問答內容精選至 “深圳十三房”微信公眾號, 請關注公眾號進行提問
問：十三老師！同樣都是優質的學位房，比如福田香蜜湖的明德和僑香外國語，相比南山區南山外國語的學位房，從房產增值的角度來看，應該選哪個片區？請推薦相應樓盤。我家有二套房名額，首付8成總價控制在1200萬以內。謝謝
答：你好，做大做強教育，南山區和福田區是最有資本的。 南山區是先做強再做大，福田區似乎是想先做大再做強。
福田區，坐擁四大名校中的三大，位居深圳市最佳地理位置，沉澱了不輸於南山的生源，卻在教育方面一直不疾不徐不溫不火，直至被後起之秀南山區反超，方才有所動作。 管二代、富二代、拆二代、房二代，不論哪種二代，在創新頻出、新人輩出、不斷自我迭代、正在形成獨特發展模式的深圳，固守現在也許意味著未來的被動挨打。 猶如福田區的教育。福田區表面上的均衡和實質上的維穩。
深圳的優質學位房整體是供不應求的，而且這個趨勢短期內看不到扭轉的可能。由此帶來的是消費溢出，也就是頂級學位房買不到，改買第二梯隊。
所以，除了第一梯隊，第二梯隊也是家長們追逐的目標。 我們今天踮踮腳可以夠得著的第二梯隊，未來都將高不可攀。 其次，並非生源好就一定能考出好成績，擁有類似生源的深高北和龍華實驗（水榭56和水榭123），2019年的中考成績差異有多大，大家都很清楚。 第二，南山福田在教育上有先發優勢，但從另一個角度看，南山已經格局初定，福田正在全新佈局、大力建設。
明德，是一所不太一樣的學校，也是值得關注的學校。 2013年創立，2016年首次參加中考，十大率排名45名，2017年排名19名，2018年排名第7名，應該說進步顯著。 首個公立非公辦的學校、探索教育國際化的方向、明星程紅兵校長的高調宣傳及其退隱、小班制，種種與眾不同的標籤，加上飛速上升的中考成績，使得明德成為了福田區教育名片中的一張，甚至躋身到深圳市知名學校。 不過，不大的招生規模（4個班140人）和一直以來的掐尖，往往讓人對其中考成績不那麼確定。要取得一流學生的青睞，還需要一段時間。
明德實驗學校香蜜校區，從目前在深圳學校的等級分類來說，屬於區屬頂級，從去年中考成績來說，已經擠進全市四強，但這是四大八大比例排位，由於小班制和班級數量少，導致畢業班人數少，所以認可度見仁見智，隨著今年初三到初一分別5/6/7個班，人數規模逐漸增加，若仍能保持成績，市場認可度會更高。 僑外是福田區重點培養學校，成績和口碑都不錯。 南二外海德和南外高新也屬於南山區屬頂級學校的代表。
最值得投資的學位房，可以參考知識星球內部分享！
問：老師您好，又來請教！如果總預算在300萬左右，一套純投資的房子，打算持有5年左右，該怎麼操作，有什麼好的建議？我自己看了3種思路：1，韻動家園，租金尚可，不知道高爾夫回收大金沙舊改的利好是否可以促進價格升值？2，龍崗招商依山郡，貌似深龍中學位，未來有地鐵站規劃？但租金很低。3，寶中碧海一套小單間。您覺得哪種更有前景？或者也許我考慮的都不妥當，您是否有更好的建議？
答：你好，感謝大額讚賞！ 總價300萬，現在深圳真的很難選，適合投資的盤，價格都已經漲起來了。
2種思路：
1.買市區學位房，漲幅很穩，租金高。韻動家園屬於這一類。
2.買郊區未來有可能形成暴擊的學位房，長持等待補漲。招商依山郡屬於這一類 招商依山郡是深中龍崗分校，深中的範圍都是次新房，生源好，東進戰略教育也會被重視，關外的學區會逐漸崛起，大運的興起也是對深中龍崗分校的利好。
深圳最緊缺的除了商品房就是學校了，建設學校的速度趕不上嬰兒的出生速度。隨著二胎的放開和深圳開放的政策，未來湧入的人口更多，學校更為緊張，相對應好的學校更具價值，招商依山郡的價值一直被低估，龍崗除了私立百外以外排名第一的學位房，大運的崛起和地鐵16號線的開通將推動這一區域的房價上漲。 短持建議韻動家園和碧海小戶型，長持可以入手招商依山郡。
問：東莞黃江公常路上（花樣年江山，地鐵口）和寮步松山湖邊界（萬科松湖傳奇，地鐵口3km），都是兩居，價格差不多，區位和發展哪個更好些，非常感謝。
答：如果是我就選松湖傳奇，一個是借力深圳，一個是舉東莞之力打造，以我對東莞的瞭解，我更看好後者。
問：你好，請問深圳首套房，首付180左右，想買套房自住。我在南山，我老公在寶安工作。南山和寶安都漲了很多，只能買05年以前的房源，不過等過幾年換房會不會太舊了？或者買龍華的紅山，上塘，不知道大神有什麼建議呢？
答：西鄉還有600萬內的次新房，買不了三房還可以買兩房，龍華對你們來說上班太遠，長此以往會很辛苦，生活品質差。做媽媽的需要花很多精力在孩子教育上，做爸爸的需要花很多精力在事業上，唯一不需要的是花很多體力在路上。
問：你好。請問我的經營流水每個月平均入賬100W，公司註冊是深圳電子貿易行業，我是股東，佔股50%。請問銀行是不是按20%折算成月收入，就是我月收入20萬對嗎？謝謝！
答：你這是要做經營貸是嗎？銀行主要看結息，用結息來推算月收入，不單純看流水。
問：光明什麼時候房價破6
答：講真，我一直覺得光明炒作太過，價格虛高。 光明新區就算建成，也不過是個面積有限的新區，當然可以吹一波光明的產業，但產業導入一向是喊聲大落地少，福田和南山寫字樓空置率辣麼高，未來數年還要填滿前海自貿區的寫字樓，還有多少優質的產業和企業留給光明? 且不說光明還有十年的發展長週期，即使建成也無非是紅山上塘的翻版，離市區還那麼遠。 紅山上塘已是眼見為實，離福田一步之遙，房價才七萬多，光明憑什麼六萬?憑夢想嗎? 深圳只是地太少，可講的故事太少，投資預期過剩，光明才被一波又一波吹了上去，去年四萬多的價格還好，五萬多已經有透支，六萬我就要呵呵了。
問：大神您好，我們手上已經有兩套房，去年年底通過假LH的方式騰出名額，上車了後海的海境界一期，87平三房，價格近1000萬，是否會有風險？
答：你好，海境界不屬於深圳灣，但又在打深圳灣的招牌，自住尚可，投資目前沒看到明確的買入理由。 很多人覺得一路之隔，價差不應該這麼大，其實這種“覺得”本身，就是對市場沒有充分理解。 考慮自住，單價1000以內，現在來看不算貴。但是如果能稍微增加點預算，深圳灣是更好的選擇。
問：我想諮詢什麼是全款抵押貸款？
答：找墊資公司配合全款買入，過戶之後迅速做抵押，最多可以抵押7成出來，相當於首付3成。
問：十三總好。收藏過好多你在星球的問答，客觀、理性，還特別有文采。大愛！ 早幾年在喜悅裡入了一套89的4房，一直在放租，計劃持有久一點，至少到14號線、東部過境高速通車。 最近看到和昌的舊改啟動了，佔地26萬平，規劃有小學、初中。所以在想：未來喜悅裡有可能跟和昌代建的學校同一個學區麼？ 目前南聯在教育資源上比較欠缺，喜悅裡、海航城的學校是龍崗中心小學（寶龍街道，剛升級為九年一貫制），在雙龍了，離喜悅裡有點遠。新幹線對應的是南聯學校。 和昌代建學校起來後，根據你之前的經驗，學區有重新劃分的可能麼？如能把海航城、喜悅裡、新幹線這幾個盤劃分到新的大學區裡，近很多，生源也相對純粹。 盼抽空回覆
答：謝謝大夥的誇讚 學無止境，仍需上下求索。 喜悅裡離中心小學是這幾個小區裡最近的，而且中心小學遠沒有其他學校飽和，積分86分就可以上學，劃出去的概率不大。 不過不用沮喪，半斤和八兩差別不大。現在新盤動輒引入一個所謂外地名頭的名校，只是開發商用來賣房的幌子，能夠沉澱成名校的幾率小，到了二手市場，都是一地雞毛，比如某大觀。
問：首房首貸，跟男朋友最多能湊90萬首付，我在五和上班，他在老街，今天去看了龍崗吉祥一路的吉祥悅府，82平新房三房總價300萬，上河坊40平單間可改兩房的二手房也是300萬，剛需考慮哪個好？
答：新生屬於龍崗的邊緣區域，工廠繁多，非常不宜居，供應量大，樓盤分佈零星，無質變的可能，投資自住都建議遠離。 樓市其實被自媒體妖魔化，個個都自詡操盤高手，其實都不過是被大勢裹挾的泥沙俱下而已。拉長時間軸，選籌沒有那麼大的區別。自住還是建議就近，捨近求遠，捨本逐末都不可取，更有大V，坪山上班建議買去南山，只期更好的升值。人生短短几個秋，有多少時間可以用來浪費在路上，不如把更多的精力用來提升自己，努力工作，陪伴家人。 收入後勁可以的話，踮起腳尖買上河坊那個52平的。
問：你好，十三房老師！上週提過問，一直沒收到回覆，盼復！諮詢您兩個問題：問題一：景田兩房60平公寓（近地鐵，有學位但積分低於住宅，但目前能上），目前租金7000元左右，這兩年幾乎未漲，兩房成交量也很低，均價6萬多；問題為是否需要出手置換成一房或兩房的住宅？還是繼續放著做抵押貸款另外購置住房？（還有一個二套的名額但是要首付七成，所以也沒想好，買哪裡的房子） 問題二：老家四線縣城有一個帶花園的一幢房子，帶花園共計三百多平，建築面積一百多平，地理位置不錯，靠近小學算學位房，估值一百萬多一點，目前老家是人口流出地，請教是否房子需要儘快出售？
答：你好，公寓不漲是情理之中，房齡太老加上稅費太高制約流動性。 建議出手置換住宅產品，二套資格全款抵押和5改3的方式都可以操作成首付3成。 南山和寶安還是投資首選。 四線城市房產儘快出手，人口淨流出的小城市 未來房價只會越來越鶴崗化。
問：你好，老師！我是深圳戶口，我老婆是北京戶口，孩子目前2歲半，考慮到教育問題，孩子的戶口隨她媽，預計孩子上小學後回北京上，目前我們兩工作都在深圳，我老婆在梅林，我經常出差。 我們首付預算在150-200左右，房子主要是自住+部分投資。目前有在看坂田四季花城周邊，以及龍華民治周邊。想問下老師，有什麼好的建議，有哪些地方樓盤可以供我們這個情況選擇。
答：你好，區位對比排序： 龍華民治>坂田 龍華推薦： 1.金地上塘道 學校：深圳龍華實驗小學中學學位 價格：單價6萬 未來利好：紅山輻射區域（熱點板塊） 2.潛龍曼海寧花園 品質過硬，交通和商業配套差，在龍勝地鐵站和上塘地鐵站中間地帶，離兩個地鐵站都有500米距離。 南北兩區共14棟樓，容積率3，戶型基本南北向通透，帶入戶花園
