北京降了、上海降了，一二线城市房价都降了。刚刚过去十一黄金周，中国指数研究院发布的14个主要城市日均成交面积较2018年同期下降21.9%。很显然，房地产传统的“金九银十”也不会来了。
在过去，北京、上海的房价都是国内房价风向标，这两地的房价下降半年之内，降价潮都会蔓延到二线城市，然后引起三四线及全国房价降价。但即使从去年起就有很多人看空的三四线城市房价，一直到现在，还有不少依然在上涨，例如山东日照、河北唐山、保定，江苏南通、河南洛阳，等等。
从人口、产业、货币等房价支撑因素来看，三四次城市的房价这一波上涨只是回光返照而已。
三四线人口聚集能力逊于一二线
从长期趋势看，人口是房价的最重要支撑因素。
我国未来人口聚集前景可以参考美国和日本。2010-2017年美国人口流动的总体趋势是：一方面，乡村人口继续向城市流动，城市化率接近85%；另一方面，大都会继续聚集更高比例的人口，其中排名前20的都会区人口增加了822万人，占全国人口的比例达到38.3%。相当于美国人口中大约每100人中就有40人生活在20大都会区内。
日本的情况更为极端，根据日本总务省公布的2017年的人口流动报告。日本仅有最大的都市圈东京圈迁入人数超出迁出人数，日本三大都市圈中的另外两个名古屋圈、大阪圈都在向东京圈迁入人口。
我国的人口聚集趋势也大致与美日一样。一二线城市有着更好的就业前景以及教育、医疗等配套资源，人口聚集能力远超三四线城市。目前，一二线城市常住人口规模增速仍远高于三四线城市，并且一二线城市年轻指数也远高于三四线城市。年轻人依然更青睐一二线城市，而年轻人才是购房的主力。
我国的生育率已经不可避免地下降，我国90后比80后少了5300万人口,00后比90后少了2900万人口。三四线城市一方面面临着新生人口数量不断减少，另一方面本身聚集人口能力有限、自身又在被一二线城市抽取优质年轻人口。
不能有效聚集人口的三四线城市，房产无法形成后续的市场需求。没有新人口，就没有接盘侠，说到底，房子还是得有人住才有人买。
多数三四次城市产业基础薄弱
产业基础既决定了一个城市的购买力，也决定了一个城市未来的人口聚集能力。
同样对比美国来预估中国未来的产业聚集情况。耶鲁大学“基于地理的经济数据”项目（Geographically based Economic data, G-Econ)绘制的“经济等高线地图”直观的呈现了产业聚集情况——美国的GDP高度集中在少数大都会区中。
我国的产业聚集情况也与此接近。当前19个城市群以25%的土地集聚75%人口，创造88%GDP。在未来，如果你所在城市不在长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游五大城市群之中，也必须在其余14个城市群之中。否则，产业发展难上加难。
位于大型城市群中的三四线城市，可以利用自身的土地、劳动力等成本优势，承接和发展一二线城市转移的劳动密集型产业和普通制造业。非大型城市群中的三四线城市既无法与一二线城市形成产业协调，又在土地、劳动力成本方面弱于东南亚国家，几无竞争优势。
遗憾的是，大多数三四线城市都不处于大型城市群之中。
棚改等短期房价支撑因素正在消失
从人口、产业两大长期因素来看，大多数三四线城市房价并没有上涨的动力。但是过去一年来，三四线城市却经历了不少涨幅，原因在于货币和政策因素的支撑。
从以往经验来看，每当货币放水的时候，房价都会迎来大涨。本轮三四线城市房价上涨的最大支撑因素就是棚改货币化刺激政策加码，其次是一二线城市限购的挤出效应。
目前，绝大多数地方已调低了2019年棚改任务的目标。且三四城市房价和房屋空置都处于高位，政策层面也一直明确了“房住不炒”的情况下，已经很难再放水刺激房价了。
三四线城市房价上涨的货币支撑因素已经不在，而一二线城市限购的挤出效应也不可能持续。大多数三四线城市房价已经有了回调压力！
在三四线城市买房请看准以下信号
当然三四线城市的房产并非完全不能买，比如刚需就可以买。
买之前可以参考一些条件。
长期因素可以查询当地新生儿、中小学生数量和迁入人口数量，考察城市是否处于大型城市群中，考察当地有无支柱产业或者民营经济是否活跃，例如浙江义乌这种县级市虽属三线城市，但其强大的民营经济为其资产价格形成了支撑。
短期因素可以参考当地楼市的土地拍卖数量，如果开发商拿地热情高，土地价格上涨，那么房价还要上涨可能；反之，则建议慎重。另外，当开发商推盘热情高时，市场一般处于上升期；反之，则当地房价可能已经处于下跌趋势中。
