近日，兩部委聯合推出首個住房租賃資產證券化文件，明確提出，將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金，該文件是國務院提出加快發展住房租賃市場之後，兩部委聯合下發的第一個落地文件。為了推動住房租賃資產證券化快速落地，提高各環節工作效率，住建部門和證監繫統，將分別在審核環節設立“綠色通道”，提供支持。
是不是聽起來雲裡霧裡？因為本身的證券化就已經屬於需要擁有一定經濟學基礎才能理解的內容，這裡老師將給大家進行詳細的解讀。事實上證券化往往被稱為資產證券化，如汽車貸款、住房抵押貸款等作為新發行證券的支持，發行新的有價證券而獲得資金融通的行為。因為這些無論是貸款還是每月的房租所得都是擁有價值的，可以擁有每月的固定收益，而將這些可預期的固定收益作為每月分紅髮放給購買以住房租金為代表的有價證券持有者就是房租賃資產證券化，這和持有價值面向好的股票每年坐等分紅有一定相似性。
事實上在此文件落地前，銀行業早已開始了此類業務，《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》會成為推動整個租賃行業大改革的排頭兵，帶領房屋租賃行業走入共享經濟大家庭。根據去年年底的中央經濟工作會議指示，今年我們在房地產市場的最主要工作就是租房市場建設，會議提出加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。其中這就提到了多渠道保障，那麼銀行自然就是最重要的渠道之一。
建設銀行繼之前推出了租房貸之後，再次開發了關於租房的新型貸款存房貸，廣東省分行宣佈：為發展租購併舉，實現住有所居，該行將推出存房貸業務，提升租賃住房流動性。這是什麼意思呢.其實說起來非常簡單，就是銀行提供金融支持，然後成為一個二房東。這個金融政策對於房東們來說可是大大的利好，讓他們非常有動力把房子出租出去變現，第一省去了他們太多的麻煩，不用在跟租客糾纏不清，第二相當於把空置資源有效利用，避免自己由於管理能力不足而造成的出租斷檔。第三成為一個快速變現的渠道，目前市場的租金回報率只有2%不到，如果5年租金一把收回，相當於能瞬間套現回來10%的房價。而且預期明確，這對於房東來說非常有吸引力。
要知道目前中國市面上像北上廣深一些超一線城市的年化租金回報率只有1.5%左右，而租金回報率一二三線城市中最高的城市衡陽也只有4.23%，可以說大多數城市租金回報率均在貨幣理財產品甚至於每年的銀行固定存款收益之下，以新興的沉默無言的二線省會城市石家莊而言租金回報率甚至低於北上廣只有1.36%，當然最低的廈門1.0%暫且不提。很多人是寧願空置也不願把自己買的新房子租給身份不明的租戶，購買房產更多的是為了預期的房價升值而並非麻煩的將房屋租出去，由房東變成修理工隨叫隨到。
除了因為租出不去而不租外，還有一些業主不願意出租，是因為出租利益比較小。天朝租售比很低很低，而租房對房子的損傷還是挺大的，租幾年自己又要花錢花力氣去維修，也挺麻煩。所以一般就是家境不太好的（當然這裡指的是在有多套房的群體裡較差的），會把自己多餘的空置房出租來換點錢，要不就是家裡特有錢的，一棟樓都是一兩家的，這樣的會做統一的、專門針對出租的裝修，配置統一的傢俱家電來做出租房。介於這兩者之間的，很多人也就懶得費那個神搞一點租金。
要知道中國租房人口比例遠不及發達國家的城市，目前僅有25.8%，其中北京約為32.2%，廣州46.9%。而紐約的租房率高達56.9%，倫敦在2025年也將達到65%，東京則有機構聲稱目前是90%租房率。就中央政府而言無論是京津冀一體化還是一帶一路、去產能去庫存都是為了將資源合理的利用起來，北京天津資源過多而臃腫，相鄰的河北省經濟資源匱乏，兩者經濟活力都受到了自身影響，如何將多餘的資源給需要的人使用才是經濟跳躍的一大問題。共享經濟出現的很好，使得很多空餘的資源能夠更多的使用，這和企業追求的庫存週轉週期最短相似，手裡囤積資源能夠更快的變現，經濟才有活力。作為佔整個社會財富最大比重的房產更是需要如此，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。
可以預見會有更多的空置房產有效的利用起來，使更多的人有房住住的好，有跡象表明，年輕一代的買房年齡正在推遲。拿北京舉例，首次購房人群年齡已經從2013年的30歲推遲到2016年的34歲。而2010年到2016年，30歲至50歲的租賃人口占比從原本的11%升至47%。從長遠的角度考慮，不管是證監會模式的住房租賃證券化還是銀行的支付五年租金委託租房，或者其他更多的形式，新租房時代有望在各部委的有效推動下大步走來。
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