。
(1)認準簽約主體
仔細驗證房地產開發商的基本資料，確認企業名稱與營業執照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。因為在商品房銷售中，很多開發商都會委託中介公司代銷自己的樓盤。因此，購房者在簽訂《商品房買賣合同》時，無論接觸的是開發商還是其委託的銷售公司，都應認準簽約主體(《商品房預售許可證》上標明的公司)，在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款後攜款潛逃的現象發生。此外，還需要驗證合同中的建設項目依據和商品房銷售依據是否與原件相同。
(2)仔細閱讀合同內容
拿到《商品房買賣合同》後，購房者先不要簽約，而應該首先仔細閱讀其中的內容，如果對其中的部分條款及專業術語不理解或者概念比較模糊，可以向當地的房地產開發主管部門諮詢，在自己全部理解之後才開始簽約。
(3)不要漏項
對《商品房買賣合同》中的所標註的商品房銷售許可證、坐落位置、設計用途、建築結構、面積等和土地情況及年限都應當逐項填寫，以免出現漏項，因為這些條款關係到所購房屋的合法性。
在現實中，很多購房者對此並不重視，以為房子在那擺著不會出錯，當發現對方沒有銷售許可證和土地使用權證時，就很難證明對方欺詐，因此，在簽訂合同的時候，必須將這些內容明確地寫進去。
(4)尋找談判的機會
《商品房買賣合同》中有許多相關條款
都是空白的，這需要買賣雙方協商後填寫或補充約定。也就是說買賣雙方都有權利對合同中的條款進行修改、增補或刪減。但房地產商往往提前將空白行劃去或填上於己有利的內容，使得購房者失去了平等談判的機會。這時候，購房者需要頭腦清醒地據理力爭，如果自己不同意合同中的某項約定，就應該將自己的意見寫進補充約定中。否則，簽訂認購書就視為你同意了合同中的條款。
(5)對於雙方違約的處理應平等
在《商品房買賣合同》中，標明瞭甲方逾期交房和乙方逾期付款的相應處理條款，但關鍵內容是空白的，需要由甲乙雙方協商填寫。如果開發商在簽訂合同前就已經填寫完畢，購房者就需要仔細對比，以達到雙方違約期限及違約金利息都平等。
(6)關於房屋面積差異的處理
關於商品房面積的計算，我們在前面已經有所交代。但是在這裡還需要進一步予以詳解：
我國最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和建設部《商品房銷售管理辦法》中，對房屋面積與合同約定不符的處理都有明確條款：出賣人交付使用的房屋建築面積或套內建築面積與《商品房買賣合同》約定的面積不符，如果合同中有約定，按照約定處理。如果合同中沒有約定或者約定不明確，面積誤差比絕對值超出3%，購房者可以要求解除合同、返還已付購房款及利息。如果購房者同意繼續履行合同，房屋的實際面積比合同約定面積大的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由購房者按約定價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，此部分所有權歸購房者；房屋實際面積比合同約定面積小的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由賣方返還購房者，面積誤差比超過3%部分的房價款由賣方雙倍返還購房者。
此外，購房者還須重視的就是我們所購買的房子是按建築面積計算房款，這就有了套內建築面積和公用建築分攤面積之分(套內建築面積是獨立產權，公用建築分如何簽訂正式的購房合同
攤面積是共有產權)。如果購房者所簽訂的合同是按建築面積計算房款，因為核對公用建築分攤面積非常困難，不良開發商就有可能通過虛增公用建築分攤面積來獲得高額利潤，也由此損害購房者的權益。因此，在合同中應明確標明公用建築面積的米數或計算比例。當然，這一條款成立的前提是符合建設部《商品房銷售管理辦法》的規定。
(7)產權登記要明確
按國家《商品房銷售管理辦法》第34條的規定，開發商必須在商品房交付使用的60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地的房地產行政主管部門備案。《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定，預售商品房的購房者應在商品房交付使用之日起90天內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購房者應當在銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。
因此，只要房地產開發商履行了按期提交相應資料的義務，就對房屋權屬證書的取得和取得時間不負責任。
在現今的商品房買賣中，開發商往往承諾由其代辦權屬證書，所以，開發商不但有在60日內提交資料備案的義務，同時還有房屋交付使用(預售)90天內或者合同簽訂後(現售)90天內辦理完產權登記手續的義務，否則就應當承擔違約責任。當然，當事人雙方也可以在合同中另行約定上述時間期限。
(8)配套設施要明確
在《商品房買賣合同》中，商品房的上水、下水、供電、燃氣、暖氣的運行日期都是空白，這也需要由甲乙雙方協商填寫。
如今的很多開發商都在這方面大玩文字遊戲。比如他們會填寫“入住時具備通水(電、氣)條件”。看上去這句話沒什麼問題，但是細細品味就會發現其中大有文章可做：“入住時具備通水(電、氣)條件”中的水電是臨時的，還是正式的？入住時具備開通條件並不代表一定就能開通。因此，在這些條款中，需要明確註明具體的開通時間。雖然煤氣的開通受入住率的限制，暖氣的開通也受季節限制，但合同中都應對此有儘量明確的約定。同時，還應有對違約責任的處理方法。
(9)不可輕視設計變更
很多購房者不重視合同中的設計變更條款，尤其是對所購房屋無關的環境變更，因為他們認為這些變更對自己沒有太大影響。事實卻並非如此，任何的設計變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開發商的利益，但同時卻又有可能傷及購房者的利益，因此在簽訂此條款時更應審慎對待。
(10)明確合同附件
合同附件中應附上商品房平面圖，包括方位圖及分門分層平面圖等，而且還要用紅筆將所購房屋圈紅，並註明房間面積，加蓋騎縫章或簽字。此外，還應附上商品房房屋設計和環境佈局的原設計及規劃圖紙，而不應將此項空下，空下就是以實際環境為準。
(11)註明商品房的抵押和租賃情況
在寫明此點的時候，應當標明出現抵押或租賃情況時，房地產開發商所應承擔的責任、義務和違約賠償的具體事項。此外，還應詳細填寫商品房的質量及設備情況。
2.商品房買賣合同的補充協議
現如今，購房者需要購買住房的時候，都需要與開發商簽訂《商品房買賣合同》，這份合同是建設部頒佈的格式化文本。此外，購房者還可以將開發商承諾或雙方協商一致的內容以補充協議的方式附在《商品房買賣合同》裡，補充條款可多可少，因此，購房者應該提前考慮清楚，將自己想到的需要約定的問題添加進去。當然，也可以沒有此項。由於補充協議是房屋購買合同裡沒有約定的事項，因此成為《商品房買賣合同》中重要的組成部分。所以，在補充條款簽訂的時候應考慮以下幾個方面的問題：
(1)應當把售樓書和其他廣告的內容明確地寫進補充協議裡
購房者在購置商品房，尤其是購置期房的時候，往往是在看了開發商印製的售樓書後才決定購買的。售樓書中有該樓盤的特點、交通、規劃設計、房型、配套、裝飾、設備等情況。
從法律意義上講，這份售樓書是開發商的承諾，是開發商向購房者發出的一種要約邀請，但是它並不具有法律效力，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”但為了避免可能產生的糾紛，最好還是將這些內容寫到《商品房買賣合同》或《補充協議》中最為穩妥。
(2)明確房屋所有權證的辦理、獲得時間產權證是認定房屋權屬的法律依據，但在現實生活中，常常出現購房者在支付完房款後的很長一段時間內都拿不到產權證的情況，要想避免這種情況發生，就必須在補充協議中約定產權證取得的最後期限，並且標明如果到期購房者仍得不到產權證，有權退房及索取賠償。
(3)要明確如果按揭辦不下來，責任應當怎樣分擔如今，人們在購房的時候往往選擇按揭貸款，但也有按揭辦不下來的時候，辦不下來的原因比較複雜，有購房者的原因，也有房地產開發商的原因，甚至還有銀行方面的原因。
因此，在付款方式的附件中就需要寫明：如購房者無法獲得銀行的按揭貸款，責任應當由買、賣雙方承擔。但現實中，開發商往往在這方面大做手腳，合同中寫著：購房者無法獲得銀行按揭貸款，應當在接到通知後的幾天內付清餘額。而購房者往往因為粗心而忽略這一點，造成不必要的損失，因此，購房者在簽訂《商品房買賣合同》或《補充協議》時，應當將其明確標明。
(4)明確公攤建築面積
目前，在所有的購房糾紛中，最多的就是公用面積的分攤問題，這主要是因為部分
開發商在公攤面積上故意大做文章，從而使購房者的權益受損。為了更好地保護自己，購房者在簽署購房合同的時候一定要與開發商約定清楚，確定公攤面積的數字，此外，還要約定公攤面積包括哪一部分及其位置，並將其寫在《補充協議》中。
(5)應該明確裝修的標準
如今，房地產開發商紛紛打出了粗裝修和精裝修的牌子，但並沒有寫明怎樣算粗裝修，怎樣算精裝修，這時，就必須在合同中明確裝修標準。如果裝修的標準太籠統，粗裝修可能就會沒有室內門和不粉刷，這可是需要很大花費的；而精裝修就可能用國產材料代替進口材料、用普通材料代替品牌材料等。
(6)明確違約責任
應當在《商品房買賣合同》或《補充協議》中寫明，如果開發商在交付房屋時，交付的房屋達不到《商品房買賣合同》或《補充協議》的約定，購房者有權拒絕收房，並且由開發商支付一定數額或比例的違約金，或者協商解決相關事宜，如果無法達成共識，購房者有權退房。
(7)明確退房責任
購房者入住時，通常裝修房屋，這需要很大一部分投入，如果房屋出現質量問題並涉及到退房，你的裝修費用就會白白丟掉，因此，必須寫明退房後的處理辦法：由於開發商原因導致的退房，開發商應在確定的日期內退還購房款，並按一定的計算方法支付給購房者賠償金(包括銀行的利息、罰金)。
(8)關於商品房交付時的約定
房屋交付時，開發商應向購房者提交房屋入住通知、《建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》實測面積、鑰匙收條。而這些都需要在《補充協議》中寫明，以免事後出現糾紛。
(9)明確房屋質量
房屋質量的好壞，直接影響到購房者的居住質量，也是購房者入住後最容易與開發商產生爭議的地方。因此，應在《補充協議》中標明房屋質量的具體內容。比如：牆體平直的標準；房間的防水標準(頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、管線與地板結合處無漏水、滲水現象等)；表面裂縫的標準(內部無任何裂縫，牆壁表面平整)；管線安裝與室內表面的平整標準；所用的建築材料應達到國家強制性標準等。
(10)明確收房入住時須交的費用
購房者入住時，還需要交一部分的費用，其中包括取暖費、物業管理費、煤氣開戶費等等，如果購房者沒有記錄清楚，很可能被開發商以其他名目索要相關的其他費用。
(11)明確配套設施
房屋的配套設施(包括水電氣、有線電視、電話、信報箱、寬帶絡等)是入住時就必須用到的，因此，在房屋交付的同時應當具備使用條件。但是，有些時候，其中的部分設施卻沒能達到使用的要求，現行法律中也沒有明確違約責任應當由誰承擔，因此，為了避免日後的糾紛，應當將相關的條款寫在補充協議中。
(12)明確物業
現實中，業主往往與物業產生很多糾紛，為保證自己入住後的權益，購房者應在《補充協議》中約定物業的有關情況，包括物業權利的限制、物業費、環境衛生、保安、綠化等。
總之，購房者應當時刻謹慎、小心，秉著宜細不宜粗的原則，簽訂《商品房買賣合同》或補充協議，從而最大限度地保護自身權益。當然，如果你能聘請律師幫你辦理相關事情，那是最好的，因為在商品房買賣中涉及很多專業的法律知識，聘請律師能預防買賣合同中的陷阱，雖然這需要支付部分費用，但卻可以降低購房的風險。
3.關於建築面積的補充條款
雖然在前面我們曾經針對房屋建築面積的問題有過相關說明，但是我們在這裡還需要進行具體的闡述，因為這是最容易讓購房者吃虧的環節，稍一不慎就有可能遭受很大的損失，可是因為合同上的漏洞，我們還無法獲得相應的賠償。那麼，在簽訂具體合同的時候，我們在建築面積方面應該具體注意哪些問題呢？
(1)購房者要考慮到套內建築面積包含著套內的牆體面積，雖然外牆的一半厚度計入套內建築面積，但磚結構的房子底層牆體都厚，越往上牆體越薄，所以，同單元、不同樓層的套內使用面積(外牆米數)還是有很大差別的，即便是同一樓層，樓兩側單元的套內使用面積也要比中間的單元套內使用面積小一些。
(2)購房者要記住，套內的使用面積即大家俗稱的“地毯面積”，並不是真的按地毯面積計算，房間內的管道井所佔的面積也是被計入套內使用面積的。由於現在多數的樓宇都採用戶外查表，暖氣也實行分戶計量，往往共用的管道井從房屋中通過，因此，在買房的時候，要讓房地產商標明你所購買房屋的管道井所佔面積究竟有多大，以免你的套內建築面積裡記入公用的豎管井面積。
(3)套內建築面積包括陽臺的建築面積。我們都知道，封閉式陽臺的面積按外圍水平投影面積計算；非封閉式陽臺的面積按外圍水平投影面積的一半計算。因此，購房者在簽署合同的時候，必須瞭解所購商品房的陽臺是不是封閉式的，因為封閉式陽臺是需要報批的，這在商品房規劃設計圖上有所標註，但有些房地產商往往將非封閉陽臺改成封閉式陽臺，以賺取其中的差額。
(4)現今商品房的輔助建築越來越多，比如：“飄窗”、室內的樓梯、閣樓、分體空調機位等，按規定，這些輔助建築有些可以計算面積，有些不可以計算面積，但購房者在不清楚的情況下，開發商往往將其全部算入購房面積中，為了避免日後不必要的糾紛，購房者最好在買房
時向房地產商問清楚哪些輔助建築算套內建築面積，哪些輔助建築不算套內建築面積。
(5)如今的購房者在與房產開發商簽訂購房合同時，往往忽略對建築面積(公攤面積)的約定，從而導致開發商有條件隨意增加公攤面積，使購房者的利益受到侵害，因此，在簽訂預售商品房購房合同的時候，一定要在合同的補充條款中標明，分攤面積應該由“有資質的測繪單位出具商品房預售面積測繪技術報告書及其分攤情況：被分攤的公用部位的名稱、用途、所在位置、面積；參與分攤公用建築面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤係數；不分攤的公用部位。”這些全部都應該寫清楚。
(6)我們都知道，房屋使用率是套內使用面積與建築面積之比，也就是說，房屋使用率越高，建築面積就越小，購房者所使用的空間就越大，但是，在通常情況下，購房者不太瞭解房屋使用率的具體數值，在簽訂商品房合同的時候，只能接受開發商提出的房屋使用率，實際上，設計合理的住宅樓使用率為：高層塔樓約在72%～7
5%；高層板樓約在78%～80%；多層住宅建築在85%左右。瞭解了這些數值，購房者便可以事先計算出所購房屋的使用率，並以此判斷開發商所說的使用率是否準確，以及房地產開發商的信譽如何，從而考慮是否簽訂購房合同。
篇六：正式購房合同如何簽訂
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XX 正式購房合同如何簽訂核心內容：正式購房合同如何簽訂？在約定的時間地點，購房者備齊所有憑證，與開發商或代理商正式簽定購房合同。法律快車xx將為您一一介紹，僅供參考。購房合同的主要內容包括以下幾方面：
1.甲方土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房、內銷房、外銷房等；
2.房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等；
3.付款約定，包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；
4.交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；
5.質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建築正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；
6.產權登記和物業管理的約定；
7.保修責任；
8.乙方使用權限；
9.雙方認定的爭議仲裁機構；
10.違約賠償責任；
11.其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。
在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關注以下幾項基本問題：
1、購房合同的各項內容要儘可能全面、詳細、各項規定之間要避免相互衝突，尤其是
