今日文章開始前，還是先放一張風景照，為五一期間拍攝的天府新區錦江生態帶美照。
天府半島五一景色
最近已經有很多文章在吐槽成都二手房掛牌數接近14W這個事情了，我之前的文章也分析過目前的二手房存量。
二手掛牌
want碼農，公眾號：碼農看樓市成都碼農看房-成都二手房源數還要漲多少？
但是每天仍然有幾百套房源漲價，我統計了2020年到現在為止的漲價和降價房源比例大概在1:5。
漲價和降價房源數量
於是很好奇，是什麼樣的房源能二手不景氣，新房癌的成都還有底氣漲價，還能賣得掉呢？
於是拿了這些數據作為統計樣本:
1. 2020年以後成交的二手房源。
2. 成交前有過漲價的。
3. 一共2500套符合條件的房源。
一. 漲價後成交的房源實際成交價分佈情況
1. 成交價與漲價前後的價格對比
從上圖可以看出，只有11%的房源是真實的漲價併成交了的， 其中55%的房源是明升暗降，也就是雖然漲價了，但實際上成交價格比漲價前的價格還低。
2. 成交價和漲價後的總價的價差百分比分佈
成交價/漲價後價格百分比分佈
從上圖可以看出， 2500套房源中有32套是最終成交價比漲價後的價格低20%以上，分佈最多的是最終成交價比漲價後的價格低了5%以下。只有10%的房源， 270套是按漲價後還高一點的價格賣出的。
二. 盤點明升暗降的成交房源
- 武侯區-五大花園-互盛佳苑 5室3廳 116平米
交
互盛佳苑掛牌價走勢
上面這套房源在2020年1月突然漲價39W， 一個月以後就開始降價，後面又連續降價幾次，最後205W成交了， 比起最高掛牌價降了20%多。 不知道是誘導性漲價， 還是確實覺得之前掛便宜了。
2. 恆大城一期 2室2廳 77.48m²
恆大城房源價格走勢
上圖這套恆大城一期的房源，從總價98W漲到118W， 最後成交價是96W。
所以我們每天從一些數據統計的網站中看到的漲價數據， 其實是無法體現出真實情況的。
三. 盤點以漲價後價格成交的房源
漲價後還能以這個價格成交的這些房源，才是真正的硬氣，這些房源都分佈在哪些區域呢？下圖揭曉答案：
漲價後維持價格成交的房源區域分佈
從上圖可以看出， 天府新區佔據了這些房源的絕對多數，比第二的青羊區多了一倍多。從這個數據也能側面反映出目前成都樓市的冷熱不均程度。
下面抽取幾套成交房源的具體數據看看：
1. 天府新區-海倫春天 3室1廳 89.06m²
海倫春天成交房源
上圖這套房源是20年3月底成交的， 在19年12月漲價了一次， 從134W漲到145W， 最後就以這個價格成交了。這個小區在之前文章的盤點中，也是屬於近一年漲幅較多的天府新區。
2. 南湖國際社區 3室2廳 129.72m²
南湖國際社區成交房源
上圖這套南湖國際社區的房源， 最初掛牌價195W，先是20年1月10漲價3W， 然後過了兩天又漲了12W漲到210W， 最後成交是213W， 成交週期是213天，說明在整個19年都無人問津， 然後20年初突然就開始吃香了， 這應該和19年底天府新區放開限購有密切關係吧。
所有漲價成交房源所在小區
本期總結：
1. 我們每天從一些數據統計的網站中看到的漲價數據， 其實是無法體現出真實情況的。在17，18年樓市火爆的時候，很多房東掛出房源，只要有買家有真實購買意願，就在之前的基礎上漲價。而現在的漲價後成交了的房源中，只有11%的成交房源是真正維持了這個價格成交的。其他很多都是明升暗降，看似每天都有幾百套漲價房源，實則都是煙霧彈。
2. 關注這些真正漲價後維持價格成交的房源所在小區和區域，說明它們現在的價格是受到市場認可的，確實具有熱度的小區和區域， 天府新區是目前的絕對熱度區域。
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