5月4日，港股迎來了5月的第一個交易日，卻並未迎來開門紅。除了內房股、內險股、中資券商股等全線下挫之外，以SOHO中國（跌25.68%）、融創中國（跌6.69%）、中國恆大（跌逾5% ）為代表的地產股也遭受重挫。所謂內房股，即內地房地產股，其所屬的內地企業股已經佔據港股上市公司數量半數以上，佔港股市值佔比近八成。
近期，地產股的大跌，讓市場人士感到奇怪，根據克而瑞證券研究院對25家樣本房企的數據研究表明，2019年25家樣本房企營收24794.6億元，同比增長20.7%；歸母淨利潤2719.2億元，同比增長8.9%。具體到上市公司也有不錯的表現，據統計，融創中國、碧桂園等龍頭房企ROE位居行業前列，融創中國過去4年公司淨利潤翻了8倍，股價也漲了8倍；碧桂園在近幾年也有不錯的業績，其中2017年到達了最高峰，淨利潤同比增長126%，營業收入同比增長49%。這麼好的地產股照理應該還有上漲空間，為何卻出現大跌的走勢呢？
對此，我們認為，地產股大跌主要有以下幾個因素：第一，疫情期間，國內經濟停擺，開發商項目停建，銷售停止，資金回籠速度放緩，這讓投資者對2020年上市房企的業績增長產生擔憂。更何況，2019年融創和恆大部分海外債的融資利率分別高達7.95%，10.50%，高昂的融資成本會縮減房企的盈利空間，進而縮減分紅派息等。儘管前幾年地產股業績等各方面表現不錯，但2020年投資者並不看好地產股。
第二，看空房地產的人數越來越多。疫情過後，國內經濟形勢不容樂觀，很多企業都做不下去，只能通過降薪裁員來渡過難關，在這種情況下，未來購房需求量會全面下滑。更糟糕的是，經過了這場疫情，更多內地居民都喜歡存錢，以備不時之需。同時，炒房者大量拋售二手房產回籠資金，要落袋為安。在目前情況下房地產供求發生大逆轉，投資者看空房地產增多，於是拋售地產股的人越來越多。
第三，疫情過後，國內經濟目前出現大幅調整，但國家對房地產行業的宏觀調控並沒有放鬆，只是央行降低了LPR利率，也是意在減輕購房者的還貸壓力，鼓勵剛需購房接盤。目前，住房不炒是國家未來的一貫主張。從住建部發布全國不動產聯網的要求以及高層不斷強調“房住不炒”的情況來看，所以，未來幾年國內房地產市場需求減少，降溫已經不可避免，上市房企的好日子已經一去不復返了。
第四，地產股下跌也與其高負債率有關。在正常的情況下，上市公司的負債率應該在60%左右。而地產股因為是重資產行業，之前很多上市公司為了擴張拿地，負債率已經超過了80%以上，有的甚至達到100%以上。更要命的是，2020年是房企欠債的集中到期日，不管是上市房企，還是中小房企都將面臨資金鍊方面的壓力。對於上市房企來説，低市盈率不能吸引投資者，而低負債率才能真正穩定其港股股價。
近日，地產股出現大跌，一些市場人士感到奇怪，這些股票無論從業績、分紅等方面來看都還不錯的。但實際上，這僅是地產股的過去表現，並不代表它們的將來。現在投資者並不看好地產股，因為高房價存在著較大的泡沫，而且房企的負債率過高，過去的債務今年又要集中到期，目前上市房企的資金鍊都將面臨空前壓力，房企的投機時代因本輪疫情而逝。所以，投資者現在普遍看空房地產股也就不難理解了。
