不動產租賃基本概念 ：
納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產，不包括融資租賃方式出租不動產業務。
（1）出租方的納稅人單位與個人
單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。也就是企業和非企業性單位之和。
個人，是指個體工商戶和其他個人。其他個人，也就是自然人。個人，也就是個體工商戶和自然人之和。
(2)納稅人身份。
從納稅人類別來分，增值稅分為一般納稅人和小規模納稅人。
企業：可以是增值稅一般納稅人或者小規模納稅人。
非企業性單位：也可以是增值稅一般納稅人和小規模納稅人。
個體工商戶：也可以是增值稅一般納稅人和小規模納稅人。在實際業務中，個體工商戶以小規模納稅人居多，而且大多數都為雙定戶。
其他個人：自然人，都是小規模納稅人。
（3）出租的不動產範圍。
不動產範圍廣泛，不僅包括房屋、商鋪、樓堂館所，還包括路、橋、道、壩等等。其中：
1）房屋即建築物，包括住宅、商業用房、辦公樓、廠房等。
2）住房是指住宅、居民用房。不動產的概念大於房屋，房屋概念大於住房。
案例分析：
例1：廣州海珠區某納稅人為增值稅一般納稅人，該納稅人2013 年購買了佛山商鋪一層用於出租，購買時價格為500 萬元，取得《不動產銷售統一發票》。納稅人每月收到的租金為10 萬元。假設該納稅人2016 年5 月份其他業務的增值稅應納稅額為25 萬元。請問，2016 年6 月申報期，納稅人應如何計算5 月所屬期的增值稅應納稅額？應如何申報納稅？
納稅人取得佛山國稅部門開具的完稅憑證。回機構所在地後，計算5 月份的增值稅應納稅額：
應納稅額=10÷（1+11%）×11%（出租業務）+25（其他業務）=25.99 萬元。
由於納稅人在2013 年購買不動產，2016 年5 月，則沒有相應的不動產進項稅額抵扣。納稅人6 月15 日前向主管國稅機關申報5 月份應納稅額25.99 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經在佛山預繳的0.27 萬元，即納稅人應繳納增值稅25.72 萬元。
例2：與例1 類似，但納稅人出租的不動產為改革後取得的不動產。廣州海珠區某納稅人2016 年5 月1 日購買了佛山商鋪一層用於出租，購買時價格為555 萬元，取得增值稅專用發票，註明增值稅款55 萬元。納稅人立即將該商鋪出租，每月租金為10 萬元，自2016 年5 月開始收取租金。
假設該納稅人2016 年5 月份其他業務的增值稅應納稅額為25 萬元。請問， 2016 年6 月申報期，納稅人應如何計算5月所屬期的增值稅應納稅額？應如何申報納稅？
1、假設該納稅人為一般納稅人，並適用一般計稅方法，其應在佛山國稅部門預繳稅款：
預繳稅款=10/（1+11%）*3%=0.27 萬元。
納稅人取得佛山國稅部門開具的完稅憑證。納稅人回機構所在地後，計算5 月份的增值稅應納稅額：
應納稅額=10÷（1+11%）×11%-55*60%+25=-7.01 萬元。
（購入不動產分兩年抵扣，購進當月抵扣60%）納稅人5 月份的增值稅留抵稅額為7.01 萬元，可留待以後納稅期繼續抵扣。同時，納稅人在佛山預繳的0.27 萬元稅款，也可以結轉下期繼續抵減。
2、假設該納稅人為增值稅小規模納稅人
增值稅小規模納稅人出租改革後取得的不動產，仍適用簡易計稅方法，其應在佛山國稅部門預繳稅款：
預繳稅款=10/（1+5%）×5%=0.48 萬元。
納稅人取得佛山國稅部門開具的完稅憑證。回機構所在地後，計算5 月份的增值稅應納稅額：
應納稅額=10÷（1+5%）×5%+25
=25.48 萬元。
納稅人6 月15 日前向主管國稅機關申報5 月份應納稅額25.48 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經在佛山預繳的0.48 萬元，即納稅人應繳納增值稅25 萬元。
例3：張三零售店為個體工商戶，位於廣州市海珠區，張三零售店名下擁有廣州天河區住宅三套，購於2012 年，一直用於出租。月租金3.5 萬元。2016 年8 月，該個體工商戶其他業務的銷售額4.5 萬元。納稅人8 月份應如何計算納稅？
分析：1、假設納稅人需要預繳稅款
納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市區）不動產，需要在不動產所在地預繳稅款。個人出租住房按照5%徵收率減按1.5%計算應納稅額。按照規定，該個體工商戶需在廣州天河區預繳稅款：
預繳稅款=3.5÷（1+5%）×1.5%=0.05 萬
納稅人取得天河國稅部門開具的完稅憑證。
該納稅人8 月份
應納稅額=3.5÷（1+5%）×1.5%+4.5÷（1+3%）÷3%=0.18 萬元。
該個體工商戶應在9 月15 日前向主管國稅機關申報8月份應納稅額0.18 萬元，同時以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經在天河區預繳的0.05 萬元，即納稅人應繳納增值稅0.13 萬元。
2、假設納稅人不需要預繳稅款
假設廣州市國稅局決定，廣州市納稅人出租廣州市內的不動產，不需要預繳稅款，直接在機構所在地申報納稅。則該個體工商戶9月15 日前直接向主管國稅機關申報8 月份應納稅額0.18 萬元。
該納稅人8 月份
應納稅額=3.5÷（1+5%）×1.5%+4.5÷（1+3%）×3%=0.18 萬元。
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