翻開日曆，2020年僅剩70多天了！
17362套！
據公開市場統計，這是截止9月，大鄭州整體推盤去化套數之和，有老盤加推，更多的新盤首秀，值得注意的是主城區去化佔比在75%以上，環鄭佔比僅有25%。
購房者的主流選擇依然是主城區。
2020終點賽已來，時間緊迫，未來還有哪些純新盤值得購房者關注，這次我們也重點梳理了主城區的純新盤，以供大家參考。
田老師開通了視頻號，搜索“地產田言”，來找我！
1
綜合市場信息整理所得。
十月下半場預計開盤的純新盤共有10個，其中主城區項目達到7個，環鄭區域項目僅3個，佔比3成。
藍色字體標註為主城八區即將推盤的純新盤，金水區楊金板塊1個，經開區濱河新城2個，鄭東新區白沙板塊2個，北龍湖北岸1個，這些開盤節點臨近，涵蓋剛需，剛改，改善以及終極改善。
可先重點盯緊這些區域，這幾個項目。
1HP.
金科中原
位置：中原區航海路與西三環交匯處
預售價格：約13000元/㎡，毛坯
戶型：首期96-142㎡，主力是96㎡三房
這個項目最大的優勢就是大，地段，城市綜合體。
2016年金科開始介入中原南部片區的開發項目，簽下四個城中村的開發建設，幾十億真金白銀的拆遷安置，沒點硬實力的房企根本吃不消。
金科中原是金科佈局鄭州最大體量的城中村改造項目，總佔地約7000畝，總建面500萬方，三水五公園，整體約40萬方商業規劃，核心產業以賈魯河為軸線，分為一河兩岸，左岸包括商業、商務、酒店等，右岸是小鎮、知識谷、文化秀場等。
8月14日被金科底價順利摘得金科中原的第一塊開發用地。
首期佔地84畝，容積率為3.49，總建築面積約18萬平方米，當時土地成交價格為860萬/畝，樓面價合到3687元/平方米，首期規劃已出，12棟高層，總共1500多戶，面積從96-117㎡三房，127-142㎡四房，主力戶型是96㎡的三房，佔比約40%，整體定位偏剛改。
隨著常西湖新區建設推進，四大中心落成，地鐵6號線的開通，秉承西美的發展目標及方向，區域未來潛力還是很大的。
周邊樓盤未來還有萬科小鎮項目，恆大林溪郡二期等項目，是競品也是區域共同承建者，參考周邊三公里在售項目，首期地塊預計售價將在1.3萬每平左右。
2HP.
泰禾東府大院
位置：金水區東三環與鴻寶路交叉口
預售價格：高層約25000元/㎡
戶型：高層120-140㎡，洋房140㎡
自泰禾被曝債務危機，這個項目著實看著難受，產品不錯，但能不能下手，實在懸念太大。
單看產品是好產品，低密，國風滿滿，中式園林，示範區做的還是很有逼格的。
總佔地約81畝，容積率2.0，總建築面積為11萬㎡，限高59米，一共規劃10棟17層小高層、6棟7層洋房，全部為精裝修，總共是788套，高層兩個戶型120㎡，140㎡；洋房只有一個戶型140㎡，整體定位為改善。
屬於楊金板塊，再細分的話又稱龍子湖北組團，最明顯的優勢就是距離北龍湖近，安置少，區域純粹。
目前片區在售，除了最早的鴻園，還有瀚海爾灣（尾盤），康橋香麓灣等改善項目，以康橋香麓灣代表，SCDA作品，高層+疊墅，高層精裝首開17500-22000元/㎡，低於預期，價格具有競爭優勢，去化不錯。
相觀泰禾似乎不具有什麼核心競爭力了。
3HP.
中交濱河春曉
位置：經開區經南十二路經開第十八大街東北角
預售價格：高層約17000元/㎡
戶型：高層89-140㎡
最強賣點，濱河新城，中交+中建強強聯合，小戶型，玻璃幕牆。
中交地產首入鄭州，今年2月13日，以合計約9.77億元的價格競得鄭州市經開區濱河國際新城22、23號地塊，樓面價分別為7523.8元/㎡，8211元/㎡。
23號地塊首先入市，佔地38畝，容積率2.5，建築面積6.4萬方，體量不大，規劃3棟17小高層，1棟23層中高層，2棟30層高層組成，總共540戶，面積為89-112㎡三房，128-140㎡四房，精準交付，整體定位偏剛需，剛改。
一方面市場原因，一方面濱河起步較高，相較於其他板塊，一直在高點苦苦掙扎，定位改善區域，但反觀大戶型一直賣的不好，反而中海融僑小戶型成了香餑餑，所以濱河春曉面積段上佔有優勢。
周邊住宅地塊比較集中，有海馬青風公園，康橋悅蓉園、綠地瀾庭、信保春風十里等，南側為濱河二小，北側為亞新海棠公館，濱河目前市場比較難受，階段性供大於求，定價預計會有驚喜。
規劃荷湖商業街，地鐵3號線，地鐵11號線，14號線，海綿城市，央企是來撐門面扛局勢的，穩住這一波，後面利好會不斷呈現，再往後金鷹世界啟動，未來前景可期。
但項目分兩個小地塊進行開發，景觀難免會出現施展不開的現象。
4HP.
華髮峰景灣
位置：經開區經開十七大街與經南十三路交叉口東南角
預售價格：高層約17000元/㎡
戶型：高層89-136㎡
首次進駐鄭州，發家珠海，與格力並稱珠海經濟的左膀右臂。
2019年12月12日華髮經開區摘得80號地，樓面價7651元/㎡，溢價率3.22%，幾乎是濱河最低的樓面價了，有操作空間。
總佔地約116畝，容積率2.49，規劃14棟高層產品，其中7棟18層小高層和1棟33層、4棟32層、2棟23層高層組成，共計1620戶，約89-136㎡無接觸健康住宅，其中60-90平為540戶，佔比33%，90-130平為936戶，佔比58%，130-150平為144戶，佔比9%。配套有一所12班幼兒園，1538.82㎡配套商業，和654.12㎡社區便民店。
預計首期推出建面約89-118㎡三房，整體定位剛需，剛改。
大戶型佔比很低，可能華髮的做法將成為濱河的主流，畢竟小戶型片區還是很搶手的。
但產品規劃同質化嚴重，周邊大牌競品雲集，將來難免一場惡戰，尤其是即將先入市的濱河春曉，擦出火花是難免的了。
好在，項目地塊較大，戶型設計排布，景觀綠化上華髮小勝一籌。
5HP.
綠城湖畔雲廬
位置：鄭東新區北龍湖中環路與南祿莊街交匯處東北角
預售價格：32000元/㎡+
戶型：洋房149-249㎡
頂豪們的北龍湖，綠城，精裝品質。
2019年11月29日，以19.4億元拿下的北龍湖11號地，土地單價為2299萬/畝，成交樓面價20288元/平方米。
總佔地84畝，容積率為1.69，總建築面積9.56萬平方米，綠化率35%，項目規劃了16棟7層洋房，共計522套房源。戶型面積從149平方米-249平方米，主力戶型是165-169平方米，佔比約63%，1棟9班制幼兒園及1個高檔地下會所。
屬於龍湖北岸區域，也處於大火的中原科技城範圍內，龍湖北岸修規之後，住宅地塊大幅度減少，南側規劃學校用地，但相對龍湖南岸豪宅窩集中地，這裡開發晚，配套欠缺，略顯荒涼，位置不夠優越，距離地鐵不近，但有錢人一般也不Care。
北龍湖豪宅已進入豪宅剛需化時代，正商無境系列，金茂如意府剛豪143㎡戶型起步，中海中鼎湖居128㎡戶型起步，140的底線被突破，市場大環境，北龍湖被迫剛需化。
順應市場發展，綠城戶型設計已趨於豪宅剛需化，定價合適+綠城品牌影響力，依然有不少品質改善願意追隨，應該不愁賣。
當年的綠城百合，現在依然領跑東區二手房價的，產品細節，景觀物業等收穫一大批綠城忠粉，這兩年重歸鄭州，而雲廬是具有真綠城血統，對項目有了更多期許。
6HP.
銀榕居
位置：鄭東新區象湖綠博大道與恆通路交會處
預售價格：17000元/㎡
戶型：98-143㎡
省實驗一口仙氣吊著的樓盤，天生自帶光環的項目。
據悉2016年被中美置業公開市場招拍掛拿下的，後來各種原因被退地，然後到了18年以協議出讓的方式賣給了宏升，背後為海港集團。
佔地約47畝，總建築面積約11萬方，共有8棟小高層組成，容積率2.49，兩梯兩戶設計，面積段98-128㎡三房，143㎡四房，戶型以三房為主，少量140改善四房，整體定位剛改，改善。
西側是河南省實驗學校高中部，高中部的北面是初中部，一路之隔，真是出道即巔峰，地鐵8號線龍王廟站已經在建，距離項目800米左右，如果未來能參與劃片，那名校和地鐵加持，簡直boom，價值更有支撐，劣勢就是開發商知名度不高，經驗及口碑不足。
白沙象湖片區熱度回落，首先可以肯定是先天環境優勢，目前最缺的還是生活配套，但價格只要合適，不失為入手白沙的好機會。
多次去往售樓部，定價大概率參考藍城誠園。
7HP.
星聯楓橋灣
位置：鄭東新區金水東路與中山路
預售價格：25000元/㎡
戶型：洋房143-195㎡
親水，坐在陽臺能釣魚的洋房，低密，時尚。
佔地約53畝，容積率1.6，產品為建面約143-195㎡洋房，採用一梯一戶設計，整個社區一共336戶，一期一共190套房，戶型整體都非常棒，141/169的觀景大陽臺，176/197的甚至是270度的觀景陽臺，妥妥的純改善低密洋房。
項目限高50米，外立面採用純白色太空鋁板，全鋁板幕牆，造型蘭博基尼前臉設計，炫酷時尚，整體定位改善，特別適合審美疲勞的富豪們。
項目前面就是50米寬的綠地公園，賈魯河一線河景，賈魯河綠化帶上蓋的楓橋灣，很多人戲稱，臨河第一排在陽臺上能揮杆釣魚，對河景資源的極致佔有。
地塊屬實不是很大，但純洋房設計，1.6的容積率，沒有高低配，圈層純粹且稀缺。
能為之詬病可能就是房企，缺乏豪宅開發經驗及基因積澱，但路都是一步一步走出來的，發展到一定規模時，都會想打造自己的標杆項目，具體楓橋灣成色幾何，拭目以待唄！
2
以上不是結束，而是開始。最後兩個多月純新盤還有很多，尤其是環鄭，總有一個適合你，但是你要行動起來，不要再盲目觀望。
附圖：
金水區5個，航空港區5個，中原區4個，經開區4個，3個在物流園，高新區2個，在雙湖科技城，管城區3個，惠濟區2個，二七區沒有，新鄭南龍湖組團最多10個純新盤，滎陽1個，中牟2個，新鄉2個，新密曲梁2個，未來新盤心中有數，龍湖新盤競爭壓力巨大啊。
隨著市場不確定因素越來越來，購房者的價值取向越來越明顯，能選的主城的基本都不會選擇環鄭，我想這也是環鄭板塊比較難受的主因，光靠消化地緣性客戶不足以支撐項目去化，只能拼政策，拼優惠來吸引購房者。
目前不足以支撐主城壓力，退而求其次，環鄭項目更推薦東至綠博，南至南龍湖，畢竟距離鄭州東站商務中心交通便捷。
· END ·
