買不起房的你 很快也要租不起了！
中國樓市的悖論：越調控越漲。
不僅僅是在買賣市場，租賃市場也將進入這個矛盾。
據中國房價行情網，今年四月，全國一、二線城市租金環比全線上漲。
5月28日，《人民日報》發表評論文章《樓市有“緊”才有“穩”》，其中提出：一旦市場出現異常波動，地方政府必須切實承擔起穩房價、控租金的主體責任，調控務必當機立斷。
按照市場租賃價格上漲的趨勢看來，房租被封上天花頂，對所有租房的人來說是個好消息。
但事實上，邏輯的路線永遠不會是筆直到達結果，中間會彎彎曲曲走向各種可能的利益擠佔，最後到達的地方，也許與當初正好相反。
政府的想法 房住不炒
早在2017年7月18日，住建部就聯合其他部門下發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，通知中要求增加租賃住房有效供應並建設政府住房租賃交易服務平臺。
而“租購併舉”這一政策在這幾年一直被強調，背後折射的其實是對中國樓市無解的妥協。
但中國的年輕人住房需求始終強烈，無法買房，就只能租房。據鏈家研究院數據，中國未來的3到5年中，將有2億人進入租房市場。而到2030年，租賃人口將到達2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。
年輕人想要留在大城市，就要租住本來居民的房子。正如我們之前所說的，這已成為本地人對外地盤剝的最佳方式。戶口成了天然的競爭優勢。
而現在各大城市又在不停地引進人才，這些人才中能買房的比例能有多少，租房就是懸在頭上的一把刀，隨時落下，把人才斬成人幹。
政府的想法是，把租的權力更多地收回給政府保管。
相比於居民出租自己的房子可能存在的陰陽合同、黑中介、定價虛高等問題，找企業合作直接建立公租房，可以大幅降低租價風險。
所以，政府增加相應的土地供應，住建部通知中要求大幅增加租賃住房、共有產權用地供應，北上深等主要城市均出讓了“只租不售”地塊。同時也鼓勵國企、央企盤活存量，利用閒置廠房改建住宿等方式來增加租住用房。
此外，政府還鼓勵開發金融工具，專門用於發展住房租賃業務。REITs和ABS規模越來越大，也是政府對房地產商的一種補償。更不要提直接的租房補貼。
房地產企業：羊毛出在羊身上
想法一貫是好的，但現實是什麼？
身為房地產企業，一開始當然是拒絕的。相比於賣房，租房簡直像是給自己找麻煩。
第一，賣房可以迅速收回現金流，這樣一來能立馬投入到下一個項目的開發，一個接著一個形成循環，難道不是美滋滋？
第二，現在有錢的沒錢的都想買房，物以稀為貴，房價一直跌不下來。即使政府大力調控，現在的樓市還是拼命想要進來的人多。甚至他們可以等，等到政府撐不住了鬆口再賣手裡頭的房子。
第三，買賣是一錘子的，只要把房子賣出去了，裝修、維修什麼的以後就是業主的事情，操心不到地產上的頭上來。但是租房，尋找合適的租客、對房子的維修和裝修都是地產商的分內職責。從一次性服務者變成長期的老媽子，誰願意？
擠壓利潤空間的另一個問題是稅。
一般市場上的出租者大多是個人，這一類交易，政府基本是參與不了的，因此也不可能指望可以有稅收。但如果交易的一方變成了可控的企業，稅負是避免不了的問題。
有大型房地產企業人士透露，機構面臨的稅率最高可能達到25%。
不過，商人的標籤就是雁過拔毛。
還記得北京那個轟動一時的租住公寓萬科翡翠書院麼，90平方米的公寓十年租約，租金最低180萬。很多人高呼沒有人會去租，而現在，已經有60人籤意向協議預租。
也許你認為目標客群不同，而適合你租的房子價格不會太離譜。
但房地產企業普遍認為未來的房租還會上漲，上市公司世聯行總經理朱敏曾在年度業績發佈會上解釋，公司對於租金溢價率的期待是至少1.7倍。
現在，把你的房租乘上1.7，大概就是未來的租金了。
怎麼算的，企業對房地產開發的成本外，你還要加上企業的物業費、維修費、稅費和公租房帶來的損失。
成本轉嫁，好處還是房企拿，你卻要真金白銀花更多的錢只為買一個安眠的床位。
還記得香港刷屏的棺材房嗎？70平米的房子幾十個三層鐵籠，最多住200人，進去了就只有一個床位，連伸直身體都顯得困難。就這樣，每尺（0.09㎡）租金都要300元。
金融市場 新品種新機會
今年4月24日，中國證監會下發了《住房城鄉建設部關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，通知中鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化，重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITs）。
自去年10月開始，市場就出現了REITs的蹤影，保利地產和中聯基金共同發行了50億租賃住房REITs，今年碧桂園被批准了100億規模的REITs。截至目前，已有33家約700多億REITs獲批發行。
REITs的發行可有效降低房地產開發長租公寓的風險，將租金作為未來的分紅點，打包成為資產包賣給投資人。投資人可以獲得長期可觀的投資回報，而房地產商則可快速回本，進行下一輪投資。
ABS則是長租公寓可行的另一個金融商品。
政府既然期待房地產商提供房住不炒的積極配合，給他們的補償相信就會是資本市場的大放綠燈。
勝利大街快速路二期施工 部分區域封路
勝利大街快速路建設工程已於2017年11月進場施工，目前佔用了仙島南路至勝利大街跨渾河橋南橋頭段的道路中心線處10米寬機動車道，東、西兩側剩餘單向三車道，目前交通運行平穩。按照施工計劃,市城建部門在5月29日21時開始，組織實施勝利大街快速路二期建設工程，預計9月底竣工，工期4個月。
瀋陽將試點工程項目審批改革
日前，遼寧出臺《優化工程項目建設程序加快項目開工專項行動工作方案》，以進一步優化工程項目規劃審批和施工許可階段建設程序，提升服務效能，加快項目開工。
在優化創新項目審批服務方面，《方案》明確，要變“企業跑”“部門跑”為“數據跑”，建立綜合服務機制，加快推進“一事聯辦”“並聯審批”“一窗受理”等改革措施。列入國家工程建設項目審批制度改革試點的瀋陽、大連兩市，要按照住建部的統一要求，大力推行工程項目審批改革，積極研究制定“告知承諾”“合併審批”“調整時序”等制度措施，建立一張藍圖統籌、一個平臺實施、一個窗口服務、一張表單申報、一套機制運行的審批體系，形成可複製經驗在全省推廣。
老舊小區單元門建無障礙設施
我省新建、改建、擴建各類居住建築和公共建築以及城市道路等公共設施要設置坡道、盲道等相關無障礙設施。同時，把老舊小區內部道路、小區出入口、單元門出入口及相關公共設施等無障礙建設納入改造內容，鼓勵既有多層住宅加裝電梯。
日前，省住房和城鄉建設廳發佈《關於加強無障礙設施建設管理的通知》（以下簡稱《通知》），近年來，我省無障礙設施建設雖然取得了一些成績，但總體水平還不高，管理也不到位，還難以滿足殘疾人等特殊群體的服務需求。
《通知》要求，新建、改建、擴建各類居住建築和公共建築以及城市道路等公共設施，要嚴格執行《無障礙設計規範(GB50763-2012)》等相關標準和規定，設置坡道、盲道等相關無障礙設施。無障礙設施要與主體工程同步設計、同步施工、同步驗收投入使用，並與周邊無障礙設施相銜接。
大力推進城市道路、商業區、過街天橋、地下通道、公園、廣場、公共廁所等公共設施和場所的無障礙改造，儘快完善無障礙設施及相關指示標誌，不斷擴大覆蓋面。
積極推進老舊小區改造，把老舊小區內部道路、小區出入口、單元門出入口及相關公共設施等無障礙建設納入改造內容，著力改善老舊小區無障礙設施不完善的狀況，並制定相關政策鼓勵既有多層住宅加裝電梯。
在特色小鎮建設、宜居鄉村建設中，要將無障礙設施建設作為重要內容，抓好村鎮道路、基本公共服務設施、基本公共活動場所等的無障礙設施建設與改造。
同時，建立長效管理機制，對已建無障礙設施進行定期巡查、及時維護，確保已建無障礙設施的正常使用。
蘇家屯新招商簽約21個億元以上項目
蘇家屯區結合近高鐵、臨空港、享四環的地理優勢，緊抓自由貿易試驗區、國家產城融合示範區和瀋陽港三大國家級戰略機遇，全力打造智能家居、金屬新材料、商貿物流、新能源汽車、智能裝備五大產業鏈。為加快招商進度，提升招商質量，蘇家屯區出臺了人才、土地、金融、專項扶持資金、應急轉貸資金等優惠政策，開展“引老鄉回家、引校友回瀋陽、引戰友回駐地”活動，全力打造國際化營商環境，吸引了一批科技含量高、影響力大的項目落地。
5月22日，涉及物流科技、閥門技術、鋁業製造及食品加工等領域的九大項目集中籤約，其中申通快遞東北（瀋陽）電商物流科技產業園暨東北總部基地項目投資規模為10.45億元，佔地約22.7公頃，總建築面積達22萬平方米，將建設成為東北地區金融結算中心總部、物流自動化分揀設備應用示範基地、東北亞跨境電商及倉儲基地。這一項目的簽約，為該區的現代商貿物流產業鏈推進起到了積極作用。
5月24日，中意智能家居科技產業園項目與蘇家屯區成功簽約，計劃投資20億元。項目將引入吉林森工、大亞木業等50餘家上下游製造型企業，全力打造智能家居產品產業基地。同時與微軟公司、新松機器人、柔宇科技等企業合作，研發行業領先智能家居產品。預計項目建成後年產值將達30億元，解決2000多人就業。
據瞭解，該區今年有瀋陽市市級重點項目74個，採用容缺受理、後補要件等方式為企業進行一條龍服務，實現了政府和企業角色反轉，由企業圍著政府跑變成政府圍著企業轉，使重點項目實現了早審批、早開工、早建設、早投產。
北京抑制非理性學區平房交易
針對二手房交易中出現的個別住宅拆分炒賣現象，北京市住建委、北京市規劃國土委日前聯合下發《關於加強國有土地上住宅拆分管理的通知》，明確住宅不得拆分炒賣，平房的規劃審批和不動產登記不再明確間數。分析認為，這一政策有利於抑制非理性的學區平房交易。
《通知》從住宅平房改擴建項目規劃審批管理和住宅（含平房）不動產登記管理進行規範，提出了五項具體措施，即：新建住宅平房明確建築面積、規劃用途，不再明確間數；翻建住宅平房要“原位置、原規模、原高度、原用途”；對住宅平房的擴建、改建、翻建審批,不再明確間數；嚴格執行房產測繪成果審核相關規定，測繪成果不再註記間數；已按同一戶號整體測繪、登簿確權的，其不動產登記單元不得拆分。
同時，針對實際交易中的特殊情形，《通知》也明確了：住宅平房已登記間數，因繼承（受遺贈）或人民法院、仲裁委員會生效法律文書導致權屬發生轉移的情形除外。此前已受理的不動產登記申請按原規定辦理。
對此，中原地產首席分析師張大偉向中國經濟網表示，北京的平房主要分佈在東西城，而且大部分都屬於學區房，在過去出現過很多特殊案例，比如非居住功能的過道、廁所單獨成為落戶單位。新的調控政策是2017年3月政策的再次嚴格執行，政策可以有力打擊這種違規行為。
“這一政策有利於抑制非理性的學區平房交易，對於平房來說，屬於特殊屬性的非限購物業，目前投資比例較高，除了學區因素外，也有很多分拆投資的比例。新政策收緊了這一口子。”張大偉表示，從學區房市場看，平房是最容易出現單價天價的市場，這一政策明確了不得隨便劃分，分間分戶，有利於平房市場的平穩。
搖號限價購房政策的風險
成都在搖號購房上，走在了全國前列，開啟了一個新玩法。且沒什麼限制，全民皆可“打新股”。
這幾天又陸續在新聞中看到了類似限價搖號的新房，都是一手房比二手低了15-20%。搖號中籤率屢創新低，幾萬個號搖幾百套房，各種千奇百怪的公司加入了搖號大軍，有的樓盤甚至有一半是公司在搖號。不由感慨，現在買房的玩法已經這麼新穎了，真是跟不上時代了。而且這股限價+搖號之風頗有席捲全國，推而廣之的趨勢，不完全統計已經有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安等城市採用這種方式賣房，就在昨天，深圳也開啟了公開搖號買房。
伴隨著深圳的加入，標誌著除北京外全國主要城市都開始了這項政策又是一大創新啊。我向來對這些沒有經過太多檢驗的政策創新頗持保留意見。以前學過一些政策決定的方法，深知其中應當有大量的實踐檢驗和數量分析的過程。房地產政策從來都是最重要的公共政策，現在越來越多的創新會不會有點草率呢？我的家鄉，一個小型地級市在去年一年的時間裡房價翻番，正是在“貨幣化安置”的創新助推下，房價一年之內翻了倍。這次的限價+搖號會不會又是坑呢？
好處就不說了，我們主要談談裡面的風險：到底這個玩法是如何在心理上影響大家的預期的呢？
搖號限價會助推“炒房”投機限價搖號給人虛擬價值的幻象。購房者容易在比價過程中，形成“撿便宜”的幻覺，從而義無反顧的把“可買可不買”的念想，變成“有便宜不佔是傻瓜”的必買心態。可是購房者是否需要這些房子，是否有能力承擔按揭支出，這些更重要的問題反而在“套利”衝動的驅使下被人為忽略。
比如北京購車的搖號政策。我家兩臺車都是搖號搖到後買的，其實如果不限行，我家只需要一輛車，每車每週可以使用7天。配合限行搖號政策，我不得不買兩輛車，每車每週僅可使用3.5天。我的一個朋友在北京也已經有了兩臺車，但由於購車歷史原因，兩臺車均在一人名下，另外一人依舊繼續參加搖號，他們說如果搖上還是會買車的。因為這像是中了彩票，對比上海一個車牌8萬的價格，搖上號就有“賺”了8萬塊幻覺，放棄購車資格就有種“丟了”8萬塊的幻覺。雖然這個號牌根本無法轉讓，實際上沒有任何價值，但在這種比價心理下，大部分人都會再買一臺車。兩個人3臺車，每輛車每週開2.3天，這真的有必要嗎？
搖號房其實是可以這樣類比的。本來一個家庭投資可能規劃了一套自住房，其他資金放在其他投資領域，並沒有投資房子的打算。現在搖號的“撿便宜”政策一出，從心理上，挪用其他投資去搖號房那邊“套利”是自然而然的選擇。這在某種程度上集中放大了“投資”需求。有的新房中籤率只有2%，事實真的有如此多的購房需求嗎？恐怕投資需求佔大多數。而這麼低的中籤率又從情緒上激發了市場亢奮的熱情，形成了火爆樓市的幻像，從而吸引越來越多人加入進來。從“貨幣化”安置中，我們已經見識到集中釋放需求是一件多麼恐怖的事情。“房子是住的，不是炒的”，並不是說價格不漲就不是炒房，鼓勵“投機”的買房行為也是一種炒房。
從籌碼的角度看，搖號政策給了大家一個在貌似比較低的位置“吸籌”的機會。這裡面有多少真實居住需求我不得而知，但從各個城市搖號池裡大量以公司名義參與購房的名單中（上海某樓盤，公司購房參與搖號佔了55.6%）可以看到，相當一部分搖號者“來者不善”，大家就是奔著佔一把便宜就走的心態來的。搖號是一把篩子，它並沒有把投機需求篩出去，反而把投機的人都篩了進來。把一個時點上投機者數量人為的增加了，他們的成本又能扛過幾年呢？
上海某樓盤中籤的公司我們描述一個可能的場景，當房價久未上漲，一級市場上搖號買到房的投機分子可能基於貸款成本的原因獲小利即離場，二級市價的房屋持有者發現賬面虧損苗頭不對，開始拋房，一級投機者看到越來越多的賣盤，本來就是為了套把利的，眼瞅著套利空間要歸零甚至折本，開始更兇猛得賣房。這種久不上漲，市價反跌的例子在成都、重慶前幾年的走勢中可以看得到。只不過這種搖號購房人為壓低成本，擴大需求的做法會讓這種跌勢變得更兇猛。市場買買賣賣本有其運行規律，人為強行操盤，影響所有投資者的預期，這和股災前期並無二致。當然，個人散戶忍受虧損的忍耐力是足夠強的，所以我們或許不會看到快速的崩盤，但今天是便宜貨或許明天就是套牢盤了。加速透支未來的需求經濟學中第一條最基本的曲線就是價格和需求的曲線。人為壓低市場價格，會人為擴大需求，放在房子上就是透支未來的需求。我們看今年1-4月新增貸款中，近4成投向依然是房地產，其中還不包括大量通過消費貸、信用貸隱性投向房地產的信貸。房地產再次火熱。網上一條做信託的段子感慨，一心想著從房地產轉型出來，結果發現做產業是一地雞毛，還是房地產好。做債的也感慨，做產業的民企到處都是雷，還是和地產緊密相關的城投好。搞宏觀研究的都說再靠房地產拉動經濟就是在喝毒藥，這回是變著法兒的也要喝這毒藥嗎？
全民投機的亢奮下，真實的剛需反而被排擠。開發商為了快速回籠資金（週轉率對開發商有多重要，看看最近的碧桂園就知道了）大搞“全款的優先，按揭的不要堵門口，公積金的把小黃車挪走”的“歧視鏈”，真正的剛需反而處於歧視鏈末端。
小區業主賣房時聯合漲價是否違法？
近日，網上有消息稱杭州某些小區業主在賣房時聯合漲價。是否真有這一現象呢？如果確實有，那麼業主的行為是否合理、合法呢？
根據網上流傳的幾份通告，杭州幾個小區業主內部達成有關本小區“上調二手房價”的共識，並提出了“二手房指導報價”。
今年4月底，南京某小區也被爆出業主聯合漲價的情況。本次網上流傳的杭州幾個小區業主通告，與之前南京的通告在格式上如出一轍。
例如，杭州某小區業主群中的通告稱，“自2018年6月1日起，所有業主二手房指導報價如下：58000-65000元/平米。”
也就是說，公告中提出的“指導報價”比市場價高了至少1萬元/平米。
那麼，是否真的存在業主聯合漲價的情況呢？
“肯定還是有掛高價的業主，但這些人都是不著急賣房的。”他說，“小區均價只有4.7萬元左右，但5月29日，有套房子報價5.4萬元，前幾天還有一套報價6萬元。對於報價過高的房子，只在內部系統掛出，不在外網顯示。”
假如確實有業主聯合漲價的現象，這種行為是否合理呢？
“這說明業主對於項目的增值預期較大，不願意價格下跌。其實是一種很正常的現象，購房者對於價格上漲的想法是正常的。”智庫中心研究總監嚴躍進說。
但他同時指出，不正常的就是所謂價格聯盟，二手房買賣是自由市場，報價是自由的，業主期望通過此類業主群來實現價格的統一，其實根本沒法實現，反而有違規嫌疑。
從法律上講，業主聯合漲價的行為是否合法？
天津落戶新政帶火房產中介
但在業內人士看來，天津落戶政策的放開在一定程度上對於房地產市場起到提振作用，天津周邊地區人口可能會在新規的鼓勵下有向大城市轉移的需求，但長期來看還需要關注具體的落戶人數。
落戶新規帶熱天津地產
日前，天津市宣佈“海河英才”行動計劃，放寬對各類型人才的落戶條件。新政發佈後的24小時內，已有30萬人辦理落戶申請。其後，天津官方4次微調落戶新規，要求在外省市有工作單位的人員，不能按在津無工作單位申報落戶。據媒體報道，自5月16日政策發佈以來，截至5月21日，天津直接落戶5800餘人，領取調檔函2.7萬多人。
上述天津市民出現購房意向的現象絕非孤例。據某房地產經紀人稱：“目前拿到準遷證的人還是少數，主要都是當地人在買。”該經紀人坦言，拿出真金白銀購房以及透露出明顯購房意向的客戶仍為天津當地市民以及原本就在天津當地工作的居民居多。
房價走向還看落戶人數
即便如此，在上述我愛我家房地產經紀人看來，目前天津房地產市場呈現出的火熱場面仍屬“假象”。該房地產經紀人坦言，僅以武清區其所負責樓盤為例，5月份成交均價對比4月份環比小幅上行，但在年底之前，“房管局不會再給開發商大幅漲價的機會”。
鄧浩志進一步指出：“因為影響房價的主要有三個因素，資金、人口以及土地。土地供應是比較恆定的，資金目前也比較趨於穩定，唯一最大的變量就是人口的轉移。”
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