當前，我國房地產市場已進入存量時代，作為房地產公司服務經營主體的物業管理公司，服務著數量眾多的業主。隨著社會經濟的發展及人們對於美好生活的嚮往，更為物業發展提供了一片廣闊的藍海市場。同時，伴隨著互聯網技術和大數據的成熟，物業管理公司的價值逐漸凸顯，日漸成為資本市場的寵兒。
數據顯示，今年上半年港股房地產板塊累計下跌11.31%，但物業服務與管理相關股票卻累計上漲47.01%，甚至比疫情期間最熱的醫療保健板塊漲幅更高。後疫情時代，物業服務的價值被重新審視，估值再度迎來利好。
且自2019年底至今，政府除三令五申“房住不炒”外，更是把老舊小區改造寫進了政府工作報告——2020年全國各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶。據統計，全國共有老舊小區約17萬個，而專業物業管理的缺失一直都是困擾老舊小區治理提升的難題。老舊小區改造後，必然引入專業化的物業管理，從而釋放巨大的市場需求。
8月20日，住建部、人民銀行召開重點房地產企業座談會，給房企融資設置了“三道紅線”——剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1.0倍——以控制房企負債規模增長，推動房地產市場持續平穩健康發展。
面對金融緊縮，尤其是貸款、信託渠道對房地產融資的限制，房企正馬不停蹄分拆旗下業務上市，以再造融資平臺、減輕資金壓力。中指研究院研報指出，房企分拆上市主要為拓寬融資渠道，同時達到“一種資產、兩次使用”的效果。
具體而言，對母公司，分拆上市可有效盤活公司資產，通過出讓一部分股權獲得大量IPO資金，改善企業資產流動性，同時母公司可利用再融資進行產能擴張或新項目培育，為公司長期發展創造有利條件；
對物業公司，分拆上市可擁有獨立融資平臺支持自身發展，有助於提升房企在細分領域的競爭力。
在2020博鰲房地產論壇上，建銀國際金融有限公司董事總經理曾粵暉提出，如果說傳統的物業開發上市是1.0時代，傳統物管企業上市是2.0時代，現在已進入把輕資產運營管理分拆出來單獨上市的3.0時代。房企可嘗試推進輕資產業務板塊上市，進行創新融資，獲得更高估值。
各大房企加速入場
2014年6月，花樣年控股把旗下物業管理公司彩生活分拆上市，開內地拆分物業赴港上市之先河。隨後越來越多的玩家效仿入場。
2015年10月，中國海外發展將旗下物業管理公司中海物業分拆獨立上市。
2016年7月，綠城中國旗下綠城管理控股把旗下的物業管理公司綠城服務分拆上市。
從2018年開始，內地房地產巨頭開啟了分拆物業管理業務單獨上市的浪潮。
2019年，房企物業上市迎來“井噴”，共有12家物管企業以IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場。截至2019年末，合計有24家內地物管公司上市，其中A股3家，港股21家，市值總額2355.9億元。
如今，在物業股大受資本青睞的2020年，物業拆分上市的步伐更快。
上半年，已有興業物聯（正商地產）、燁星集團（鴻坤地產）、建業新生活（建業地產）、金融街物業（金融街）、弘陽服務（弘陽地產）、正榮服務（正榮地產）6家房企關聯物業公司在港成功上市；還有融創服務、星盛管理、世茂服務、金科服務、佳源服務、榮萬家、合景悠活、卓越物業、第一服務、宋都物業等10餘家正在排隊候審中。
讓我們簡單看一下碧桂園服務上市後的股價變化。其從2018年上市之初約10港元只花了2年時間就已漲到如今約53港元，市值高達約1400億港元，成為首支市值破千億的物業股，已經超過1/2個碧桂園的市值，市盈率超過70。而碧桂園的市盈率還不到5。
對此，碧桂園服務總裁李長江表示，上市對物業管理公司好處多多，如建立獨立的融資平臺，引入更多更優秀的人才，建立企業規範等。
當然，表現優異的不只有碧桂園服務，港交所16支標的物管股近三年的淨利潤增長率基本都在100%以上。Wind數據顯示，雅生活服務（雅居樂集團）近三年的淨利潤增長率高達666.02%，永升生活服務（旭輝集團控股）、濱江服務（濱江集團）、藍光嘉寶服務（藍光發展）的淨利潤增長超過400%，中海物業（中國海外發展）則超過200%。
在此背景下，分拆物業上市確實充滿了極大的誘惑。這從融創近幾年對於物業分拆上市的態度轉變可見一斑。
四年前，融創中國董事長孫宏斌明確提到，不會謀求物業管理公司分拆上市，因為開物業公司就像辦公共服務類機構，如果用分拆上市將其變成賺錢的工具，做法並不可取。
短短几年，融創就被自己的“豪言壯語”啪啪打臉。
2019年2月融創中國註冊了惠熙（香港）投資有限公司，3月又註冊了天津融嘉物業服務有限公司，11月融創服務將註冊資本從1億元增加到3億元。融創服務由天津融嘉100%持股，而惠熙香港則100%持股天津融嘉。截至2019年末，融創物業協議在管面積約3.5億平方米。行業人士指出，融創若能順利將旗下物業分拆上市，相當於增加了資產，間接起到了降負債的作用。
2020年5月，融創服務出資14.88億元完成對杭州本土物業開元物業的收購；7月融創中國擬分拆物業管理業務赴港上市，預計募集資金10億美元；8月融創服務正式遞交上市申請材料，啟動赴港上市計劃。
其在招股書中表示，看好物管行業未來發展空間，分拆上市可使融創服務借力資本市場不斷提升市場競爭力，還可擁有獨立的融資平臺，直接進入資本市場進行股權或債務融資，為未來發展提供資金。
登陸資本市場只是做大做強的第一步
機遇與風險共存，對於物業企業而言，登陸資本市場只是做大做強的第一步，後續需要在規模擴張的同時，有效控制成本、提升經營效益，做好增值服務，這才是資本市場決定其估值的關鍵。
碧桂園服務總裁李長江認為，並不是每一家分拆出的物業公司都會發展得很好，對於一家上市物業公司而言，如果它能做到其他服務（包括增值服務）所產生的收入大於物業服務費的收入，那麼這家公司的健康程度將非常高。
一般情況下，影響物管企業利潤的因素包括物業費定價、管理成本及其他附加收入和衍生收入等，而改善利潤概括起來無非就是開源節流。
開源意味著增值服務的創新。某種程度上，物業增值服務決定著其營收前景。當前，已有多家物業公司推出管家服務、一站式服務、全方位服務等概念，涉足新零售、養老、醫療、租賃等領域。如雅生活增值服務涉及到社區金融、社區旅遊；綠城服務業態更為廣泛，包括租賃運營、租售交易、家政服務、社區服務以及社區零售等領域。此外，電梯、外立面、通道、車庫等地方的廣告位，催生了社區傳媒的產生，也為物業未來拓展業務半徑提供了空間。
總之，為了應對運營壓力，物業管理公司正迫切探索物業服務的類型和管理類別的多樣化，通過提供盈利能力較高的各種增值服務，不斷促進收入來源的多樣化。
節流方面，物管公司除了採取擴大管理面積、攤薄成本的方法，也在適當增加科技投入，從而減少成本增加利潤。
當然，上述基本都是以母公司不斷輸送收入為來源的模式。根據中指院數據顯示，2019 年，百強物管企業中具有開發背景的企業數量佔比近八成，相關企業在管面積中約六成來自關聯開發商。
香港資本市場分析師、協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝認為，這是一個值得警惕的傾向，物業公司為了上市，由母公司輸血，做靚業績報表，但這會損害地產主業的利潤；同時上市物業公司為了業績和利潤，還會壓縮成本，又會影響業主的服務和體驗，最終損及地產主業的品牌和信譽。
可見，物業分拆上市就如同一枚硬幣的兩面，各種光鮮的數據背後也潛藏著風險。
把握遊戲主動權
當前，放眼整個地產板塊，在資本市場中的市盈率大致徘徊在3-5倍之間。與地產板塊整體市值偏低不同，物業板塊則普遍達到了30倍以上。不少房企物業拆分上市後，物業服務板塊的市值立即能夠呈現十幾倍的增長。
香港資本市場分析師、協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝表示，縱觀國際上的物業公司，合理市盈率都在10-20倍左右，目前這兩年上市的物業公司估值偏高，未來會慢慢矯正過來。
但可以預見的是，隨著龍頭房企分拆物業上市步伐加快，未來將會出現更多千億市值的物業企業，行業併購整合將加速，市場分化將進一步加劇，資本市場對物業服務企業上市也將逐漸迴歸理性。
無論如何，物業服務的市場空間巨大。易居企業集團CEO丁祖昱預測，未來10年物業管理規模將達500億平方米，從基礎服務到增值服務，物業服務市場空間將達3萬億。
永升服務執行董事兼總裁周洪斌強調，任何一個行業發展到成熟期都會進入規模集中的階段，我們認為未來三到五年是物業管理行業規模集中最重要的時間段。這個階段必須要抓住，過了這個階段再想在規模上有發展可能就會失去很好的機會。
當然，隨著入場的房企增多，這片藍海中的競爭壓力也將與日俱增。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，隨著競爭強度的增加，頭部企業通過收併購擴張的動作也會帶來行業集中度的逐步提升，這實際上擠壓了中小型物管公司及後來者在資本市場上的生存空間。
總之，當下國內的物業管理行業正處於跑馬圈地階段，在競爭如此激烈的市場環境下，物業服務企業要想在市場立足，就需要快速佔領市場份額，擴大自身規模，把品質做好，把效益做高，只有這樣才能把握遊戲主動權，才能留住資本市場的愛。
