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提問：房姐好！最近想在天通苑買房子，看到您有《天通苑板塊選籌實操》就進圈了，可是沒有找到這篇文章，可以再分享一下嗎？謝謝！
回答：你好，在精華主題裡可以查看。 天通苑板塊分析： 天通苑分為西區，北區，本區，中區，東區…很多區，基本都有頂復， 我們的頂復一般指的東一區，東二區，東三區的頂復，當然北區和本區也有一些不錯的頂復，但是量少，性價比略遜於東區。 東區中東一區最老，質量最差，東二區東三區（法式園）略新，地鐵位於東二東三區三點鐘方向的路口，商業位於東三區西側，以及東側北苑東路對面有大棚市場。 東一區有八棟電梯塔樓，遠看巍峨，俗稱八大金剛，電梯頂復快到4萬，不是我們目標。 東區其他基本都是6層樓梯板樓，價格2萬-2.8萬不等，大部分都送露臺，其中東一區送的比較少，而且有八角等異形戶型，按照浪費面積進行折價，單價會略便宜； 東三區相比戶型最為方正，大部分為平頂，贈送露臺最大，當然東二區也有和東三區贈送一樣大的方正戶型，其中比較好的是200平左右的三居或者四居帶大露臺，或者250-290平的五居六居眼鏡房。 整體來看，東一區最便宜，東二區次之，東三區最高。 比較好的位置是東三區南部47號樓附近或者東二區北部18號樓附近。 天通苑的價格陷阱： 天通苑經常可以看見一些單價低於正常情況很多的房源，具體分為幾種情況： 1.面積特大，例如300-400平； 2.原值低＋經適房，總稅費特別高（100+萬）； 3.一樓帶地下，上房本的地下面積單價只能按照4-6折計算，上下100平只相當於150平正價； 4.特殊戶型，斜角，缺贈送。 例： 天通苑本一區一樓半地下360平，單價2.17，換算正常面積單價約2.7萬（360平）。 天通苑東三區斜角複式2.46萬，拆骨法約等於單價3萬。 當前東二三區方正戶型＋贈送露臺頂復約2.5-2.8萬（視贈送，房屋情況，稅費不同）。 西區電梯大平層（滿五唯一）單價約2.6-3萬（視戶型而定）。 天通苑需要實地看房，鍵盤app容易踩坑。
提問：海淀區北安河回遷房地鐵16號線總站位置想留三套90平米，還有3套小面積每平米4萬元變現了。請問這樣是否合理。假如變現在哪適合投資買房。
回答：4萬的價格變現合理，投資需要看子彈數 500內看常營次新 500-600看下tty大戶型 800以上看雙井或望京
提問：房姐：說下我的情況，有北京戶口在西城區原單位集體戶掛著（我已辭職），目前和妻子在山東定居發展（妻子戶口是山東的），想買個總價400左右的兩居或三居（可貸款的，是首套房首待），為了安置戶口和投資，主要出租為主，不自住，麻煩推薦一下位置和小區？另外評價一下麗澤景園和南庭新苑兩個小區，謝謝！
回答：麗澤景園位於麗澤板塊價格已經偏貴，不推薦 南庭新苑屬於回遷房全小區幾乎全是兩種戶型，且都沒陽臺！配套也不成熟，長期看會跑輸大盤 400萬總價建議看 百子灣、常營次新兩居
提問：房姐，我們都知道樓齡、物業、朝向、戶型、面積、地段、環境都是影響房價的主要因素，那麼如果從投資角度考慮，以下這些因素將怎樣影響房價呢？假如其他條件不變： 1.朝北但是景觀好（大面積的綠地、公園）和朝南朝小區內部（樓棟、小區小花園）哪個更好一些？ 2.200平的複式較160平的平層？複式一般折價多少？ 3.同一小區，150以上甚至200以上的大戶型和100平左右的小戶型比，單價應折價多少？ 4.塔樓比板樓應該折價多少？ 5.160合理的緊湊4居戶型和200的大氣的寬敞4居，單價應該差多少？ 6.一般次新是指哪年到哪年的房子？應該比新房折價多少？ 7.99年物業好保養好和09年物業一般選哪個？
回答：你這樣理出來較亂，很多不能單獨比較，其實你看到的價格已經體現了差異 常見的向樓層、戶型 折價都在10%以內 投資怎樣考慮一個二手房的購買價值? 1. 價格筍度。相比小區同戶型中樓層的平均價格的折扣率。 2. 槓桿率。保證價格筍度9折基礎上，能否做低首付。不管用什麼貸款產品，首付不要多於40%。 3. 房子所在區塊成長性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量預期的地塊，一般這樣的板塊有較多空地，多見於近郊。它的決定性因素來自於：產業+通勤，這兩個好的話，不會差特別多。 4. 租金回報率。一般在2%上下，好的在3%以上 5. 小區品質。主要是看家門外的物業配套，包括外立面、人車分流、綠化、會所泳池等。另外整個板塊的環境是經常被忽略的，周邊都是回遷房，就唯獨你一家品質盤？人口層次的差異和周邊環境的落差 對以後發展都是負面的
提問：房姐好，本人家庭年收入稅後70+，目前有購買2套的意向，但手中子彈過少只有45，且首套月供10000元，現在是否合適考慮2套？如果用抵押貸的方式的話（個人房產估價大概540，此外還有父親的房產估價大概450）在不影響生活的情況下，大概買什麼價位的房子比較合適？
回答：總月供建議在4萬內，需要看你們自己的開銷 以4萬假設，能看500+的標的，兩套抵押出來也差不多這個價，投資推薦看天通苑、常營、百子灣
提問：房姐您好，請教一下，聽說2000多萬的豪宅項目平均10年到15年會過氣，漲幅會逐漸低於大盤平均項目，所以不宜持有時間太長。請問市場情況是這樣嗎
回答：北京最早的富人區在商品房的起源地方莊，隨後亞運村概率的興起 富人逐漸轉移，由於亞運村設計和交通的問題，又轉向郊區別墅，但2000年後4換內環境配套和交通的完善，富人向中心區迴歸 你會發現口味變化非常快 品質溢價+接盤人少，在時間的作用下折價會更明顯。對於投資來說豪宅重來不是好的選擇
提問：房姐您好，一直好奇購買北京十萬一平老破小的是什麼人，可以簡單做個買家畫像麼？感謝感謝
回答：學區房的家長。 30-40歲居多，體制相關工作者居多。 多數早年在北京已有1-2套房產，出售一套四五百標的，加上幾百首付，換購一套600-1000左右的學區老破小或商品房。
提問：我計劃將廣東東莞的萬科棠樾雙拼別墅賣了，目前貸款280萬，2010年買的，貸款利率7折，目前看此房漲的不多，我想賣了，一直在猶豫，因為貸款利率低，不知道是否划算？我們夫妻都在深圳工作，小孩現在在國外讀大一，深圳有2套房，如果東莞萬科棠樾此套房賣了，想在北京買套學位房，小孩與我夫人都是北京戶口，有票房，預算600萬內，有什麼小區可以推薦？另外領秀新硅谷樓盤怎麼樣？
回答：短期非剛需不建議直接持有學位房，政策變動風險較大 東莞的別墅可以出掉，長期看必然跑速大盤，利率的優惠是小事，資金成本機會成本浪費是大事 領秀新硅谷屬於品質溢價盤，投資屬性較弱，價格7左右可以考慮
提問：房姐好！我們目前住在海淀，18、8歲倆兒子，目前手頭資金300，另有600小企業額度可用，收入年50，大孩子已滿18在國外讀書，想用孩子的名義在海淀或朝陽買套房，目前可出租，將來孩子回來可住。看好望京或朝陽公園房，請問1.可考慮資金多大的標的2.買哪裡的請給建議
回答：按你們收入推算月供不超過2.5比較好，300首付可以看800內的標的 另一種動用企業額度，如果能長期使用最好。用孩子名義全款買一套，這樣未來出掉或置換時，他還有sfsd的資格 望京： 寶星園、大西洋新城、澳洲康都 朝陽公園： 麗水嘉園 亮馬水晶
提問：目前中信城三期120平方90平方各一套，回龍觀125一套父母住，手中現金800，年收入100—200，想考慮別墅自住，請您幫忙分析一下，可以負擔總價和區域，剛剛已經支付188元
回答：建議看1500內的標的 郊區推薦看 西山別墅區和中央別墅區或者以四環內的為主，建議個人跑盤實地查看，自住完全要看個人喜好
提問：趙建國 提問：準備投資，二套，全款500-600，不準備貸款，請幫忙推薦一下位置以及小區。 十里堡，四惠，石佛營一帶02後小區， 可買三居 例如 十里堡海華堂，炫特，望京慧谷，澳洲康都等小區。 另一個就是天通苑單價3W內的大面積。 類似於天通苑頂層6\/7的戶型嗎？200平有報價520-530的，可以嗎。頂層複式購買中有什麼注意事項，謝謝。
回答：價格還可以，現在是買方市場能談到2.5內的單價更優 一般頂層複式，正常的室內面積都按照正價計算，理想狀態是8-9折買進。 如果有露臺等贈送面積，可以按照3折折價計算。
提問：房姐您好，看您回答問題的時候提到“一旦互聯網產業遷移，會導致霍營價值直接打折”。請問互聯網產業可能會遷移到哪裡去呢？為什麼會遷移？另外現在互聯網產業的核心地段是不是上地和西二旗？如果遷移了這裡是不是也要打折？
回答：互聯網產業在中關村，遷移到西二旗，就是從公司變成工廠。 只是恰好這個工廠有行業早期紅利，存在太多股票套現的碼農，所以支撐了上地西二旗的樓市價格。 互聯網大廠，最後都會變成一種“工廠”，變成勞動密集型產業。 公司從經營的角度考慮，必須要尋找便宜的地皮作為辦工和不動產依附。 所以大廠公司，大部分都會朝著地價更便宜的區域遷移。 從上地到後廠村。 從中關村到望京。 從望京到來廣營。 你可以看到，每一次互聯網大廠的遷移，都符合這個規律。 如果地段本身沒有其他產業，單一的互聯網產業十分薄弱，一旦大廠遷移或者衰落、倒閉，價值就存在折損，流動性會急速下降。 20年錢，風雲二環的外貿公司，三環的外銷公寓，如今也是過眼雲煙。
提問：名下沒有房子，有650萬現金，還有一套商鋪十年前100萬買的目前價值50萬左右可出售。有兩個孩子有上學需求，上學時間是2021年。如何買房兼顧上學的學校質量和生活的品質。謝謝
回答：一般建議自住和學區分離 200-300買入一套小平米學區房，做為學票 剩餘首付一套品質房，這樣自住學區和投資都能兼顧
提問：房姐好，請問：北京，全款墊資買房，房證拿到後馬上可以辦理抵押貸嗎？這個週期大概需要多長時間（墊資週期），貸款人必須是公司股東嗎？法人是否也可以？另外，如果是私募基金法人，是否屬於風險行業而受歧視？多謝房姐
回答：抵押貸分很多不同的產品。 有的可以做新房本，有的只能做老房本。 專業的操作下，如果考慮全款買房然後抵押，會在購房之前，先核查自身的貸款資質，確定針對不同類型的房產，可做的貸款範圍，然後得到目標可選房源的範圍。 在選定意向的標的後，簽約之前，先評估房產的貸款情況。 提前準備好的話，拆借的時間大約20-40天，紅本下來馬上抵押。 貸款人必須是大股東，法人也是股東。 金融地產軍人公檢法都是被歧視行業，如果要貸款需要單獨計劃。
提問：房姐南三環的房子是否只有居住的價值？三年內有投資的價值嗎？
回答：首先，南三環欠缺一個明確的定義。 南三環以北到南二環，南三環以南到十號線，十號線以南到南四環，都存在明顯差異，如果選籌進行到細化的階段，這三個不同的地段，要分開來算。 南三環優劣並存，不存在“只有居住的價值”。 玉林、開陽、西羅園、永外、方莊，二三環中間大多屬於老地段和固化地段，相對居住投資都不太優。 十號線以北，草橋、角門、馬家堡、宋家莊等地都有不錯的居住投資相宜標的，但是更西側的玉泉營和更東側的成壽寺兩側，環境和地段價值又迅速下跌。 而南四環至十號線之間區域，由於地段的原有面貌不同，有例如公益西橋周邊有平整的居住區，而馬家樓、花鄉、大紅門肖村等地，要麼環境混亂要麼沒有住宅，存在具體分化的差異。 在北京買房，宏觀的分析作用是幫助你儘快縮小範圍，快速對比選擇； 最終的選籌，房姐建議一定要看每一套具體的房子本身
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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