既要增強增長動力，又要避免資產價格上漲。要實現這種平衡，需要系統性改革。
來 源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）
記 者丨王帆,張曉玲
編 輯丨張星
圖 / 圖蟲創意
新盤開盤即售罄，熱點區域的二手房掛牌單價上漲了幾萬，500萬以下的房子就快賣沒了？
近日，深圳樓市頻頻引起關注。針對房價上漲、部分小區炒作房價等傳聞，深圳住建局近日專門發佈了官方意見，並直接披露，3月份深圳市二手住宅均價為64000元/平方米左右，價格總體穩定，市場價格漲幅不大。
深圳房地產中介協會的說法是，3月深圳全市二手房實際成交均價環比未有大幅波動。但部分片區個別樓盤確實出現了“火熱”，包括南山、寶安等片區存在量價齊升的情況。
而當地中介人士向21世紀經濟報道記者介紹的情況是，最近更為火爆，有的二手房甚至對比年前上漲了30%。
有業內人士將此次的深圳房價“異動”，最主要的原因歸結為“貨幣政策的寬鬆”，而其中一個尤其引人關注的因素是，有部分房抵經營貸進入了樓市。
多位業內人士佐證了這一操作的存在，有受訪專家指出，在二手房均價達到6.4萬的情況下，如果沒有加槓桿，房價很難出現明顯的上漲。
對此，央行也及時出手。4月20日，中國人民銀行深圳中心支行向深圳各商業銀行下發通知，要求緊急自查房抵經營貸資金流入房地產市場的情況。
經營貸如何流入樓市？
“最近我所在片區的成交真的很火爆，很多人搶同一套房，價格基本一天一個樣。雖然我們是既得利益的一方，但也覺得短期內漲得太快。”4月20日，深圳一位中介機構的創始人向21世紀經濟報道記者表示。
資金面的寬鬆，全國的避險資金湧入深圳，被他稱作是主要原因。根據中國人民銀行深圳中心支行的數據，今年一季度深圳住戶部門貸款增加587.55億元，其中，短期貸款增加42.63億元，中長期貸款（主要是房貸）增加544.93億元，後者的佔比達到了93%。
相比之下，去年同期，深圳住戶部門貸款增加551.92億元，其中，短期貸款增加80.82億元，中長期貸款增加471.11億元，後者的佔比約為85%。
除了個人房貸增加之外，這位中介人士表示，一部分經營貸也變相進了樓市。
這正是近日在深圳被熱烈討論的話題之一，企業的經營貸是否是此輪房價被炒高的主因？
上述中介人士向記者介紹，只要名下有公司，有紅本在手的房產，就可以申請抵押貸，一般公司的註冊年限決定了可貸款的額度。
“至於貸到的錢怎樣流入樓市？基本有兩種情況：
一種是用已有的房產做抵押貸，貸出來的錢再流向樓市；
還有一種是先全款買入房產，然後拿去抵押貸款。其實之前也有少數這樣的情況存在，但現在利率更低。”
深圳中介行業資深人士在近日的一場“深圳樓市分析及未來展望會議”上介紹，全市貸款（購房）比例90%左右，10%為一次性；平均貸款成數63.8%。槓桿高主要體現在抵押貸可能流入了樓市，小企業經營貸款最多，個人名下住宅或商務公寓，以公司法人名義申請就可以按市場價的70%貸出。經營貸利率在3.9%-4.5%，算上貼息後可低至2%（一般貼息半年左右），而深圳首套房房貸利率為5.05%。
記者聯繫了兩家銀行的貸款人士諮詢，其中一位堅決否認存在此類業務；另一位則表示“有操作空間”。
不止是資金流入樓市，為了配合“高評高貸”，也有業主故意將報價提高。
21世紀經濟報道記者獲得的深圳房地產中介協會的一份內部資料指出，據業內龍頭企業反饋，全市範圍內的確
存在部分業主（甚至聯合）將房源報價大幅抬高，以期通過“高評高貸”方式，通過經營抵押貸款（經營貸利率相比房貸利率低），或轉按揭的方式予以高位套現（此情況亦跟銀行方面核實），建議相關部門關注此類業主金融加槓桿行為。
誰在如此操作？
記者諮詢了幾家做實業的中小企業，都表示並不瞭解這方面的情況。其中一位企業主介紹，如果向銀行貸款，會提供股東的不動產等抵押物，但貸款一般會用於採購支付等，並且銀行有嚴格的監管。
上述中介人士向記者介紹，很多真正做事情的公司不會搞這些，但的確有個人以公司的名義，以及有專門的投資公司在這樣做。
“個人不難操作，很多人的名下都會掛個公司，或者一般花幾千塊到幾萬塊就可以買到一個年限、資質都不低的公司。”這位中介人士稱。
規模有多大？
經營貸進入樓市，有多大的規模？
根據中國人民銀行深圳中心支行的數據，一季度深圳非金融企業及機關團體貸款增加2546.32億元，其中，短期貸款增加819.41億元，中長期貸款增加1889.44億元。
相比之下，2019年一季度，深圳非金融企業及機關團體貸款增加1875.70億元，其中，短期貸款增加353.96億元，中長期貸款增加1247.74億元。
今年一季度企業貸款相比去年同期明顯增長，深圳本地一位地產分析人士向記者表示，這裡面可能有一部分資金流入了樓市。
上述行業資深人士也在上述會議上表示，“非交易房抵貸款市場比想象中大得多，可能不少於房貸，甚至更大。”
但前述中介人士則認為，其實經營貸進入樓市的量可能並沒有多大，但的確一出來就影響很壞。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者分析，“現實中我是瞭解一些案例的，但具體規模有多大，現在誰也說不清楚。”
他同時表示，企業貸款增加，不一定是進入樓市，當前國家對中小企業有扶持，出臺了一系列紓困政策。但需要注意的是，如果有房抵經營貸的存在，說明有住房貸款其實是隱藏起來的，並未反映在住戶部門貸款裡面。
一家大型股份制商業銀行人士在4月20日上午向記者表示，
經營貸進樓市，我們瞭解有的銀行在偷偷做，但肯定是小規模、小量，不可能上量。“市場上傳得沸沸揚揚，但至少到目前，還沒有上規模，一旦上規模，監管方面肯定就卡住了。”這位銀行人士稱。
4月20日下午，21世紀經濟報道記者獲悉，中國人民銀行深圳中心支行向深圳各商業銀行下發通知，要求緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場的情況。
通知指出，對於貸前，自查貸前准入情況，對借款人名下經營實體的真實性調查情況，借款人持有被抵押房產時間情況，企業成立時間情況。對於貸款管理情況，重點梳理借款人自疫情發生以來新購房產（含住宅和商務公寓等）並以新購房產作抵押的貸款情況，以及計劃申請財政貼息和預計實際貸款利率水平情況。對於貸後管理，自查借款人貸後新增房產的監測情況。
深圳市中小企業服務局也在4月20日發聲稱，將會同銀保監部門加大對貸款貼息項目的審核力度，嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入，騙取財政資金。一旦發現並查實，將依法依規對責任單位和個人給予失信懲戒，涉嫌犯罪的，依法移交司法機關處理。
此處的“貼息”，指的是深圳發佈的《應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業共渡難關的若干措施》中提到，全市產業資金優先用於扶持受疫情影響嚴重的中小微企業，劃撥10%的市級產業專項資金重點用於貸款貼息，對於疫情防控期內獲得銀行等金融機構的新增貸款（展期視同新增），按實際支付利息的50%給予總額最高100萬元的貼息支持，貼息期限不超過6個月。
記者從地產業內以及銀行貸款人士處獲悉，企業需要在4月底之前獲得貸款才可能拿到貼息，貼息並沒有那麼容易申請得到。
“事實上，即便沒有貼息，正常的經營貸利率也普遍低於房貸，所以不能簡單說經營貸進入樓市是由貼息政策引起的。”一位地產業內人士稱。
圖/新華社
社論丨引導資金流向實體經濟，防範資產價格過快上漲
據報道，中國人民銀行深圳市中心支行已向深圳市各商業銀行下發通知，緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。
最近幾天，深圳樓市突然火爆，上海樓市亦出現類似現象。這種現象主要源於貨幣環境相對寬鬆之後的資產升值預期。疫情之下，當前針對小微企業的信貸標準大幅放鬆，使得一些企業通過房產抵押輕鬆獲取經營貸、消費貸，其中一部分或流向了房地產市場。
這並不陌生。當前，包括中國在內的全球經濟，在疫情衝擊下，最大的問題是供需挑戰，中國已經逐步復工，但需求增長依然有待於提振，國內消費與出口恢復需要時日，進而也影響了社會投資。這與2008年全球金融危機後的狀況類似。
在投資與需求低迷的情況下，相對寬鬆的貨幣環境，尤其是鼓勵銀行主動為企業投放信貸，必然會出現一個問題：需求不足導致一些企業的投資意願不強。因為在一些領域產能已經相對過剩，有的企業更願意拿著這筆錢去幹其他業務。比如2009年後，大量央企以及大型民企都紛紛進入房地產業，大量企業信貸資金流向樓市，導致房價在短時間內大漲。
當時，比較典型的是溫州。2008年後的寬鬆貨幣政策下溫州民企融資發展較快，大量企業信貸資金流向了樓市，形成了樓市泡沫。但隨著房價見頂以及銀根收縮，溫州企業很難在銀行獲得貸款。於是企業開始通過民間高利貸融資。最終，溫州樓市泡沫破裂，溫州一些企業因為民間融資實施“聯保聯貸”措施，導致企業連鎖性倒閉和逃債。
在需求不足的環境裡，擴大信貸投放的同時，需要防範經濟脫實向虛，以及部分資金流向資產領域。當然，還有相當一部分企業進行了多元化投資，以為跨界有機會，實際上大部分投資或許長期沒有收益，但投入卻像滾雪球一樣，會帶來更多債務。最終，非理性投資會讓一些企業陷入債務困境。
深圳也有過這方面的經驗教訓。自2015年開始，實施了五次降準和五次降息。之後，先是股指出現大起大落。然後，以深圳房價大漲為起點，這種趨勢從一線城市向其他城市發展，“脫實向虛”現象凸顯。這一輪的尾聲，則是整頓在此期間形成的龐大的影子銀行，減少金融空轉和套利，降低槓桿，防範金融風險。可以說，這一輪改革非常必要，也取得了良好成效。
目前，深圳有的樓盤價格再次上漲，也與深圳的城市結構性問題有關：
一方面，這幾年大量外來人口落戶深圳；
另一方面，深圳住房供給因為土地問題而存在供需失衡現象。再加上區域經濟建設等利好，市場主流看好深圳房價繼續上漲。
因此，需要及時防範深圳房價上漲，避免進一步抬高商業和生產成本，以更好地維護和支持實體經濟。目前，深圳相關部門已經及時採取措施進行應對。
目前，全國銀行間同業拆借中心4月20日公佈的數據顯示，1年期LPR為3.85%，較上月下調20個基點，創下去年8月份啟動以來的最大單次降幅；5年期以上LPR為4.65%，較上月下調10個基點。
當需求不足的市場與大量流動性並存，部分資金一定會流向資產領域，因為產能相對過剩壓縮了投資空間。當前，商業銀行為了落實支持中小微企業的政策，已經大幅放寬了信貸門檻，例如，某大型國有商業銀行的APP上就有融e借、經營快貸、小微e貸、e抵快貸等多種便利的放貸方式，而且利率成本遠遠低於民間借貸。應該對每一筆資金進行嚴格審核，並加強對市場的監管。
因此，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，既要增強經濟增長動力，又要避免資產價格上漲。要實現這種平衡，需要系統性的改革。從歷史經驗看，應該堅持結構性改革，只有這樣，才能避免積累更多的債務、更高的資產價格、更大的貧富差距以及更難以解決的結構性難題。
因此，在保持流動性合理充裕的同時，必須加快推進結構性改革，引導資金流向實體經濟。
