2020年的華髮股份面臨增速下滑、土儲減少、負債高企等困境
近日，華髮股份發佈2019年業績報告，得益於前幾年快速突進的銷售業績，華髮股份在營收端正在慢慢實現“千億”目標，但隨著銷售均價下降，拿地成本走高，華髮股份的利潤率、負債率目前均面臨考驗。
利潤增速下滑 四年新低
根據2019年報顯示，華髮股份2019年度實現營收331.49億元，同比增長39.87％；歸屬於上市公司股東的淨利潤為27.85億元，與上年同期相比增長21.9％。
雖然總體來說數據還不錯，但華髮股份各個區域的表現並不一致。如華髮股份在華南（除珠海）、山東、華中等區域，營收增速均超過40％。不過，在大本營珠海，華髮僅實現收入60.53億元，同比減少24.18％。此外，華髮山東區域毛利率高達53.37％，而在北方區域卻低至10.89％。
另外，通過縱向對比華髮股份2016年~2018年的業績報告，《每日財報》發現，2019年華髮股份實現歸屬於上市公司股東的淨利潤的增速與2018年度相比，則呈現了明顯下降。
2018年華髮股份歸屬於上市公司股東的淨利潤為22.84億元，與上年同期相比，增長41.88％；2017年歸屬於上市公司股東的淨利潤為16.20億元，與上年同期相比59.11％；2016年歸屬於上市公司股東的淨利潤為10.18億元，與上年同期相比49.73％。可見，華髮股份2019年淨利潤增長在近四年來已呈現明顯放緩趨勢，也是近四年來，利潤增速最低的一年。
另外，2019年華髮股份銷售金額同比增長58.54％，銷售面積卻同比增長103.17％，銷售面積增速遠遠高於銷售額增速。
而銷售面積增速遠超銷售額增速，又可以從另一個側面反映出華髮股份正採取一切辦法加速回款，但也表明其銷售和資金境況愈發艱難。
負債高企 資金緊張
根據華髮股份1月8日披露的《關於 2019 年累計新增借款的公告》顯示，截至 2019 年 12 月底，公司借款餘額為人民幣 1052.37 億元，較公司 2018年末借款餘額 942.78 億元增加 109.59 億元，佔 2018 年末經審計淨資產 321.84億元（合併口徑）的比重為 34.05％。2019年末，公司總負債達到1908億元，同比增長27％，其中有息負債1057.2億元，同比增長12％。此外，公司永續債規模增加至63.73億元，同比增長106％。據中金數據顯示，華髮股份年末淨負債率（永續債視為負債）為233％。
與此同時，過去一年華髮股份累計新增借款高達百億元。截至2019年年末，華髮股份的短期借款為123.08億元，一年內到期的非流動負債為245.15億元，所持貨幣資金260.80億元，尚存有逾100億元缺口。
另外，2019年，華髮股份資產負債率為81.51％，淨負債率為160.50％，雖同比下降卻依舊處於高位，並且遠高於營收100億-500億房企均值。
值得注意的是，在拓展全國化的同時，加碼商業地產、長租公寓等相關產業，這些競爭激烈且吞噬現金的行業對於華髮股份本就緊張的資金形成巨大壓力。據瞭解，2019年華髮股份投資性房產同比上漲105.82％，至48.91億元，系開發產品轉為長租公寓所致。
頻繁融資 土儲減少
根據年報顯示，2019年華髮股份融資總額為1057.23億元，整體平均融資成本6.35％，利息資本化59.54億元，資本化比例達到84％。2018年同期，融資總額為942.78億元，整體平均融資成本5.87％。
另外，《每日財報》梳理了今年以來華髮股份從華髮集團處通過關聯交易獲得的資金成本，發現平均融資成本普遍在8％以上。而2018年華髮股份的整體平均融資成本僅為6.35％，2019年的融資成本明顯上升。
值得注意的是，華髮股份華東區域未來的土地儲備情況不容樂觀，並且槓桿率持續維持在高位，這限制了公司降杆槓的空間。而鉅額債務和走高的融資成本，疊加項目利潤空間承壓，華髮股份未來的利潤增速或面臨一定的不確定性。
那具體數據來看，截止2019年年底，華東地區土地儲備面積佔比僅8.31％；華南地區土地儲備面積佔比33.93％；華中地區土地儲備面積佔比45.71％；北方地區土地儲備面積佔比12.05％。
過去一年華髮股份重點在華東區域擴儲，僅2019年11月、12月在華東區域的累計拿地金額便高達119億元。不過，2018年上半年，華髮股份土地儲備建築面積為1044.17萬平方米；2018年年底，該數值降低為750.04萬平方米；到2019年底，該數值再度降低，公司擁有土地儲備計容建築面積697.48萬平方米。
年報顯示，截至2019年年末，公司擁有土地儲備計容建築面積697.48萬平方米，在建面積1367.02萬平方米。土儲面積較2018年的750.04萬平方米下滑明顯。就華髮股份整體的土地儲備情況而言，明顯已經放緩了速度，相比與資金壓力不無關係。
增速下滑、土儲減少、負債高企的華髮股份，2020年如何紓解困境？《每日財報》將會持續關注。
本文源自每日財報
