作者介紹：
小魚：深度原創作者，深耕北美、東南亞、澳洲等地房產市場，洞悉海外房產行情，擅長為高淨值客戶做資產配置。
48%的海外房產諮詢來自年輕人
很多人對海外房產市場是陌生的，心裡很疑惑：什麼樣的人在關注或者購買海外房產？
大部分人會推測購買海外房產的應該是中產階層、很有錢、中年人甚至老年人。
但實際上，海外房產投資這件事遠比大家想象中的更“平易近人”、更年輕化。
我們統計了2018年全年的海外房產諮詢數據，對諮詢者的年齡進行了分析，結果令人大吃一驚：
如果我們把35歲以下定義為年輕人的話，那麼年輕人的諮詢佔比已經達到了48%。這已經足以說明當下的一個大趨勢——投資海外房產的年輕人越來越多了。
為什麼這麼多年輕人關注海外房產？
從我個人的從業經歷來看，2018年開始年輕人對海外房產投資的關注明顯高了，我推測最根本的原因就是：
當前環境下，普通的中產階層或者年輕人，想要找到比較穩妥的、收益相對較好的投資產品，比以前更難了。
比如說，很多朋友都在炒股。2018年2月到年底，股市從3600左右跌到2400點左右，蒸發量三分之一。這導致A股市場不再是一個非常理想的投資渠道。
當然炒美股也是一個選擇。但以納斯達克指數來看，2018年10月到2019年年初，從8107跌到6190點，縮水了四分之一。
所以無論投資A股還是美股，都需要更充裕的資金儲備、更長時間的耐心。而短期內對年輕人來說，花費幾十萬投資股票對於財富積累沒有很好的效果。
2018年另一個特別火熱的投資渠道就是區塊鏈，其中最具代表性的就是比特幣。
最瘋狂的時候，比特幣從美分漲到2W美元，但目前比特幣的環境不太好，從2017年底到現在，比特幣從2W跌倒3800美金，縮水了80%。
所以有個笑話，很多人花錢買挖比特幣的礦機，最後發現挖出來的礦還不夠支撐設備和電費的成本，出現了麵包比麵粉還便宜的情況。
所以除非是風險偏好特別高的小夥伴，否則大家不會將比特幣作為一個好的投資渠道。
有些年輕人會說，我把錢放在馬雲爸爸的餘額寶裡，這是最穩定的投資了吧。
從2018年底到2019年初，餘額寶的年化利息只有2.5%左右。而11月公佈的CPI數據是2.2%，也就說你的投資收益比通貨膨脹水平略多一點點。如此微小的收益，甚至連投資理財都算不上。
最後還有一個投資渠道，就是P2P，這絕對是2018年的主角。
P2P的投資者，大部分是35歲以內的小額投資者，大家追求的是投資回報、企業背書，但忽略了投資邏輯。在現在的投資環境下，這麼短期的借貸能獲得這麼高的利息，除非借貸方和投資方錯配，否則是不可能的。
P2P暴雷後，大量投資人血本無歸，很多家庭5-10年內積累的資產，一瞬間都沒了。這是一件非常可怕的事情。
在25-35歲這個階段，很多人已經開始每年有了新的資產結餘，這個結餘能不能找到好的投資途徑非常重要。
對於年輕人來說，不要盲目追求高收益，在現在的市場環境下，安全才是最重要的。
投資國內房產，相當於存餘額寶？
我們分析了很多投資渠道，最後發現只剩下房地產了。當然房地產也分國內國外，但現在整個政策環境大家也知道：
為了抑制房地產過熱，政府定下了房住不炒的主基調，同時出臺限購/限售/提高首付比例/提高貸款利率等政策。
現在大部分市場進入平穩區域，而曾經那些上漲過熱的地區已經開始大跌了。
原來中國人的房地產投資邏輯是房價一定會大幅度上漲，至於持有成本、現金流等其他因素，都可以忽略不計。現在，這種投資方式已經不合邏輯了。
在這種背景下，我們重新審視中國的房地產市場。
中國的租金回報率，也就是現金流都是極低的。北上廣深等一線城市都在1.5%以下，好一點如成都武漢在2%左右，而11月CPI漲幅是2.2%。
這意味著，如果房價不上漲，那投資國內房地產的租金收益和餘額寶是一個水平。
所以就像我們前面說的，在國內找一個穩定、收益也還可以的投資渠道，幾乎是沒有了。
說實話，我們85-95年這群人，沒有趕上特別好的時代：
我們的父輩趕上了改革開放，而我們步入社會的時候，房價已經高到工資無法負荷；今年整個中國房地產市場，也不像以前那麼好，其他的投資市場也不太好。
那是不是隻消費就可以了？不是的。
大部分人要組成家庭，以後會揹負更多的責任，如果沒有將現在積累的財富放到很好的位置，那麼未來十年的收入可能沒辦法這麼快的增長。
所以我們需要考慮新的投資方式，考慮海外房產投資 。
我買得起海外房產嗎？
很多人會說：年輕人沒有那麼多錢啊？
其實，海外房產投資門檻沒有你想的那麼高，年輕人的資金儲備完全足夠覆蓋。
根據我們對2018年海外房產投資數據的統計，目前已經成交的客戶裡面，100萬以內的佔到45%，200萬以內的佔據75%以上。
換句話說，投資海外房產的門檻，就是你和配偶的餘額寶加上一輛代步車的錢。
再詳細一點說，現在海外主要城市的投資門檻（包含貸款）大致是這樣的：
需要注意的是，這個價格並不是當地房地產的起步價格，而是花多少錢投資可以拿到比較好的投資標的。
比如，清邁50萬，曼谷70-80萬；馬來西亞吉隆坡200萬，但可以貸款一半，只需要100萬；倫敦貸款65%，180萬首付可以買到比較有投資價值的房子。
當然，這裡面也有一些投資價值高，房產價格高的地方。
比如美國舊金山、紐約，保值增值非常好。雖然這兩個地方今年的房價上漲快，甚至有些人認為到了頂端，但客觀來說有足夠的人口和經濟發展做支撐，花費100萬美元，貸款6成、首付4成，大概300萬人民幣，進行投資是有賺頭的。
另外比如布里斯班、墨爾本、悉尼的價位比較高，主要是因為需要全款。這些地方要麼停止給外國人貸款，要麼貸款利息太高不如全款划算，因此全款的價格高一些。
大家也可以瞭解一下主要城市全款買房的價格，以作參考。
總體來看，海外房產投資主要城市的投資門檻，大多在200萬以內，小額的也有50萬左右的。所以年輕人有足夠的資金和實力，可以來做這件事。
投資海外房產收益如何？
如果拋開國內的投資環境，那我投資海外房產有什麼意義呢？
其實主要是三點：匯率、租金現金流、房價溢價的收益。當然有收益也有一定風險，事情必然是雙面的。
第一，投資高增長的市場——那些類似十年前或者15年前的中國的地方，可能複製國內高增長的情況，這是一個高風險當然也是高收益的投資；
第二，投資成熟市場可以獲得穩定的現金流，很多市場可以達到5%以上。
第三，就是貨幣對沖。現在中國面臨各方的貿易問題，而人民幣是否能保持在一個好的位置，對未來的家庭生活會產生很大影響。所以我們需要進行多貨幣種類的配置，而不是押注單邊上漲。
