劉貴剛mark
限貸是銀行系統為限制炒房人槓桿率而做出的規定，其核心是在保證首套房低成本融資渠道的同時，大幅提高二套以上購房需求的金融成本。限貸的威力堪稱巨大，在限購限貸疊加的區域，投資客幾乎不見影蹤。
這一看似無彈性的監管指令並非一無是處。限貸固然傷及一些剛性的改善性需求，但也在很大程度上降低了房地產市場系統性的金融風險，功過不能用簡單的量化指標去評價。
如果限貸正式、完全取消，基本的前提應是房地產市場非理性發展的外部因素不再重現：地方政府的收入來源能否擺脫“地價帶動房價、房價帶動稅費和地價”的簡單循環？貨幣發行量能否回落到合理區間？資本的獲利途徑不再唯地產是從？投資人的投資渠道能否有效擴大，不再盲目囤積住房？等等。
外部條件正向積極的一面變化。財稅體制改革今年下半年已拉開帷幕，雖然到2016年改革重點才能初見成效，但地方稅源長久依賴賣地收入的市場預期已經下降。
整個社會的貨幣發行規模也在放緩。從8月份的貨幣信貸數據看，貨幣增速和企業部門的信貸擴張規模都低於市場預期。企業短期貸款在7、8兩個月連續減少，機構甚至認為產業界的信貸收縮已經開始。
投資渠道是否已經有效擴大？各方爭議不小，但現有環境下，投資房產迅速獲利的預期顯然已大幅下降。可以預計的是，即便完全放開限貸，商業銀行也不會無條件支持市場需求，因為它們面臨的約束條件將比以前更多。
以上所說僅是放開限貸所需的充分條件，必要條件又有哪些呢？筆者以為，從國家資產負債表的角度去看，目前中國的政府、企業和金融部門都不同程度面臨去槓桿的考驗，只有居民部門尚存加槓桿的空間。這意味著，如果要在未來數年內維持一定的經濟增速，居民部門被抑制的加槓桿能力有必要釋放出來。
這是否意味著將打開潘多拉魔盒？那倒不一定，關鍵在於加槓桿的深度和持續時間的長短。2015年底地方政府存量債務將度過還款高峰，政府加槓桿的能力將率先恢復，這將抵消經濟運行對居民部門加槓桿的依賴。我們當下面對的現實是，如果政府、企業、金融和居民部門同時去槓桿，直接衝擊恐怕會遠大於可能的收益。
昌陽生活
房地產不景氣，可以放開限貸和限購嗎，放開後會產生什麼嚴重問題嗎？按照現在房價、大家收入和經濟形勢。放開限貸結局是3-6個月後大量銀行破產，更大量人斷供，經濟和金融秩序大亂。為何這樣說？
一、放開限貸限購意味著很多炒房的不顧自己收入能力去貸款買房，買了一套又一套。自己收入根本不夠還房貸，沒有限貸限購之前，我看過一家人全家人都去貸款買房的。收入證明隨便找個公司蓋章了事，銀行不是稅務局他們也不會嚴格審查，也無法審查。我們毫無誇張說，要是2018年不限貸和限購，2018年倒下不止p2p了，恐怕房地產和p2p一起早趴下了。房地產放開限貸限購對於炒房來說，就是賭博，並且認為必定贏費賭博，畢竟大量斷供潮和跳樓的還沒有出現，一些以往炒房獲得回報的，打死不會相信，還有債務危機和金融危機這個說法。就像賭博費只要沒有傾家蕩產，家破人亡，那絕對不會收手。甚至有的賭徒家破人亡和傾家蕩產了都還會去賭的，還想通過賭博再發家致富，走上人生巔峰，成為人上人呢。還有有一點就是，房價下跌某些地方還會阻止和救助，更加得縱容了炒房，他們認為房價不會大跌，地方會保房價格、不讓下跌，所以他們更加肆無忌憚去炒房了，這個情況類似美國2008之前，美國政府為了保房價，居然公開允許次級貸款，甚至打包債券後，政府還去接盤，完全是縱容市場嚴重投機取巧。
二、放開限購限貸，意味一些窮人也開始不顧自己收入去買房。遇到今年情況買了大概率不出3個月就斷供。原因是現在還是降薪裁員潮期間。很多人領取了2000-5000保底工資，不少人降薪一半，有經濟學家預測真實情況摩擦失業有2億左右人口，摩擦失業率高達28%。好多小微企業除了老闆和老闆娘，其他都裁了，工廠也是這樣，復工沒有幾天，訂單下滑，把員工裁員了。因為很多工廠和小微企業不給員工繳納社保的，因為繳納不起，也沒有刺眼繳納，工廠和小微企業員工穩不住，很多是一年換一個工作，最長不會超3年，所以真實失業率無法統計。
三、房地產開發商會肆無忌憚再高價拿地和貸款。這加劇房地產開發商債務增加，現在房地產開發商債務80%以上了，再加上去，就得銀行承擔所有風險，反正房地產開發商破罈子破摔，橫豎都要破產，何不乘機貸款撈一把，隨便做假賬做一點到老闆腰包裡，破產了也要活的瀟灑。比如2016-2020很多互聯網企業就是這樣，他們看來，互聯網企業就是虧損，做假賬套股票和套投資人錢，套到自己老闆腰包裡面，反正我們法律對於這方面沒有美國嚴，美國要是查到做假賬就是罰款罰到破產、傾家蕩產、刑法伺候、做空企業。我們相反如果查到假賬了，還會維護他們、減少社會負面影響、傳播什麼正能量。
四、銀行會倒閉。我們已經說了，炒房和窮剛需都會不顧收入能力加槓桿買房。房地產開發商再銀行拿錢賭博。但是市場收入減少，消費再被嚴重擠壓，一旦大量企業失去內需市場倒閉，更多人失業，加上今年疫情影響的摩擦失業部分轉化為永久失業，那很多人被迫大量斷供，到時候銀行第一個倒黴，因為拍賣也是資不抵債，銀行不破產誰破產呢。記住現在銀行壞賬已經在增加了，部分前幾年大量給房奴和房地產開發商貸款銀行大概率失控哦，特別是2015年以及2015年後違規大量放貸進入房地產領域的，我記得2016就有銀行負責人說過，不讓違規放貸進入房地產了，但是實際怎麼樣，大家清楚，如果2016和2017沒有違規放貸進入房地產領域，那房地產開發商債務怎麼會這兩年非正常飛速增加，多個城市房價又非正常翻倍的漲價呢。
劉貴剛mark
決策層一再強調“房住不炒”的定位，即便是經濟發展不景氣，現在也不會拿房地產作為短期刺激經濟的工具。這二十多年的房地產走勢已經很明顯，不能任由其發展，否則將會是新一輪的價格飛漲。必須從資格准入的源頭也就是我們所說的限購政策，以及“去槓桿化”也就是大家熟知的限貸政策。從2020年開年，我們已經經歷了 河南駐馬店、廣州商辦等樓市放鬆政策一日遊，今天又有青島放鬆限購限貸政策三日遊，可以明顯看出決策層這次調控的決心，凡是觸碰限購限貸底線的政策，都將被叫停，“房住不炒”定位不容動搖。
