佛山南海海八路沿线，桂城街道叠北社区内，一片625亩的土地正被快速改造。每次经过这里，看到儿时野炊的地方将建起全新的产业小镇，村民何小姐都很期待，“以前这里是农田，后来变成华南汽车城，现在又将迎来新的变化。”
何小姐口中的产业小镇，是桂城在3月11日动工建设的时代中国·爱车小镇（下称“爱车小镇”）。这一采用全国首创土地“混合开发”模式进行改造的项目，将建设成以汽车销售及售后服务、汽车文化旅游、餐饮娱乐、酒店服务等为一体的大型综合性汽车文化产业小镇，促进产业集聚与沿线城市景观提升。
爱车小镇规划图。桂城宣办供图
土地“混合开发”新模式如何平衡各方利益？
行驶在海八路上，路两边的华南汽车城，一座座4S店毗邻而立。这里，是珠三角地区规模最大、汽车品牌最集中、功能较齐全的汽车销售市场之一。
从1999年开始打造的华南汽车城，目前已经集聚了大批围绕汽配衍生的上下游配套服务业，有汽车销售商户70余家，4S店40多家，年销售额超百亿元。
但随着经济和城市的高速发展，华南汽车城开始暴露出一连串问题：功能单一、服务档次不高、空间布局杂乱、土地利用价值低……改造提升产业升级，成为必选路径。2017年，南海区谋划了新一轮城市更新十大示范片区，桂城爱车小镇被列入期中，成为南海区产业提升改造的重点项目。
根据规划，项目将分两期改造，首期总投资超100亿元，即“国有+集体、住宅+产业、出让+出租，以产业开发为主、住宅开发为辅”的土地复合利用方式，通过引入社会资本跨界共建，调动各方参与改造的积极性，连片改造为融合住宅、商服、生产等功能齐备的综合性项目，推动城产人的高度融合。
这一全国“混合开发”模式将如何落地？桂城街道办事处主任岑灼雄介绍，小镇所在地块出让时，就明确了国有土地将局部改为住宅，部分改为商业办公场所；集体土地则将打造以汽车产销、体验等于一体的配套综合性载体。“通过打造该项目，让人们可以在这里工作、生活、消费体验等。”岑灼雄说。
这也意味着，通过“混合开发”的手段，几块地“打包”发展，既要开发商住又要做好产业配套，既可以用“工改商”带来的回报去弥补“工改工”回报慢、周期长的问题，以此达到政府推动产业发展的意图，同时又能平衡经济账，保障权属人的利益，实现多方共赢。
同时，爱车小镇也是桂城首个商业开发后不改变原有产业主题的“三旧”改造项目。
爱车小镇开工仪式现场。南方日报记者 戴嘉信 摄
租金容积率提升，拓展城市新空间
按照规划，完成改造后的小镇，将串联起佛山中轴线与千灯湖轴线重点区域，进一步拓展佛山中轴线北门户片区空间，同时，还有望推动叠北集体经济可持续发展，促进发展汽配等产业集聚、沿线城市景观提升。
看着眼前的施工现场，叠北社区党委书记庞朝汉很是感慨，“经过几年的整理，目前爱车小镇所在地工业区均已搬迁，小镇项目终于落地，村民盼望的心也终于落下了。”
土地“混合开发”，这次的变革将如何实现共赢？“改造前，爱车小镇容积率仅0.8—1.0，拥有载体约20万平方米。一期完成改造后，总建筑面积将达75万㎡，租金也将由现在的十几元上升至23元/平方米，让村集体、企业、社会共享城市更新的红利。”岑灼雄说。
租金的上升，在庞朝汉看来使村民不用依靠卖地就能获得不错收益，不仅留住了“母鸡“，还让它继续为村民“生蛋”。
另一方面，时代中国总投资将超百亿元，对于当地社会经济发展、税收等方面将起到一定的拉动作用。时代集团副总裁兼佛山公司总经理周四阳透露，时代将通过这一项目，实现区域现有汽车产业的集聚提升，满足未来消费升级的需求。
由此，一个“旧改”的推动，不仅将提升城市形态，拓展产业发展空间，还能留出更多的空间实现“腾笼换鸟”，大力发展“两高四新”的产业，实现政府、社会、村民的三方共赢。
岑灼雄还表示，在爱车小镇首期启动改造的625亩范围内，将通过产业的升级迭代创造新空间，提高超两倍的物业价值。小镇未来税收、消费拉动、就业人口将呈现几何级增长，为土地、城市创造更优质的价值。
【南方日报记者】蓝志凌 李欣
【作者】 蓝志凌；李欣
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
