作者：初明峰、王瑞珂
北京市浩天信和（济南）律师事务所
裁判概述：
购房买受人无力清偿欠付银行的按揭贷款，房产开发商以阶段性担保人地位代为清偿了按揭贷款，后购房买受人的另案金钱债权人对案涉房屋进行了诉前查封保全，在法院查明虽然案涉房屋未办理过户登记，但房产开发商已经收到全部购房款（银行将发放的按揭贷款按照购房买受人指示转账给房产开发商）情况下，房产开发商又自己系案涉房屋所有权人为由要求法院解除查封的，法院不予支持。
案情摘要：
1、石明山与中海公司签订《房屋买卖合同》，购买后者名下案涉房屋，并办理了预告登记，但一直未办理过户登记。
2、石明山为支付上述购房款而向浦发银行按揭贷款，中海公司为此提供阶段性担保。浦发银行按照石明山的委托，将发放的贷款转账至中海公司账户。
3、后石明山无力清偿按揭贷款，担保人中海公司代为清偿了贷款。
4、石明山因另案对建设银行负债，建设银行申请法院查封了案涉房屋。中海公司向法院提出执行异议，被驳回后继而提起案外人异议之诉。
争议焦点：
中海公司是否享有足以阻却购房人债权人对案涉房产执行的实体权利？
法院观点：
石明山已通过自行支付首付款和向浦发银行兰州分行按揭贷款的方式，向中海公司付清了全部购房款，并已实际占有案涉房产。虽然石明山之后无力偿还贷款，中海公司作为担保人承担担保责任向浦发银行兰州分行还清了贷款，但此时中海公司作为担保人仅有向债务人石明山的追偿权，并不能改变案涉房产买卖关系中，其作为出卖人已经收取了全额购房款并将房屋交付给了买受人石明山的事实。故石明山依法对案涉房产享有物权期待权，中海公司仅对石明山享有普通债权，不享有物权请求权，并不优先于建行的债权，中海公司上述再审理由亦不能成立。
中海公司还主张根据《查、扣、冻规定》第十八条第二款，其有权解除合同，建行营业部无权就案涉房产申请执行，但本案并不符合适用该条规定的条件。
此外，中海公司已收到全部购房款，履行担保责任后亦有权向石明山追偿，本案执行石明山名下房产对中海公司并无显失公平之处。至于中海公司主张其对石明山的债权抵销问题与本案无关，不属于本案再审审查范围。
综上，中海公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。
案例索引:
（2018）最高法民申5670号
相关法条：
《查扣冻规定》
第十八条 被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。
第十九条 被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
《财产保全规定》
第二十六条 申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。
第二十七条 人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。
人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。
实务分析：
实务中，按揭贷款方式购买不动产操作中，银行提供贷款一般要求开发商提供阶段性担保，即在未能将房产登记在买受人名下且完成本抵押之前，由开发商提供担保的情形。此时，如果买受人不能如期偿还按揭贷款的，房产商基于保证人身份存在代偿义务。如果开发商承担了代偿义务，按照开发商和买受人之间的代偿回购协议，开发商以代偿后对买受人享有的追偿权为限将房产进行回购。那么问题是，开发商和买受人之间的约定，是否能够对抗买受人的其他债权人在此期间对房产所采取的执行措施？
有观点认为，此时开发商代偿后，按照双方的代偿回购协议（实务中均存在此协议）约定，无论开发商是否行使解除权，被设权房地产登记显示的所有人和实际所有人再次回归一致，开发商对该房屋所享有的物权性权利当然可以对抗买受人的其他债权人对该房产的执行。
另有观点认为，开发商虽然基于保证责任代偿，并不能改变买受人已经通过首付+贷款的方式完成了全额价款的支付，如果买受人已经实际占有设权房产，买受人的其他债权人基于对买卖登记（一般是买卖备案）的公示和买受人占有房产事实行为的公示，其他债权人对买受人是设权房产所有人之现状是有公示信赖利益的，其他债权人的执行不能被房产商基于代偿取得追偿权所阻却。
很显然，本案援引的最高院判例支持后者观点。笔者对此持保留意见，有待后续文章继续分析。
