前言
最近，“魔幻”一詞成為深圳樓市的代名詞。
一邊是疫情下多行業受影響，部分人在悲嘆失業，一邊則是不少人在熱切討論房價大漲。部分片區業主的掛牌價更是節節高，比較典型的片區如南山區的蛇口、深圳灣、大沖以及寶安區的寶中等。
昨天上午，深圳市房地產中介協會（簡稱房中協）發佈了2020年第一季度樓市季報，並對市場進行了多方調研，分別從行業及市場兩部分分析了當下的深圳真實的樓市行情。
壹
我們先來看一下房中協對這次樓市行情的分析與調研。
1、針對近期行情虛火的表現，房中協預測此輪樓市已偏離一般規律，行情不可持續。
為什麼呢？
房中協認為，當下的“熱炒”只是深圳樓市的局部“發燒”現象，但全市大部分的片區並未出現業主普遍抬價，甚至部分片區的成交價還略有下降，並且現階段的樓市，也存在因疫情期間和節前積壓的需求，在3月份集中得到了釋放，疊加效應較明顯，綜合導致了3月份行情在表面上顯得“過熱”。
基於現階段經濟基本面下行壓力的增大，在未來，即便沒有相應調控政策出臺，市場將會在二季度，或下半年可能出現成交量橫盤甚至回落的行情。
2、目前市場行情尚處於恢復階段，遠談不上“暖陽春”。
3月份數據顯示，深圳一手住宅成交3152套，同比增長2.1%，二手房成交5527套，同比降24.3%，環比2月份大增245%，2月份大家都知道疫情期整個市場是休眠期的，所以現在的行情並不能說明真正的反彈。
前面說到最近被熱炒的片區，房中協調查顯示，近期並沒有因為熱炒行為，帶來這些熱點片區內網籤量（成交量）的明顯上漲，這說明深圳購房者相對成熟理性的一面。
來源：深房中協標準指數
而成交量的快速恢復，也主要集中在具有優質地理位置和優質學區資源的片區內，因此，這一波市場行情並不具有全市代表性。
同時，深房中協表示，近期各類業主的放盤量出現較大增加的現象，這一操作手法與股市中莊家抬價出貨的手段如出一轍，疑似意在引導原本存觀望態度的剛需購房者恐慌入市。
與此同時，各區也是冷熱不均，分化在加大，比如像一些片區還出現了降價買房的情況。
3、我們還要注意的是，經濟二季度承壓恐怕比一季度更大。
房中協認為疫情不僅僅是對一季度的經濟帶來壓力，房中協認為，二季度的承壓可能比一季度更大。
主要有兩點：1、外貿依存度高，受國際疫情傳導影響不容忽視；2、貨幣寬鬆政策空間不大。
大家可以看下圖的分析：
事實上，我們最近看到不少行業企業倒閉的數據非常驚人。最近，各城市也發佈了一季度的GDP，大多都是負增長。可以預計的是，疫情對經濟的影響還將會持續一段時間。
4、中介機構疫情下行業復工前後大數據變化
據房中協數據顯示，一季度深圳新增備案機構129家，環比下降44%，同比增加33%。新成立中介機構成為入行主力軍。
主要的原因是2019年下半年市場行情延續，而進入2020年以來，春節及疫情的雙重影響，出現的積壓及市場快速回暖。
值得注意的是，在中介行業的增加方面，區域的分化也在不斷加劇。深圳寶安、龍崗兩大行政區繼續領跑，寶安新增備案33家，佔總量25.6%。龍崗新增29家，佔總量22.5%。
房中協分析認為，二種現象，一是純剛需客戶，受資金限制，只能在房價相對較低的龍崗區域“上車”，二是改善型和投資型客戶，不僅追求好的居住環境且具有升值空間的房源，而寶安、南山等區域存在大的利好規劃，進而導致區域不斷被追捧。
後期房地產市場的“佈局”大概率會隨著區域利好信息的發展而變化。
同時，房中協提醒，因全球疫情還在加速蔓延，未來我國經濟受全球經濟衰退的反向傳導概率較大，經濟存在不確定性風險，提醒廣大經營者需提前做好風險防控，切勿盲目樂觀。
貳
針對樓市的“虛火”，深圳深圳市住建局負責人昨天在深圳市專題新聞通氣會表示，今年一季度深圳新房價格上漲1.0％，二手房上漲2.8％，房價總體平穩、略有上升。
一季度房價大幅上漲的傳言與事實嚴重不符，不排除個別中介機構和人員惡炒深圳樓價。
同時，提出五大措施確保樓市平穩：
從這個信息來看，深圳今年的樓市一方面調控不大可能會放鬆，另一方面，政府不想看到房價被熱炒，希望平穩向上發展。
深圳最大的矛盾在於供需的緊張，土地資源有限，新房供應太少，這也成為了深圳樓市被看好的主要原因之一。
4月16日，深圳市住建局和深圳市規自局聯合發佈《關於應對新冠肺炎疫情促進城市更新等相關工作的通知》裡，其中一條是加快商品房供應。今年內，高層建築主體施工形象進度達到總層數的二分之一、裝配式建築完成基礎工程並達到標高±0.00標準的商品房項目，可以申請預售。
昨天深圳住建局發佈的《深圳市住房發展2020年度實施計劃》顯示：
2020年商品住房計劃安排用地125公頃、建築面積約 563 萬平方米，計劃供地擬建設6.3萬套。
安居項目方面，2020年計劃安排供應公共住房用地 168.2 公頃；計劃建設籌集安居工程項目 8.1 萬套；計劃基本建成（含竣工） 安居工程項目約 2.28 萬套；計劃供應安居工程項目 4 萬套。
相比2019年，都是有所增加的。
去年不少新盤出來被熱搶，如果今年的供應能增加，那麼置業者的選擇性會多一些。
叄
今年，深圳樓市進一步的分化，是從部分片區業主掛牌的自信心進一步加劇開始的！
現在千萬不要以為在深圳買了房就等於賺到了！在前兩年，娟子還不敢這樣說，但現在這話說出來一點毛病都沒有。
前面房中協分析的業主掛牌增加、且將房價大幅提高，“這一操作手法與股市中莊家抬價出貨的手段如出一轍”，回過頭來看，這種分析是有跡可尋；
深圳的版塊是輪動的，但一些具有優勢的片區被炒房客拿來作文章，被盯上的片區“控”一兩個盤來進行抬價，從而實現“莊家”出貨。
所以也造就了深圳一面是部分房價節節新高，一面是幾年沒漲，房子掛出來還很難賣掉。
這裡也要提醒置業者，理性的看待房價的波動，買房時對一些片區要多做了解，多看一些盤，別隻盯著這些被抬高價的項目，現在一些業主掛盤虛高，但真實的價格並沒有那麼高；所以說，樓市追高也恐怕和炒股追漲一樣。
近一段時間，二手房的放盤量大幅增長，不排除一些業主掛盤出來試水，另一方面，也存在一些掛出來真實想在行情好的時候出貨的情況。
最近，朋友圈流傳一個段子，大意是“貸出來的錢還好是買房了，要是真的投向實業就慘了”，這一觀點短期來看對房地產有了非常大的支撐，但是試想下，如果實業不做起來，以後大家還有錢買房嗎？這個影響是長期的。
所以，在經濟增速放緩的情況下，平穩的發展才是王道。
