兩年前，預言光谷關山大道房價要大漲。
預言的依據之一，就是正榮地產在光谷的一宗純住宅用地，樓面地價每平米15966元。
保守推測，這宗土地的住宅售價3.2萬元。而當時關山大道的房價只有1.5萬元左右。
對於這一誇張的言論，多數光穀人無動於衷。
他們的理由很簡單，關山大道的房價已經很貴。它總不會超過解放大道、中北路的房價，光谷的房價上不了天。
一週前，一家上市的“獨角獸”公司在關山大道上買了一棟寫字樓。關山大道，已經不是武漢人的關山大道，而是全國的關山大道。
4月17日，這個地王項目“正榮紫闕臺”藝術生活中心開放。
這個兩萬方的示範區，可能是目前武漢規模最大的示範區。這個示範區像一座“大公園”，今後將免費對市民開放。
兩個月後，這個項目將開盤。
01 關山大道的城市地位
光谷，是武漢的“特區”。
光谷是最不像武漢的地方，這裡流行的是普通話。
這裡的年輕人、互聯網企業，包容性更強。
於是，光谷成為大學生畢業後留漢的首選。家境稍好一點的，在父母的幫助下，他們在光谷南、光谷東買房。
還有很多孩子還在上大學的外地家長，到光谷的第一件事，就是看房買房。
最近兩年，光谷的住宅成交量位居武漢前茅，與這些新光穀人密不可分。同時，光谷也成為房產投資客的“天堂”。
與武漢其他板塊相比，光谷的後勁十足。
2015年，華科大門口的“長動”地王，暗示著光谷的房價要起飛。
關山大道上的品牌開發商越來越多，豪宅與商業綜合體扎堆。
從最開始的光谷天地，到k11、保利時代廣場、北辰光谷裡。
舉一個例子，新世界地產在武漢之前，只選了建設大道、解放大道。
第三個選址的地方，就是關山大道，而且還是k11產品線。
武漢，是一個有兩座k11的城市。從選址嚴苛的港資開發商的動作，能判斷出關山大道的地位。
在某種狹義的角度上，關山大道就等同於光谷。
關山大道，是光谷的CBD。相當於建設大道金融街，與武漢CBD的關係。
在建設大道、解放大道、中北路，三個核心區，房價接近4萬元時，而關山大道剛剛過2萬元。
這種價格落差，就是投資者的時間機會。按照城市能級，關山大道的預期房價在4萬元左右。記住這是預期，不是說房價馬上就到4萬。
02 “網紅盤”的修煉
兩年前，正榮在關山大道與民族大道的中間，拿下光谷地王。
那是一宗很狹長的棍子型地塊。
▲這個地塊，太難設計
業內同行都在看正榮如何做產品，如何賣地王不虧錢。
還有很多人等著看正榮的笑話。
從拿地那一刻起，這個項目就是武漢同行眼中的“網紅盤”。
同一年，武漢還有兩個“地王”：一個是碧桂園的濱江地王，樓面地價每平米2萬元；另一個是當代置業的臨CBD地王，樓面地價1.8萬元。
在限價調控背景下，一個在熬備案價，另一個已經平價出貨。
還有兩個月，正榮紫闕臺將開售。
目前，項目附近的中建大公館毛坯價格2.2萬元，關山大道一樓盤，精裝價格2.36萬元。
賣什麼價，成為業內最為關心的話題。
兩年前，正榮拿地後，選用了“大師級”高端產品系，希望能對得起這塊地。
“光谷很擁擠，差的就是公園。在繁雜的城市裡，見不到綠色。”一位老光谷抱怨。
在項目的大門處，正榮利用高臺地形做出一個園林。從北往南，依次分佈著五個園林。地面抬高2米－8米。
高端住宅穿插其中。在項目最南端，正榮用園林做成一道屏風，減噪降塵。
建築風格上，用的是“大都會”簡約風格。在項目的架空層，正榮書院也是項目的標配。
03 絕版的容積率
低容積率，就意味著舒適度。
正榮紫闕臺的容積率約2.1，而目前武漢三環內的住宅容積率3.5-4.0。
如此低的容積率，才使得正榮有做大師級豪宅的可能。
拿到地塊後，這個小區的規劃就耗時三四個月，聘請國際大師團隊設計。
建築分佈的模式，以紐約中央公園為藍本，與上海的中鷹黑森林很相似。
從項目沙盤上，我們看到的是“大公園”與“小公園”的組合，小區裡滿眼綠色。
在光谷同區域內，正榮紫闕臺還沒有對標項目。正榮紫闕臺的產品優勢在於建築、園林、會所與室內設計等。
這個項目的“大師配置”有天華建築、HBA、山水比德、梁景華。
這個大師級產品主要體現在“精、奢、純”三方面。
具體來說，“精”，在外立面、收納系統、地面牆面、戶型設計與室內健康系統等方面，做到精益求精；
“奢”，獨立入戶玄關設計、全明戶型、N+1戶型設計，大尺度景觀陽臺，做到舒適奢侈；
“純”，全大戶型面積段、全精裝交房，無商業等其他業態，做到純一不
雜。
與其他豪宅項目不同，正榮紫闕臺歡迎同行參觀，也歡迎參觀拍照發朋友圈。這就是“網紅”盤的不同。
正榮紫闕臺項目總經理張驕陽表示，光谷的改善住房需求很大。正榮就是以合適的價格，合適的產品，達到合適的效果，這就考驗產品能力。
“一個住宅品質的差異，主要在精裝修與景觀。我們的房子，做到既有面子，也有裡子。這種改善需求，不是市場上最有錢人的需求，而是做到與改善需求匹配的產品。“
業內人士表示，正榮的產品力在武漢有口皆碑。在整個武漢，都找不到像紫闕臺一樣的低密度產品。
在項目沙盤上，7層洋房產品最受媒體同行的歡迎。張驕陽說，當初規劃的是11層的高層，但遮擋了隔壁項目的採光，改成現在的7層洋房。
該項目提出“公園不動產”的概念，所有的房子像在公園裡生長。在產品服務上，未來一棟樓配置一個樓棟管家，配有同層排水、全屋溫控等十大人居系統。
總結：
3萬元，是關山大道房價的一道坎。跨過去，又是一番天地。
關山大道，與北京中關村、上海張江等高新區很相似。它們的房價都與城市核心區看齊。
現在有兩件事，最容易賺錢。一件是金融，另一件是互聯網經濟。關山大道就等同於互聯網經濟。
按照城市發展規律，關山大道的房價將與建設大道、中北路等金融區持平。當前市場的太焦灼，在某種程度上，正榮紫闕臺留給投資者足夠的價格空間。
買入後，長期持有，耐心等待關山大道的爆發。
文｜楊光華（地產寫字人）
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