皇帝69499842

要回答这个问题，首先我们要找到中国经济发展的逻辑。

从表面上看，中国这几十年的发展主线条可以这样勾勒：制造业出口--制造业出口+房地产--房地产+基建。

制造业出口随着中国启动改革开放，由小到大，到2008年世界经济危机前达到顶峰；

随着2008年后海外市场需求不足，外销转内销，产能过剩，各种成本凸显，制造业下行，4万亿进了铁公基项目救场，房地产市场开始一路飙升；

尔后这几年，房价高抬，进一步拉升了制造业成本，中低端制造业开始大面积凋零，为解决就业和确保财政，基建投入加大，房地产继续高歌猛进。

这里面还有必要具体解释一下：

制造业怎么就不行啦？除了外部需求不足，制造业成本上升是个最主要的原因。

这些成本既包括人工、地租、融资等生产要素成本，也包括非完全市场经济下的制度成本，比如某些行业管制、国企对上游资源的垄断、行政审批和监管、多如牛毛的税费等等。

应该说，在生意好做的时候，没人关心这些成本，但生意不景气了，这些成本就是骆驼上的最后一根稻草。

在这种局面下，做实体的老板们对制造业普遍信心不足，于是把钱投到了来钱快的房地产。

实体的钱，再加上杠杆，天量进入房地产，房价的上涨怎么拦都拦不住了。

很快，房地产和制造业就形成了零和博弈的关系，前者把后者的资源吸得差不多了，反过来，又直接拉高了后者的用工和房租、融资成本，让后者更没搞头。

大部分的收入中等人士，为了在城里尤其是在大城市买套房，掏光了一家三代人的积蓄，甚至每个月还要交房贷，也没多少能力进行消费了，这又让内需不足，相关生活和日用品的制造业进一步产能过剩。

对于官方来说，要让制造业振兴不是件容易的事，改革也好、减负也好，旧有的惯性太大，阻力重重。但财政要吃饭，搞房地产增收是最简单最省心的办法。

全国通行的土地财政就是这么来的。

综上，大概可以算作房价之大涨、实体之下行的背景了。

至于很多企业家包括马云等大佬说过未来房子不值钱，不值得投资，那是基于以下的判断：

一，政府会加大经济改革力度，包括财税、市场机制等方面。

二，政府机构会转变职能，打造良好的营商环境，让制造业振兴。

......

不能多说了，留给各位自己去想吧。

事实上要让房价降，是个非常庞大的工程。人们之所以要买房子，地方之所以乐意搞房地产，是自有其滋生土壤的。

但什么事情都是盛极而衰，逃不脱这个自然规律，政府也心知肚明。

即便如此，房价也不会踩急刹车，先会控制它保持自然的平稳涨势，以后就靠市场供求定律来定价了。

说白了就是靠市场机制来配置资源，而不是行政手段调控。

考虑到我们的国情，这注定是个比较漫长的过程，未来是未来到什么时候，现在也没人能够准确预测。

至于你最后一问，一个四线城市的房子会不会受什么影响，其实是想多了，四线城市的房子没有什么投资功能和金融属性，就是老老实实用来住的，放心好了。

以上就是我关于这个问题的答案！

行者刘二

人们投资的时候，都是希望能为自己带来利润，将来房价上涨的速度慢了，人们投资房产自然收益就会缩减。以辽宁丹东的房价为例，从2000千到2010年十年间，每年的平均增长速度为30%，这段时期内不言而喻，谁炒房谁挣钱，但从2016年至今，平均每年房价上涨率为0.05%.跑不过银行利率。

当然，以上都是从数据表面来看，但深入剖析，这里边却有很多门道，由于国家对炒房者的限制，二手房的价格增长速度放缓甚至各别地区负增长，但新楼盘的价格仍然一路飙升，仍然以辽宁丹东房价为例，2018年2月份市区内的房屋均价5800元，而新楼盘的价格却保持在7000—12000区间。

由以上数据可以看出，丹东的二手房平均价格只在五千左右，房龄稍长些或楼层稍差些的二手房每平4000元钱就可以买到，但对于这个价钱，没有学历没有背景的人想攒出20万买出50平的住房仍然困难。人们不仅产生疑问，那么新楼盘那么高的房价到底谁会去买？可以明确告诉你，现在城区的空闲区域越来越少，开发的新楼盘数量也不断降低，买新楼盘的人基本都是有钱人，虽然说20万的住房有许多人买不起，但是年入百万的大老板也比比皆是。新楼盘房价即使涨得再高，仍然会有一些想改善住房环境的有钱人购买，这就是二手房卖不上价，新楼盘房价屹立不倒的原因。

二手房增长速度缓慢意味着个人投资住房真的没有什么价值，而开发商投资开发新楼盘的价格仍然飙升则意味着钱越来越集中到少数人手里，不只是房产，纵观整个市场，很多小的服装实体店被大型服装超市挤垮，许多小的水果摊、菜食店被大型水果蔬菜超市挤得难以生存，诸如此类事情比比皆是。

股票市场的散户何尝不是被机构牵着鼻子走，各城市出现了越来越多的品牌连锁店，由些看出，人们对于品牌的信赖越来越强。社会变化了，一切事物都在变，人们的思想观念也会跟随社会不断的变化。许多房产个人投资者当然也会随着社会的变化改变投资方向，炒房者会越来越少。也许会有一些专职炒房者，四处寻找性价比高的房源，如寻找房主出国或家中出现意外急用钱的房主抛售自己的住房。炒房者低价拿到进行转卖，但这种机率很小。

所以将来投资房产也会靠品牌，一些个人炒房或资质较低的地产商会陆续减少，开发楼盘也越来越小，但也来越精，都是精品。并且会朝着城边郊区的地域发展，专为一些有钱人准备，由此可见，对于有战略眼光的企业家来说，投资房子并不一定是错误，否则马云也不至于说完八年后房子如葱后自己却进军房地产，只是房子可能再不会适合于个人投资了。

坤鹏论

首席投资官评论员董岩：

其实这些年来关于房子的话题从来都没有停止过，但是我们真的有静下心来认真的考虑过这个问题吗？相信很多人都没有。

快速的涨价只是有益于房地产开发商和少数的炒房者。所以最近几年国家一直在提倡一个概念就是“房住不炒”，提出这个概念就是让所有人都明白房子是用来住的不是用来炒的。过大的泡沫对个人和国家都不是好事情。上世纪八十年来末在日本和美国签订“广场协议”后日元大幅度升值，造成后来日本房屋价格大幅度升值，国际热钱都进入日本进行炒作，最后获利离场后整个的抽空了日本的经济使得日本陷入将近20多年的发展停滞不前。相信很多人都不愿看到我们国家出现这种情况。

进入2018年在不同的场合房产税被8次提到，相信很快相关的法律就会出来，里边肯定会针对房产行业过热和炒房者。所以未来投资房产绝对不再是明智之举。

首席投资官

悟空，说到这个问题，就要跟中央去年一再强调的“房子是用来住的，不是用来炒的”联系起来一起看。

既然房子是用来住的，那么肯定是给城市居民住的，因为农村人口根本不缺房子住，那么是给什么样的城市居民住的呢，肯定是主要给新增人口住的，现在城市里的大部分稍微有点年限的居民，基本都已经拥有了自己的住房，其区别无非是新一点旧一点，地段好一点差一点，这部分新增人口主要是年轻人群体，其中包括大学毕业生，以及各种途径到城市闯荡的年轻人。

说了这么多，就是想说明未来的房子就是给这些年轻人居住的，那么未来的年轻人是什么状态呢？今年1月国家统计局公布了一组数字，2017年出生人口1723万人，人口出生率为12.43‰。在“全面二孩”政策施行的第一年，即2016年出生人口1786万人，人口出生率为12.95‰。

这是什么意思呢？就是放开二胎第二年，人口不增反降，就是说未来有住房需求的年轻人是减少的。其实从2015年开始，我国的青壮年劳动力的人口也是第一次迎来拐点，进入逐步减少的趋势。

这可不是个小事情，年轻人减少意味着未来的住房需求会减少，而老年人一般是不会有购房需求的，非但不会有购房需求，还有大量的出售需求，在各个年龄层的人群都越来越重视自己的生活质量的今天，老年人选择改善自己的晚年生活也无可厚非。这就会对房地产市场造成双向压力，需求减少，供给增加，那么房产市场就会出现供过于求的局面，其价值一定会不同程度的下降，这恐怕就是企业家说的最大错误吧。

富凯财经

这个问题我们可以从几个方面来简单谈一谈。

首先从房产价值的层面。

任何投资都是不是独立存在的，都不是一元逻辑。

以前在城市化水平不太高的时候，人口有大量住房需求的阶段，从供需关系来房子应该涨。

同期，之前我们的金融市场不太发达。投资品相对匮乏，住房作为投资品的一个大类来说，也具有相对稀缺性；

叠加效果之下，20年成就了房产的大牛市。

但任何资产都不可能永远涨下去，房产的相对投资价值（未来升值潜力）在这20年里其实也在逐步的缩水。

城市化进程已经步入缓速发展阶段，三四线城市房产大量过剩，消费人口比例（15~64岁）逐步下滑都说明，房子的供需关系已经逆转。（一二线城市的情况好一些）

现在的房产价值，已经越来越偏离其基本面，而逐步朝着金融投机性过度，更多的是一种货币现象。

那么同样作为投资品，未来很明显的趋势股市会崛起，基金规模会越来越大，互联网金融产品越来越普及，海外投资会逐步开放，这些对于国内的楼市来说都是从金融投资品的一种替代！

因此，无论是供需还是投资品的角度，从比较价值来说，房产未来的前景显然是不太强。

再从企业家的出发点层面。

提出房子是未来最大的投资失败的企业家们往往是做实业的企业家。大家也知道，楼市兴，则实业衰，这是房产对于实体经济的一种挤占效应。

企业家们当然希望自己所在的实体经济好，希望国家能够朝着更为健康的发展逻辑上走，而不是再把我们的资源都放在房子上，靠房产驱动经济的发展。

暴财经

房价不是企业家说了算的，买不买，要看老百姓腰包鼓不鼓、硬不硬。还是那句话，上海外滩汤臣一品降到1万一平，你买还是不买。

这些年来，房子到底是消费品还是投资品，还有人在争论。不用争论，有钱多买几套就是投资，钱少刚需就是消费，价值的涨跌只是纸面富贵。

“未来投资房产是最大错误”的论调还是过于片面。房子问题，十分复杂，受政策、供给需求等因素影响较大。马云就曾经讲过类似的观点，说大家都不要投资买房了，以后的孩子会有很多套房，不知道马云是否考虑到一二线核心城市的购房刚需以及增量等因素。

买房和投资，还是有很大区别的。几年前，曾经听过王健林对北京楼市的描述。他说，放眼全国，只有一个城市的房价，过去几十年来是一直稳健上涨的，就是北京。

差不多是十年前吧，在北京五环周边，两限房的价格就已经达到1万元一平，什么是成本，这就是成本，政策房的成本。那么你也可以猜到商品房的成本大概有多少。算上通货膨胀率，换手率，诸位想想现在北京房价应该是多少合适？上广深也差不多吧。10年前，上海崇明岛房价多少？现在呢？

房子是用来住的，这句话太有内涵了，2020全面实现小康，随着城镇化的逐步完善，全社会财富的积累，人们的生活只能是越来越好。

作为衡量人们生活质量的硬件之一，住房条件的改善升级，应该是每个中国人的梦想之一。你觉得你100多平的大house挺好，我看着200平的小洋楼不错，他还觉得500平才能阖家欢乐。所以需求将会最终决定房价的走势，未来估计仍是稳健上升为主。去杠杆、去库存也是保持房价稳定的手段之一，随着去库存、可供应土地面积的减少，房价还会有波澜。

关于题主问题的延伸，如果是想结婚，没有现成的房子，条件允许，就买一套，没啥犹豫的。无论一二三四线城市，哪都一样。如果是想投资，那就考虑好，在哪里买房，全款还是贷款，是否有较好的流动性。

真要说到投资，其实不用企业家担心，有能力投资房产的，自有理财的道道。

要投资，应该都是首先考虑风险吧。存银行风险最低，但有通胀缩水压力。所以，有一定资产积累的聪明人，会组合投资，房价低迷的时候，会拿去做短期理财，房价回暖，就全款买卖。股市回升，就会做基金或者低位建仓。

资产多一些的，可以考虑股权投资，买些古玩字画，或者购买海外一些低价优质资产。再土豪一点的，想投资，就参考王健林、李嘉诚就可以了。

说白了，企业家提醒大家别投资房产，还是说给普通老百姓的。有俩钱不容易，别瞎折腾，打了水漂。

至于说咱老百姓咋投资，这个比较考验理财功力。前几年，本人见过想通过房子高卖低买的，卖是卖了，却发现房价一骑绝尘，最后不得不高位接了回来，小两口因为这，差点离婚。

不管怎样，买或者不买，个人自由，但千万别投机，尤其是杠杆炒作地产，这才是最大的风险。

亚墨客

这个问题很有意思，我是做企业的，企业家为什么这么说？我也不好评判，只能说一点自己的看法。

未来投资房子是最大的错误。

一，哲学家也会这么说

房子是消费品，它是给人们居住的，它有使用年限，随着时限延长，风吹雨淋，它是要贬值的，报废的。把房产当成投资品，等待增值，违背了自然规律。

二，历史学家也会这么说

历史发展的动力是生产力的提高，不是楼房的拔高。为什么现在房地产这么疯狂？历史学家说，天欲其亡……

许多人不去创造历史，而是去重复历史，这就是悲剧。

三，经济学家不会这么说

他们需要数据，需要繁荣，需要用泡沫的光环去粉饰自己，需要房地产富豪们用钱养活自己，所以他们……，只是半夜醒来，找不到自己的良心。

四，普通百姓怎么说？

管我什么事？我二十年的房贷要还呢，安心睡觉，明天早起。

我说，我不会投资房产，我也炒不起。

好了，就回答到这里。感谢阅读！

我是实体经济守望者，关注我，关注实体经济！

实体经济守望者

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先说结论：这是一句正确的废话。

看描述题主是四线城市，放心，你的房价不会有大的波动。

未来是多久，3年，5年，10年？

投资哪里的房子？北京，上海，各个省会城市？还是我们的县城？

在不存在无限供应的情况下，有刚需的产品价格会一直上升。

从目前来看，城镇化水平在不断地提高，2004年城镇化水平式41.76%，,2010年是47.5%2017年底我国的城镇化水平为58.52%，2020 年将达到 60%。城市聚集的人口在不断地增加。

5-10年内越来越多的人聚集到城市，你告诉我他们去了住哪里？这难道不是推动房子上涨的动力。尤其是北上广深以及各个省的省会，每年有700-800万的大学毕业生，适应了城镇生活的他们难道会回到农村？一线城市的房价至少还能繁荣十年。一线城市拥有最好的教育，医疗，交通等资源。

房价要等到每个人手里有两套房的时候跌下来。不过那都是遥远的二十年以后了。

一眼为定

最近官方通过各个途径释放房地产政策的信号，值得关注的，一是本次大会报告关于房地产政策的表述，另一个是最近住建部有关领导在新闻发布会上的表述。两者都释放了颇有含金量的信息，对判断未来房地产政策及房价走势具有非常重要的参考价值。 在谈及房地产时，本次大会报告的具体表述是：" 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。" 关于这个表述的意义，我已经在最近的一些论坛会议上多次阐述。房地产政策在本次大会报告中的最重大的意义，不仅在于说了什么，更在于在什么地方说。

房地产政策迎来历史性 " 纠偏 "

特别要提醒各位的是，党的全国性代表大会提及房地产政策，只有两次。第一次在十七大。十七大报告在提及房地产政策时并没有谈及全部，而只是在社会保障部门提到了廉租房制度，具体表述是，" 健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。" 第二次就是在这次举世瞩目的大会上。

而本次大会报告关于房地产的表述之所以在我看来意味着中国房地产政策的巨变，关键在于，报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房，而是住房的总体定位，以及未来的长效机制问题。

提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域，而是出现在 " 提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理 " 这一部分的 " 加强社会保障体系建设 " 这一小部分。什么意思，意思很大，最大的意思是房地产已经由过去的经济政策转变成民生政策，住房的民生属性已经占据最重要的位置，这是中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。

我在过去的文章中多次抨击，中国房地产政策的最大问题，是偏离了住房的民生和社会属性，而过于注重其对经济增长的作用。长期把房地产作为支柱产业，以至于形成了对房地产的过度的依赖。每一次经济下行，房地产都首当其冲，成为对冲经济下行风险的首要工具。同时，土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源，很多地方，土地出让收入占财政收入的比重超过了 50%。

对土地财政和房地产的过度依赖，一方面导致房地产行业的种种乱象，同时，随着房价的上涨，房子也逐渐脱离了居住的基本功能，成为资产配置的主要工具。在这种思维下，中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的 " 任务 "，使得中国的房地产政策越来越偏离主题。为什么要盖房子，盖房子为什么，为什么要买房子，这些几乎不是问题的问题，因为房地产政策过于 " 经济化 " 和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。

在 2016 年，由于出台笔者一直反对的 " 去库存 " 政策，中国房价在政策刺激下的再一次暴涨，引发了对房地产政策的反思。

无论是 2016 年 " 权威人士 " 的讲话，还是中央经济工作会议，都明确 " 房子是用来住的 " 这一定位。开始对中国房地产政策的定位进行纠偏。这次报告，等于宣告了房地产政策长期作为经济政策的历史的终结，房地产政策重回民生领域，房子的居住属性再次回归。大会报告的这个定位，必将对下一步构筑中国房地产市场的长效机制和制度建设产生重要影响。

住建部部长表态，透露重大信号

房地产政策动态中，第二个值得关注的是 10 月 19 日，住建部部长王蒙徽在回答有关 " 房地产长效机制有无时间表 " 的一系列表示。王蒙徽重申了报告对于 " 房子是用来住的 " 定位，以及未来房地产政策的重点是以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

王蒙徽特别提及最近在住房租赁市场，以及保障房建设中的共有产权房等问题。王蒙徽的话透露出的最大信号，就是中国住房投资作为最好的投资的历史已经结束。在房地产政策回归民生，房子回归居住属性的情况下，高层势必在房地产调控政策与长效机制之间慎重研究衔接问题，避免给市场再次释放错误的信号，导致市场再次反弹。这应该是明确无误的。

以上两大信号，对中国房地产市场短期、中期以及长期的走势都有很大的影响。

就短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场来看，变天已是定局。一线量价出现了明显的松动，二线热点城市除少数外，整个市场也在悄然变化。国家统计局 9 月份 70 个大中城市房价数据也证明。9 月 70 个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为 44 个（8 月为 46 个），持平的 8 个，下跌的 18 个，市场已经明显表现出了疲势。各位可以研究一下 70 个大中城市房价数据，这个数据虽然我一再说是中国最假的统计数据，不要纠缠数据本身，但这个数据基本可以反应房地产市场的强弱对比，当环比上涨的城市数下降为 35 个以下时，市场基本确立了下行态势。

根据过往，在下行的情况下，地方一般都会悄然放松调控，但今天市场的特殊在于，由于四五六线城市的发力，虽然房地产，特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长，但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响，8.1% 的增速仍然在合理区间内。这事实上也意味着，在明年年中之前，市场很可能出现全面的下行态势，但政策的转向会滞后到明年下半年。也意味着明年下半年，将是本轮房地产周期最困难的时刻。

从中期和长期看，中国房地产和房价的态势，一方面取决于宏观经济周期下，包括货币政策等的取向；另一方面，也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。

中国住房短缺的历史已基本结束

大家不妨注意一下本次大会报告对中国社会主要矛盾变化的表述，这个表述符合房地产市场的变化。经历 2016 年的去库存，以及 2017 年四五六线的上涨之后，无论是基本居住需求、改善需求以及投资需求在这两年都得到了极大的释放，住房短缺的历史基本结束，供需平衡的基本面差不多形成。

未来中国房地产市场的主要矛盾已经是住房不能满足老百姓基本居住需求，而是转换为住房供应的不均衡不平衡问题。也就是未来热点城市住房的不足，高品质住房的短缺等不均衡不平衡的问题。这个问题，意味着，由于住房短缺引发的房地产投资热潮会告一段落。未来，在中国具有价值的住房，将集中在笔者未来会归纳提炼的一些城市以及物业类型中。

同时，从中国经济大周期和货币政策而言，笔者从去年一直强调货币政策回归常态，超高速印钞时代的终结等问题，这意味着，助推房价上涨的主要工具，货币超发问题逐渐将不复存在，中国的 M2 已经连续三个月停留在个位数，这将成为未来货币政策的常态。

货币的不超发，宏观经济大周期的转折，已经经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换，都意味着，投资房地产高收益低风险时代，正在慢慢终结，买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。

王者荣耀军情六局

最近的一两年内，商业大亨们纷纷看空国内的房地产市场，都说未来投资房子是最大的错误。尤其是对于那些居住在四线小城的人来说 会有影响吗？

很多企业家都说：未来投资房子是最大的错误。那他们的依据是什么呢？

我个人认为：

一，首先是国内整体环境的大趋势，随着人口计划生育政策多年以来严厉的执行，新生人口连年下降，人口红利即将耗尽，这对于房地产行业来说是极为致命的一个打击。这也是很多企业家说未来投资房子是最大的错误的根本原因。

二，国内城镇化水平的逐步提高，也对 为了到房产构成了严重的威胁。城镇化水平是衡量一个国家和一个地区社会经济发展水平的重要标志，2017年中国城镇化率为58.52%，相较于我国建国之初，城镇化建设取得了极大的成果。从国际城镇化的经验来看，国内的城镇化也即将走到尽头，有增量转到存量的阶段。乡村人口逐步的减少，因为未来房子投资留下的阴影。

三，当下国内超高的空置率，对未来房子投资来说，就是一个随时会爆炸的炸弹，一担国家严查空置房，那么国内随时会挤出成百万上 千万套的现房出来，这对现有的房地产行业来说并不是什么好事。

四，目前一二线大城市房价在呈现下降趋势，但对于普通来说 房价依然过高，许多地方的房价对普通人来说，已经是可望而不可及了。所以如果未来继续投资房子，很有可能成为最后一个接盘侠。这也是为什么很多企业家说未来投资房子是最大的错误的判断一个依据。

我想以上也是 很多企业家说：未来投资房子是最大的错误的原因吧！

關鍵字: 房地产 制造业 财经