中國宏觀經濟在改革開放的三十多年中，20世紀80年代是最不穩定的。宏觀經濟是一放就過熱、一收就過冷，宏觀調控首鼠兩端，經常發生從過熱到過冷來回快速波動的事情，經濟發展很不穩定。所以，20世紀80年代曾發生過因“價格闖關”的改革而導致物價瘋漲和老百姓瘋狂搶購生活用品的事情，甚至引發了大量的社會問題，導致社會不穩定。
進入20世紀90年代，隨著1992年鄧小平南方談話，中國的改革開放進入了一個新階段，中國經濟經過幾年的發展逐漸穩定下來。特別是1997年亞洲金融危機爆發後，中國經濟在這一危機背景下經過兩年時間完成了軟著陸，2000年中國經濟開始進入新的快速發展階段。進入這一階段後，大量資本從東南亞等發展中國家向中國轉移，中國吸引外資的速度和利用外資的效率獲得大幅提升，中國經濟發展也進入了既平穩又快速的高速發展時期。
亞洲金融危機爆發後，中國GDP的增速從1998年開始快速下滑，但到2000年起又重新恢復增長，從2000年到2007年，中國經濟總體上一直處於低通脹、高增長的階段。這一時期，GDP(國內生產總值)增速年平均達9.86%，而CPI（消費物價指數）僅有1.69%。
2007年美國次貸危機爆發，但次貸危機真正發酵是在2008年，特別是到2008年的下半年，次貸危機開始蔓延成世界性的金融風暴,席捲全球。在這次危機當中，中國受到的影響當然也非常大。最後，全世界主要經濟體達成聯手救市的一致意見，並在年底G20（20國集團）會議後作出決定。
中國在這次金融風暴的席捲中，經濟增速因外需大幅減少而致使經濟快速下滑，政府出重拳救市，中國宏觀經濟在2009年率先開始復甦。這次救市的力度非常大，財政政策非常積極，推出4萬億元人民幣的投資計劃；貨幣政策非常寬鬆，除了大幅降息和降低存款準備金率外，2009年的信貸規模大幅擴張，最終規模接近9.59萬億元人民幣，相比2008年的4.9萬億元人民幣激增95.7%，接近翻番，創歷史新高。接下來的2010年，信貸規模雖有所縮小，但仍然接近8萬億元的規模。
另外，救市行動中還有十大產業的振興計劃，包括鋼鐵、汽車、船舶、石化、紡織、輕工、有色金屬、裝備製造、電子信息及物流業十個行業。在制定十大產業振興計劃的過程中還有插曲，即房地產業差點進入十大振興產業，最後由於輿論反對聲音過大而作罷。然而，後來事實的發展卻超乎大眾的預料，雖然房地產業未能成為十大振興產業，但事實上得到的政策支持卻一點不比十大振興產業少，甚至最終獲得的資源遠遠高過了其他十大產業中的任何一個。
根據中國人民銀行發佈的《2009年金融機構貸款投向統計報告》披露，2009年房地產開發貸款累計新增5 764億元，個人消費性住房貸款累計新增1.4萬億元,這兩項貸款合計近2萬億元人民幣，佔比超過全年金融機構本外幣新增貸款的21%。2009年流向房地產市場的新增貸款規模遠遠超出工業、稍遜於基礎設施行業的新增貸款規模。而這，還只是可以統計的數據，那些進入房地產市場的炒房資金、高息貸款等是無法統計的數據，這部分資金進入房地產業的規模保守估計也應在5000億~10000億元。這就意味著，僅2009年進入房地產市場的資金就高達2.5萬億~3萬億元的規模。
另外，為了達到推高中國房價的目的，還有大量外資進入中國房地產市場。這些資金的真正目的,往往並不是單單為了賺取炒房的利潤，而是試圖通過炒作、推高房價來製造房地產泡沫，並通過最後泡沫破裂做空中國宏觀經濟來達到破壞中國經濟建設的目的。這種目的，一方面是為了將來做空中國經濟賺錢，另一方面就是通過破壞中國經濟及政治的穩定來實現削弱中國國力從而避免中國在國際上與其競爭的政治目的。
在如此大規模資金的刺激下，中國房價在2009~2010年出現了一輪暴漲。這一輪暴漲中一線大城市的住房均價漲幅差不多接近1倍。
住房價格短期內大幅上漲，主要原因有二：
一是由於2007年以來貨幣政策急劇收緊，再加上2008年金融風暴導致的經濟急劇下滑，中國房地產市場在2008年下半年進入寒冬期，大量房地產商面臨巨大的資金鍊壓力。在這種市場狀況下，中國房地產開發幾乎陷入停滯。由於住房一般都有一年以上的建設週期，所以這給2009年下半年住宅市場的供給帶來了巨大壓力。
二是由於2009年有如此鉅額的資金進入房地產市場，樓市銷售由此火爆，2009年上半年大量房屋庫存已被消化。房屋庫存大幅減少，新房建設需要週期，再加上大量的恐慌性購房買盤和炒作資金，房價在2009年下半年特別是自2009年第4季度開始暴漲，到2010年第2季度，房價已差不多是2008年房價的2倍。
為了能夠充分體會當時房市的火爆，我們再來進行兩組數據的對比。據國家統計局公佈的數據，2009年全年我國商品房銷售面積達9.37億平方米(2008年只有約6億平方米)，銷售金額達4.44萬億元。而2010年全年，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年同期增長10.1%；全年商品房累計銷售額達到5.25萬億元，較上年同期增長18.3%。迫於房價上漲的壓力，2010年4月我國開始“最嚴厲”的房地產宏觀調控，下半年調控不斷加碼，這才使得如脫韁野馬般的房價開始逐漸趨穩。
如今，中國房地產市場有沒有泡沫？答案當然是肯定的。按照國際標準，房價收入比一般在6~9倍是合理的，而中國的房價收入比卻遠遠高於這個標準。以北京為例，截止到2010年底,北京市全年城鎮居民人均可支配收入為29073元(據《北京市2010年暨“十一五”期間國民經濟和社會發展統計公報》)，而2010年12月北京市新建住宅成交均價達22 690元。以家庭中小戶型90平方米計算，加上稅費，購買一套房屋需要204萬元。按29 073元的人均可支配收入，一個家庭兩個賺錢養家來計算，年家庭可支配收入應在6萬元左右。204萬元一套的房屋,這個家庭不吃不喝需要34年的收入才能購買下來；如果其中一半用於生活支出，那麼需要將近70年的工作時間才能買得起一套房屋，但事實上一個人的工作年限平均只有30多年。
如此驚人的房價收入比，使人明瞭中國的房價有多麼高。經過前面一系列數據的計算，我們可以清晰地看到，中國的房地產市場已經有了巨大的市場泡沫，這個泡沫已經嚴重影響到了宏觀經濟的運轉與民生的改善。
另外兩組數據同樣說明了中國房地產市場的巨大風險。根據2010年國家電網的調查顯示，全國660個城市住宅電錶連續6個月為零讀數的住宅達到6 540萬套，可供2.3億人居住。2012年3月31日，北京市公安機關組織開展了實有人口基礎信息大調查百日專項工作。北京市公安局人口管理總隊6月4日表示,目前已核對流動人口725.5萬人,標註出租房屋139萬戶，核對空置房屋381.2萬戶。這兩組數據充分說明，中國還有大量的住房在空置，一旦房地產市場泡沫破裂，這些空置房會大量湧入市場，必然加速房地產價格的快速下跌。
房地產市場泡沫破裂會有什麼樣的風險呢？
如果不對這一點有一個直觀、深入的認識，可能讀者就無法深刻理解中國房地產市場的危險性，也無法深刻認識到一旦中國房地產泡沫破裂會給中國宏觀經濟以及未來長期的發展帶來什麼樣的影響。
房地產市場泡沫破裂之所以會直接影響到宏觀經濟，其根本原因是房地產市場上下游涉及的行業多達50個以上，譬如我們熟悉的銀行、信託等金融服務業，建築行業，鋼鐵行業，水泥行業，建材的陶瓷、玻璃、塑鋼等行業,裝飾領域的相關行業，報紙、電視、廣播等新聞媒體行業，廣告行業，傢俱行業，家用電器行業，家居用品行業，城市建設的相關行業等等。
對這些行業影響有多深？我們來看一些數據：
根據央行報告，2010年信貸資金的21%進入了房地產行業,一旦房地產泡沫破裂,所產生的大量呆壞賬以及瞬間減少的信貸需求,就會對銀行構成巨大的資金鍊壓力。根據相關行業數據,建築鋼材中近40%的產量用於房地產建設，房地產行業也一直是鋼材市場最大的終端客戶；大約30%的水泥是由房地產行業消化。另外，據統計，房地產業每減少100萬平方米建築量，就會影響30萬人的就業，減少鋼材需求2萬噸，減少門窗需求8萬套，減少2萬套左右的衛生潔具需求。
上述列舉的數據，只是冰山一角，這樣的數據可以列出很多很多，這些數據都足以證明，房地產一旦出現泡沫破裂，房價短期暴跌，就必然會出現社會資本循環的運轉不靈，危機就必然快速向各個領域蔓延。
為了對房地產泡沫破裂所帶來的深遠影響有一個直觀的認識，我們不妨舉幾個現實的例子。
20世紀20年代中期，美國經濟出現了一輪時間不長的繁榮，建築業的興盛是其中的重要原因之一。這一時期，地處美國南部墨西哥灣沿岸的佛羅里達州，由於其冬季氣候溫暖溼潤且位於沿海的特殊地理位置，第一次世界大戰後這裡成為美國人冬日度假的勝地，由此，佛羅里達州出現了一輪前所未有的房地產泡沫。
20世紀20年代之前，由於美國南部經濟在美國南北戰爭結束後一直受到壓抑，經濟發展情況一直遠遠弱於北方，佛羅里達州地皮的價格一直遠遠低於美國其他州。其價值“窪地”一旦被發現，就成了資本的理想投資地，大量美國人到這裡購房居住或投資。新湧來的大量購買資金當然會隨即推高土地價格，1923~1926年這個階段，地價漲幅更是驚人。譬如，著名的棕櫚灘1923年的一塊價值僅七八十萬美元的土地，到1925年就上漲超過5倍，達400萬美元。
更為誇張的是，據統計，1925年的邁阿密居然有2 000多家房地產公司，而當時城市人口卻只有7.5萬人，這7.5萬人當中就有1/3的人從事房地產經紀業務。房地產投資狂潮當然吸引了大量銀行業資金進入房地產市場炒作。然而，就在1926年,佛羅里達州的地產泡沫破滅了，這使得大量企業家、投資者、銀行家破產，由此或家破人亡，或精神出現異常，或就此一貧如洗。
這場房地產泡沫，實際上就是1929年大崩盤的預演。1929年的經濟危機，當然也有這場危機激化的功勞。我們都知道1929年的那場危機影響有多大、給世界帶來了什麼。
另外一場影響巨大的房地產泡沫，應屬日本20世紀90年代的房產泡沫大崩盤。
日本20世紀90年代的大崩盤當然不止是日本房地產市場，還有日本股市和日本經濟。但是，如果僅僅是股市崩盤，日本的經濟根本不可能受損那麼大，也不會至今過去了二十多年仍然難以復甦。日本經濟之所以遭受如此巨大的重創，是因為日本樓市的泡沫過大，最終泡沫破裂的影響又過深，才導致了日本經濟就此一蹶不振。
日本房地產泡沫的根本原因是1985年的《廣場協議》導致的日元的大幅升值。日元升值吸引了大量境外資本進入日本資本市場和樓市進行投機，這又吸引了日本已經富起來的國民也跟進，並出現嚴重的頭腦發熱，而日本的金融機構、企業也被捲入這場投機大潮當中，這大大推高了日本股市和樓市的價格。
之所以有如此巨大的狂熱使整個日本開始失去耐心和理智，原因是當時炒股和炒房賺錢太快、太容易，日本人紛紛拿出多年積蓄進行股市和樓市的投機。特別是樓市，1989年日本的房地產價格已經漲到了誇張得難以想象的地步。試想，若非真的發生，無論如何也不能想象國土面積不足美國國土4%的日本，其土地總價值額度竟相當於整個美國地價的4倍。到了1990年，僅僅日本首都東京的地皮價格就相當於美國全國的總地價。
如此誇張的房地產價格，已經嚴重超過了日本普通人的購買力，在世界上已屬高收入的日本工薪階層哪怕耗掉一生積蓄也無法在大城市買下一套住房，只有那些大企業老闆、高管、金融業的高收入者和富豪才能夠買得起大城市的住房。房地產泡沫嚴重到如此地步，已經難以為繼，破滅只是早晚的問題。
1991年，已經在日本股市、樓市、匯兌等方面獲得巨大利益的西方資本開始快速撤離日本(日本股市泡沫較日本樓市泡沫破裂得更早，早在1989年12月29日創出歷史最高點38 915點後，日本股市泡沫即開始破裂)，日本房價隨即開始暴跌。也就兩年多時間，到1993年日本房地產業已進入全方位的崩潰，包括房地產企業和其相關行業的企業大量倒閉，留下來的壞賬高達6 000億美元，而當時日本的GDP按當時的匯率計算僅有4.3萬億美元。之後，日本經濟一蹶不振，日本財政也因此陷入嚴重危機。這場危機，使得日本經濟長期維持低迷狀態，至今20多年過去仍毫無起色。
其他的房地產泡沫破裂危機，如1997年亞洲金融危機導致的泰國、馬來西亞、印度尼西亞、越南、中國臺灣、中國香港等國家和地區的房地產市場泡沫破裂。而最近再次影響世界的房地產泡沫破裂導致的經濟危機恐怕就屬美國的次貸危機最嚴重了。美國次貸危機的重大根源之一，就是過度透支信用推升巨大房地產泡沫並最終破裂引起的債務危機。關於這場危機引爆的世界性經濟危機至今仍未過去，可見房地產泡沫的破裂對宏觀經濟影響有多大。
所以，以現在中國的高房價，房地產市場猶如一個巨大的資金“堰塞湖”，這個“堰塞湖”中囤積著以萬億為單位計的天量資金，一旦房地產價格泡沫破裂，這些資產價格泡沫將化為烏有，銀行呆壞賬會大幅增加，上下游五十個左右的行業將會受到沉重打擊，整個宏觀經濟必然亂套。而如果在當前房價的基礎上，再出現房地產價格的大漲，中國房地產價格泡沫不出現破裂那才奇怪。以如今中國普通老百姓的購買力，窮其一生積蓄都難以購買一套住房，這種房地產價格泡沫如果繼續增大，不出現破裂怎麼可能？
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