單價“10萬+”也好，總價1000萬也好，看似價格虛高，貼上學位房的標籤，那就是安全性資產了，銀行也會做高評估價的。
李宇嘉
每年的3-4月份，虎爸虎媽為新的入學季備戰，學位房價格都會上漲。近期，深圳學位房價格上漲明顯。早已豪宅化的南山後海片區，作為名校後起之秀的南二外，學位房價格升至15-20萬/平方米；近期火熱的寶安中心區，寶安中學學位房價格在11-13萬/平方米，比去年同期上漲了30%；名校扎推的福田，近期出現單價20萬的學位房，百花片區學位房半年之內漲價15%-20%。特區外，除了寶安外，龍華、龍崗的學位房，價格也在向“10萬+”邁進。
學位房價格年年漲，為何今年漲得更快呢？筆者認為，投資炒作是罪魁禍首。為實現教育質量均衡，近年來深圳各大名校推進集團化辦學，但凡有新設分校傳言，投資資金就聞風而動。比如，福田的八卦嶺片區，近2年房價漲幅高達40%以上，片區漲幅居深圳第一。主要原因，就是傳言某名校要在此設分校。問題是，新學校還在規劃初期，師資力量、教育能力、升學率還需時間來沉澱，但房價先被炒起來了，片內部分“老破小”，價格探至10萬了。
疫情之下，千千萬萬的中小微生存艱難，各方在拼命保就業。當“不確定”的未來遇上寬鬆的貨幣時，資金就會追逐安全性高的資產。在很多人眼裡，深圳的學位房，就是“硬通貨”、“安全墊”。週期上升時領漲、週期回落時抗跌。當然，投資炒作能掀起風浪，要拜槓桿所賜。當下的深圳，能馬上拿出200萬現金的人，還真的不多。按照官方公佈的6.4萬元的二手房均價來看，沒多少人有能力真金白銀往裡砸錢，多半是利用槓桿，這一點不用任何懷疑。
在“不確定”面前，即便資金寬裕得很，銀行也要尋找安全資產。所以，單價“10萬+”也好，總價1000萬也好，看似價格虛高，但貼上學位房的標籤，那就是安全性資產了，銀行也會做高評估價的。教育均衡不均衡，看看學位房的價格，就知道了。價格越高，教育質量越不均衡。儘管有炒作，但學位房市場高燒，這就是深圳的現狀。目前，深圳幼兒園達到53萬所，超越京滬穗，10年增長了137%。年度新增新生兒，深圳連續7年超過20萬。
深圳建設先行示範區，要成為“沒有缺點”的城市，屢為詬病的教育短板要補上。近兩年，深圳規劃了很多學校，推進“強幫弱”實現教育均等化，不惜重金引入清華北大畢業生。但是，“十年樹木、百年樹人”，名校不是一朝一夕可樹起來的。即便發達國家，優質教育資源也是稀缺的。當少數幾所名校金燦燦的中考、高考成績擺在那裡，你能怪各方趨之若鶩嗎？
凡大城市，資源永遠稀缺，戶籍是分配的第一道門檻，憑票是第二道門檻。類似優質教育資源，戶籍門檻是不夠的，而是否擁有片兒內的產權住房，就成為能否享有學位的“票證”，沒有比這更公平的分配方式了。所以，深圳再怎麼完善積分制，比如學位從“9年鎖定”到“3+6鎖定”，也改變不了學位房主導的供給模式。即便“多校劃片”，也有“優中劣”的區分。近期，深圳打擊“點招”（考試、競賽等），強調“實際居住”，更強化了學位房的作用。
大城市的家長，不管是窮爸爸還是富爸爸，不管是工薪還是教授，面對小孩的成長問題上，無一例外地被“學位房”震懾著、指揮著，以“為了孩子”的名義，做他們認為對的事。說它對，也對，因為學位房意味著更靠前的資源佔位；說它不對，也不對，因為家長將希望全部壓在學校、培訓機構，本該有的陪伴、言傳身教做不到，或沒時間。買一個學位房，似乎成為所有家長可以選的唯一選擇，也大大緩解了虎爸虎媽的焦慮。個體理性加總，就是集體非理性。為何學位房貴，學歷不值錢？這個世紀難題無解的狀態，還要持續一段時間。
（作者系房地產研究人士）
本文源自證券時報
