投資是件逆人性的事情，每年年底因為年會、年終總結、準備過年等原因，很多人就不怎麼關注房地產，而等到春節放大財富效應後，3-4月“小陽春”又會迎來一波小行情。聰明的小夥伴往往在春節前這段時間鎖定自己的目標房源，避免節後業主漲價，老鄺就在2017年農曆年26、年28兩天連著簽了兩套房子，買在上一波行情的啟動點。
近期最火的投資書籍當屬橋水基金總裁Ray Dalio的《原則》，既然老鄺是做房產投資的，自然要讀一讀。《原則》這本書非常對我的胃口，書裡面最有價值的部分是第三部分Ray Dalio的工作原則，結合老鄺最近的踩盤總結，我嘗試總結自己的選房模型，給各位一個參考。
以上就是老鄺的選房模型，請注意這個模型是純“投資”角度思考，而且是我個人的原則，每個項目後面的百分比代表所佔權重。為了方便解釋，老鄺在綠中介隨意搜了兩個樓盤，分別是科學城版塊的萬科新里程3房 V.S 祈福版塊的招商金山谷4房，接下來我將對這兩個樓盤打分。（不構成投資建議）
1、發展趨勢
首先是人口，這裡分數量和年齡，蘿崗和番禺正好位於廣州“東進、南拓”發展戰略，有大量新廣州人住在這兩個板塊，我給兩者都是10分。其次是產業，科學城是高新技術，我給10分，里仁洞是中國最大的淘寶村，電商產業聚集地，我給6分。
2、投資效率
買樓求槓桿，30%的權重，這是老鄺投資原則中最看中的一條，單獨拎出來我可以講一整天。熟悉老鄺文章的小夥伴，都知道我不喜歡此時此刻的一手房，除了雙合同高首付，還有一個因素是租金回報低，先不說2年未交樓的空置期，即使交樓後新房的租金回報率都是很低的。因此老鄺在選擇高槓杆投資模式下，喜歡成熟區域二手房的高租金對沖風險，減緩每個月的現金流壓力。
新里程的租金約3500元，租金回報率1.54%；金山谷的租金約3800元，租金回報率1.43%，因此前者3分，後者2分。至於首付比例，除了3成、4成、5成，還要看銀行評估價、稅費、贖樓費等一系列因素，比如不滿二 V.S 滿五唯一，都會影響真實的首付比例，因此在沒有具體信息前，我默認給兩個房源都打25分。
樓齡新舊問題，我在之前文章也說了，十五年是房子的
分水嶺，類比男人的30歲/女人的27歲。除了自然屬性的分水嶺，老鄺還要站在銀行角度考慮，樓齡+貸款年限＜65年是房貸的要求，樓齡+貸款年限＜45年是某銀行經營貸的要求，因此在30年等額本息為最優還款方式下，老鄺喜歡5年樓齡的次新房，因為你買入後還要持有3-5年，需要考慮接盤俠是否容易貸款。新里程約10年樓齡，得分5分，金山谷5年樓齡，得分10分。
3、細枝末節
說真的，很多問我房子怎麼選的小夥伴，經常問我頂樓行不行？垃圾廠在旁邊怎麼辦？自住的話我無話可說，投資的話老鄺是從來不看環境因素，在這一部分，只有戶型我覺得是有價值的，在二胎時代，四房＞大三房＞三房＞小三房＞兩房，因此新里程三房得分為3分，金山谷四房得分為4分。
倘若在樓層、朝向、噪音、汙染源這些因素中，有老鄺不太喜歡的，我會適當扣分，比如說某個房源是頂樓，那麼我可能會扣1分，朝北的我再扣1分，以此類推。由於這兩個房源我都沒有實地看過，因此在不清楚房源具體信息時，我給兩者都是5分。
為何沒有學位房？因為老鄺覺得純投資可以不考慮學位房，我以一個30年東山土著身份說，除了越秀+天河北那幾所名校，其他學位房都是“有書讀”而已，決定小孩子未來的仍然是家庭。或者換個角度說，高房價已經幫你篩選鄰居，你目前住的區域真的就是你在廣州這個世界一線城市中所處的階級。如果你是馬上要用到學位房的，則看菜吃飯，各案各議。
4、總結
計算總得分，萬科新里程為69分，招商金山谷為80分，但是這個得分是默認兩者都是相同首付比例的結果，老鄺發現萬科新里程在2017.12.11的成交價就已經是3.25w/m²，倘若按照這個銀行評估價，那麼我的首付比例有機會降到24%，因此上面評分的最關鍵部分仍然是不確定的，我需要現場踩盤和中介溝通才能確定。
以上原則是老鄺以投資角度總結的選房模型，不一定適合每個小夥伴，我想強調不管你是剛需還是投資，你都需要有一套自己的原則，這個原則的選項可以不一樣，權重也可以不一樣。買房猶如打仗，戰略層面的決策需要你對房地產週期有很深刻的理解，比如我反覆強調2018年是資本寒冬，老鄺的每週培訓解決的就是如何判斷投資季節——教你“擇時”；戰術層面的決策需要你對影響房價的權重有思考邏輯，老鄺的1對1諮詢解決的就是如何判斷房子的價值——教你“擇物”。如果你對購房有疑惑，可以
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