木木3388
建议买住宅，可以稍微远一点，因为公寓要求首付比较高，其次，公寓是不能落户的，居住成本比住宅贵，再就是转手卖的话，公寓税费高，不如住宅好出手
王公子说地产
您这个问题问非常的好,一刀切中当下刚需客户北京购房置业的痛点,小编长期在房产一线市场,互相交流交流.我们从这三点重点讲解.
一 公寓和住宅的区别.
住宅满足北京市区人口户口迁移,享受子女上周边北京学校,主要是以居住为主.单价较高,目前首付普通住宅35%,二套60%,非普通住宅40%首付,二套80%首付,并且北京市认房又认贷,只要外地有房贷记录就算二套.对于北京刚需资金压力较大的客户而言,考虑北京市住宅只能去五六环外,或者燕郊.这样就涉及到每天上下班的时间.比如燕郊北三县300多万人口,正常的跨河大桥最少10条以上,而北京市为了压制燕郊的房产市场,只修了5条跨河大桥,可想而知每天上下班的交通有多么严峻!
商办公寓,既可以办公也可以居注,享受北京市注册地址.地段处于该区域的的商业中心板块,物业一般较好,所以出租收益较高.但是居注属性欠佳.水电一般以商用为主,比住宅贵了一倍.但是优势是总价低,是同区域住宅单价的一半或者三分之二,相当于全款等于购买住宅首付的钱.未来没有贷款压力,也没有还款压力.并且出行方便.即便未来不住,也可出租出售.
另外商办公寓2017年出台317新政,北京市规定商办项目未来开发商拿地500平米才有上下水,才有房本.商办新房需要以公司名义购买,缴纳持有税.不能正常首付50%贷款50%,需要全款购买.这样的政策下,且5环以内住建委不在批商业用地.这样导致北京市小面积低总价有注册地能办公有上下水的商办公寓越来越稀缺.
二 买卖的税费
住宅 :
A 契税 3%(面积大于140㎡)1.5%(面积90㎡)1% 二套3% 契税=网签价*税费比例
B 增值税
a 房产证=2年 普宅无
b 非普通住宅差额的5% 增值税=(房屋现在网签价-原房东购房网签价)*5%
c 房产证2年 网签价的5%
C 个税
a 差额的20% (看原值,差额没有就没有个税) 或者网签价的1%
b 免征 房本或者契税发票满五年且是原业主家庭唯一的住宅
商住
A 持有税 年租金的12% 或者总房款的千分之0.85 二选一
B 公司成本
a 公司的存续 会计做账150元|月
b 注册 北京有限公司1万(永久地址) 外地股份有限公司 1000元
C交易
a 法人变更 契税3%(不办房本为0%) 个税0(房屋产权未发生变更) 增值税0(房屋为发生交易)
b 公司户转个人
方法一 申请破产 诉讼费 律师费 过户 预计1-2万 契税3%
方法二 公司卖个人 契税 增值税 营业税
另外北京商住注册地址可出租 收益5000-1万以上 朝阳区1-2万之间 ,海淀1-3万之间每年
总结商办公寓的买卖税费要比住宅的要低!另外商办和住宅涉及到拆迁商住的拆迁比例是住宅的三倍.
三 第三点是最后一点,也是最重要的一点,子女的教育以及北京市户口的社会福利.
虽然北京市有积分落户和为吸引高等知识青年各方面的政策,只要满足就可以积分落户成为北京市户口,成为北京人,享受北京的教育和社会各方面的福利.但是对于一般刚需客户而言,很难达成.也就是您就是买了北京的住宅,如果未来无法达到北京市的积分落户标准,或者个人达不到北京市对高新人才的招募标准无法获得北京市的集体户口,那么你的子女只是享受了北京市幼小初高教育,高考还是要回原户籍所在地考试.
要知道住房不炒是国家的基本国策,房子就是用来住的,在这个需求上住宅和商办公寓是一样的.但是不可避免,因为北京市市区就这么大,而又是中国的首都,物以稀为贵,房子具备了投资属性.持有住宅资产肯定比商住资产的价值要高.
所以小编给博主的建议就是根据自己的购房资金预算和和收入以及工作区域,以及未来买卖持有的成本综合考虑,希望对您有帮助.更多北京房产项目咨询可以关注"房产的那些事儿".
房产的那些事儿
现在经济状态，不购房为好，先租住
