大家好，《楼市大胆讲》今天请你竖起耳朵来听听南京楼市几大怪事：
1.2万2！2万2！2万2！六合公寓卖的比住宅贵8-9千/平
2.公寓面积100平！？乖乖，总价碾压住宅
3.公寓扎堆的地方，你应该从哪些维度评判谁更有潜力？
4.没买过公寓的人都会告诉你，公寓不能买，税相当高，现实却是一个大”谎言“
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六合公寓2.2万/平！比周边住宅贵8-9千/平
今天上午我作客南京体育广播fm104.3《家有好房》节目，大尺度的聊了聊当下南京公寓各种奇葩户型和离奇定价。欢迎点击收听内容
365楼市万昕：近期跑盘我发现了禄口一家新楼盘，他领的的销许价是超2万的，但公寓销许价都虚高，预计销售价格1万6左右，可是他的户型是100平的，这完全是不拿自己当公寓，卖出来的总价比周边住宅还贵。首付80万，而且还是在禄口。
《家有好房》：其实大家最关心的还是价格，但是现在的价格其实已经不低了。并不像前几年，20、30万可能就能买到一套小公寓，现在的公寓总价也要在100万左右，首付就是50万。我听说有的公寓定价在4万，超过一些区域的新房住宅价格了。这样的公寓怎么卖？
365楼市万昕：这个价位的公寓定位都很高端，针对的也是非常小众的超高端商务人群。总价超200多万了，目前来看整个南京总价超200万的公寓，都是难啃的骨头。因为我一直觉得公寓和住宅一样，如果区域选择对了，都有上涨空间，但是4万的起点，让我很难想象未来涨幅空间是多少，能到6万8万吗？估计很难。
如果说主城区卖的是地段，那我再说一个令人惊叹的，六合雄州有公寓卖到2万2，比它周边的住宅贵了8000-9000千/平，我也很好奇客群是什么样的人。
六合公寓盘去年11月开盘，不到一个月售罄
价格如此高，你以为一定不好卖？错，更猛的是这家楼盘首次开盘不到一个月居然卖光了。此后开盘卖的就没那么好了，不过目前所剩房源不多。
南京主力在售公寓价格，你来看看这些高价公寓都是谁：
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南京公寓朝南站看？究竟买哪个？
《家有好房》：我们再来分板块看看，公寓的最集中应该当属南站板块，包括万科星荟、云树公馆、证大喜马拉雅、绿城的mix悦享家等等。能不能给我们说一说这些公寓之间的区别？在这么多公寓扎堆的地方，该如何选择？
365楼市万昕：我们公寓节活动目前正在投票值得投资公寓，也陆续会出区域公寓测评，前几天我同事唐欢就已经把南站各家公寓从交通、配套、产品等多方面来比较《6000元！南站租金高的惊人！更值得投资的就是它》
1.交通：万科星荟和证大喜玛拉雅更有优势
万科星荟和证大喜玛拉雅位于南站南广场核心区，交通优势明显，南京南站4线地铁交汇，其次是Mix悦享家，2条地铁，临近1号线双龙大道站，南站北广场的云树公馆、绿地云尚分别临近地铁3、1号线，距离还是很近的。
2.配套：南站核心商业在南广场 中粮大悦城或落户南站北广场
证大喜玛拉雅自持商业，生活便利，万科星荟和Mix悦享家未来也能辐射到，北广场的云树公馆和绿地云尚目前被明发商业广场所累，但据本月最新消息，中粮大悦城落户南京可能选址南站的明发商业广场旁，如果真的能确定对于这两个项目则是重磅好消息。
为什么说大悦城入驻南站将是重磅利好？
南京商业荟的消息：在上海域达建筑设计咨询有限公司官网上看到了南京大悦城的设计方案效果图，这或许意味着离大悦城进驻南京越来越近了。
南京大悦城效果图曝光 总体量61.7万㎡
土地还未竞得，南京大悦城设计效果图已出，足见中粮大悦城在南京落地的决心和信心。
从图中可以看出，南京大悦城是集住宅、办公、商业为一体的大型综合体，根据设计网站提供的信息，项目总建筑面积617285㎡，体量非常大。
选址成谜 南站片区可能性较大
在中粮地产（南京）12周年庆暨橡树酒店合作峰会上，中粮地产南京公司于利成表示，争取在2018年在南京核心区推进大悦城项目落地。
而核心区究竟是哪里，大家纷纷猜测，此前有消息传出大悦城会选址在大校场机场，还没有得到证实。通过这次发布的效果图，眼尖的网友发现大悦城旁边的项目疑似是南站附近的明发广场，并给出了具体的解释。
3、产品pk：总价低是王道 自己看表格
万科星荟
优缺点：项目优势是万科品牌和物业管理，缺点是毛坯交付，后期需要自己装修。
证大喜玛拉雅
优缺点：南站地标建筑，高山流水艺术综合体，辨识度和逼格较高。主要服务南站的商旅人士，但周边人流量会比较大，适合大体量购买做酒店、民宿、办公等。
云树公馆
优缺点：自住投资兼顾，50㎡的挑高四房户型设计有亮点，价格目前看略高，开发商品牌认可度待提升。
绿地云尚
优缺点：绿地开发了多个商办项目，周边企业办公氛围较好，离南站距离稍远，平层产品总价略高，最低90万起售。
Mix悦享家
优缺点：2200㎡的共享青年空间，生活设施齐备，北欧风的装修风格，位置部分房源价格略高。
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公寓是火坑？税费相当高？嘘！
《家有好房》：据说南站目前的租金不错，但是等到全部交付之后，未来会怎么样？
365楼市万昕：35平4.8米挑高公寓月租在4500元，平层价格稍微低30%左右。集中交付时，出现明显的分化，租客会选择品牌口碑和物业更好的项目。
《家有好房》：除了南站之外，江宁、江北也有不少公寓，这里面有没有值得推荐的公寓？此外这三个板块相比哪个会更优选一点？
365楼市万昕：江北公寓扎堆，公寓的增值保值重点都在后期的品牌和物业维护上。举个例子，比如江北我个人会建议考虑龙湖北辰星座，有地铁有龙湖天街的配套，龙湖的物业和品牌加持，升值可观。江宁也是一样，选择大品牌开发商，目前总价比较低，有明确规划利好的，可以买。
《家有好房》：之前其实有不少媒体写过买公寓这个坑要小心跳，但是实际上公寓的成交金额在逐年上升。说明公寓这个产品还是很有市场的，所谓存在即合理。那么，你觉得，公寓这个产品能不能买？税费很高怎么办？
365楼市万昕：公寓增值肯定不如住宅，所以有购房资格先考虑住宅。但如果你限购限贷了，公寓作为有杠杆的理财型产品，作为你资产配置的选项之一，给你带来一定稳定的现金流，也是可以买的。
至于税，按增值的55%来交。举个例子，2016年70万买入的南站公寓，目前市场价已经100万，评估价可能只有75万，那么税费按75万算，真实缴纳的税费只有几万。总之，你问问中介就知道了。
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公寓投资怎么选区域？
投资公寓增值是两方面：区域带来的房价增值和租金水平
想要区域增值：有明确规划，总价低的，考验你自己眼光，多看规划，多跑现场。
想要租金水平高：跟着CBD和写字楼经济规模最大、密度最高的区域走。只有那里才有能承担高租金的优质租客。以南京为例，能支撑高租金的区域和人群：
软件大道的码农——软件大道
软件园的高智人群——江苏软件园/软件谷
金融中心的高管——河西金融中心/江北金融中心
CBD商务人群——南站商务CBD
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谁是南京值得投资公寓？
系列报道：
2018年近70家公寓上市，大战一触即发，谁是值得投资的公寓？365淘房策划的《抓住机寓 南京首届公寓节——南京值得投资公寓评选》活动自上线以来，就得到各位粉丝恩宠！不少热门楼盘的票数“蹭蹭蹭”地上涨。
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