核心觀點
1、從全國八個實行搖號的城市來看，罪魁禍首仍然是一二手房價格的倒掛。
2、限價的時候，你要大膽的買。
3、限價不就是為了把數據報上去好看嗎？好看的結果是什麼？大家都來搶房，本來想降火，結果是火上澆油！
4、要精準調控，針對不同的城市採取不同的辦法。
歡迎收看《財經觀察家》，我是馬光遠。本期我們的話題是：杭州搖號搶房的這麼一個盛況。
新聞背景
銀行排隊辦資金凍結！一二手房價嚴重倒掛！買到就是賺到！杭州上演盛大搶房場面！ 5月25日，華夏四季和融信瀾天搖號登記正式開始，兩個樓盤均採用了網上登記的方式，要求上傳“相關資金凍結證明”條款。接受這兩個樓盤凍結資金業務的銀行網點，排隊者人山人海，一位女性購房者甚至由於體力不支而在排隊時暈倒，由銀行保安合力抬出；還有購房者在銀行排隊過程中發生激烈爭執……一家銀行取號號位排到2000+，更有凍結資金高達1700萬元的買主。參與搖號的某新盤單價僅26105元，而距樓盤直線距離僅2公里的二手某樓盤單價已達52000元。如此誇張的差價，讓搖號如同中獎，市民自然趨之若鶩。根據世聯評估數據顯示，4月杭州市二手房成交10489套，環比上漲12.71%，打破了過去8個月的記錄。同時，杭州市區二手房均價為34315元/平方米，同比上漲29%。
現在這個搶房的熱潮從成都、西安已經蔓延到其他城市，差不多全國目前實行搖號的有八個城市，杭州城市情況更加嚴重一點。我們看到媒體的報道，在杭州搖號搶房的話，先要到銀行進行驗資，結果因為有些樓盤太熱了，驗資的時候大家發現銀行太少，銀行不夠，然後就排隊，甚至長度排到幾公里。大家在排隊的過程中由於天氣太熱，天氣太熱有些人身體受不了，當場都暈倒。杭州目前開盤的很多的新盤都要實行搖號，而且求購的人數遠遠多於供應的套數。
大家為什麼搶？搶的直接原因仍然很簡單，因為一手房和二手房的倒掛，杭州有些一二手房倒掛到了70%！也就是說，你在杭州現在如果搖到一套房子，你什麼都不用幹，一下子就能賺個一兩百萬，所以我們以前還叫搶房，現在我都不叫搶房了，我直接叫搶錢。如果說大家有這麼一個機會的話，我想只要神智正常的人都會去參與。
現在這種一二手價格倒掛的結果是什麼？第一個是本來不打算買房的人參與到買房的行列裡邊去，要把全家所有的能夠購房的資源，購房的這種資格要用盡。第三個是什麼？讓很多以前比如說現在還是猶豫的人，他也要買房，但是猶豫的人也加入到這個行列，讓很多觀望的人也加入到這個行列。還有一手房市場的這種熱火，讓很多人看不清真相，大家以為房子又熱起來，價格又往上漲導致新的恐慌，新的恐慌的結果，會從一手房市場傳導到二手房市場。
從去年10月到今年的3月份，整個二手房的交易應該說這個量是非常穩定的，差不多最高的時候7000多套，最低的時候是在今年2月份，過年的時候2000多套，有些月份是5000多套，應該說處在一個非常理性的一個區間。2月份到3月份一下子飆升2000多套，飆到7000多套。3月份到4月份又一個飆升，二手房的交易又超過了1萬套，這說明什麼？就是一手房的這種熱度，直接影響了大家對二手房市場的判斷。如果從全國這八個實行搖號的城市來看，罪魁禍首仍然是一二手房價格的倒掛。
新聞背景
今年4月，武漢某樓盤開盤時出現購房者揹著被子排1公里長隊的現象。而成都每逢主城區新盤開盤，參與登記的就會超過萬人，新房中籤率也降至個位數。而西安的長安區“搖號門”事件也震驚全國。5月24日下午，一份疑似某項目部分搖號購房者信息登記表在網絡瘋傳。這份疑似登記表顯示多套樓房已被內定，輿論一片譁然。5月26日，招商地產發佈了《海上世界雙璽花園三期2、3棟銷售方案》，該樓盤是深圳首個監管公開搖號的項目。但想要取得搖號資格，需要繳納500萬元的誠意金，資料顯示，本次備案一共167套住宅，均價121262元/平，總價範圍1672-6559萬。
我們現在非常不明白這種倒掛到如此嚴重的程度，我們有關部門真的是在調控，還是在調戲老百姓？我覺得應該把這個事情搞清楚。這種倒掛本身對誰來講，特別對於愛錢的中國人來講，誰也不會放過這樣的機會。這是明擺著的。只是說以後二手房的價格降不降，那是另一回事。況且在中國房地產的歷史上，房價真的幾乎沒有單邊的下降過。現在我覺得我們在很多信息層面，對老百姓來講，這種信息完全是扭曲的。
你比如說西安，如果我們站在全國，你比如說，不要說所有的城市，我們就站在國家中心城市，9個國家中心城市，在9個國家中心城市裡邊，西安的房價是排在倒數的，它是嚴重過低。你比如說，在2016年的時候，西安有很多房子五六千、四五千，所以我們認為2016年下半年開始到2017年，整個西安的房價往上走是必然的，為什麼？它在迴歸，別人已經漲到那麼高了，跟它同類型的城市鄭州8萬的房子都有了。對吧？武漢五六萬的房子也有了，成都、甚至重慶都比它高。9個國家中心城市的房價瀋陽也比西安要高，所以它往上走是正常的。但是我們看到房價一旦往上走，我們的媒體也好，老百姓也好，都異口同聲地反對，它的整體價格放在任何一個區間，我們去判斷的話，它都是嚴重偏低了，往上漲是一個必然的，只是時間問題。
我們現在做的是什麼？在房價本來穩定地往上走的過程中，我們出臺限購、限價等等的政策，這些政策從過去歷史來看都是適得其反。所以過去我們老跟老百姓講到政府限的時候，你要大膽的買，為什麼？如果房子夠，或者是價格不漲的話，它就不用限了，但事實證明這個話是對的。除了西安之外，包括大連、瀋陽、長春、太原、昆明、南寧，這些城市本身應該講過去房價是相對偏低的。在別的城市漲了一輪以後，價值窪地出現了，也就是說，低的城市往上漲是必然。
住建部約談的12個城市，我看了一下12個城市情況，除了丹東特殊，海南的海口、三亞比較特殊之外，剩下的所有的城市基本都是什麼？都是房價偏低的。我們想問：如果說價格本身偏低，它就應該往上漲，我們問什麼樣的責？所以，我認為房地產調控如果從調控目標本身去講，出現了嚴重的扭曲。一旦一個地方房價出現異動，好像就必須去追究當地的責任。當地必須出臺非常嚴格的跟市場的基本面不符合的各種各樣的調控政策。比如說限價，大家為什麼限那麼死？不就是為了把數據報上去好看，對吧？好看的結果是什麼？大家都來搶，本來想降火，結果是火上澆油！
我們現在看杭州的情況發生了什麼變化？從以前三年多才能賣完的房子，現在消化得乾乾淨淨。現在杭州的庫存的消化週期不到三個月，意味著什麼？房子嚴重短缺。然後全國其他情況都發生變化，包括西安，以前算要5、6年才能消化完，呼和浩特的庫存也消化完了，為什麼？是因為預期逆轉了。大家為什麼感覺到恐慌？因為以前只有一個人買房子，現在是八個人搶房子，一下子需求的主體無形中因為我們的政策增加了很多，導致大家恐慌。跟買股票一個道理，股票往下掉的時候，大家不要，股票往上漲的時候，大家生怕買不到股票，所以現在炒房其實變成了炒股，搶房變成了搶錢，根本癥結在哪裡？我們政策對整個市場的嚴重誤判，熱度越來越高，這個熱度我們只能想是人為造出來的。
第二點，我們對房價本身往上走的趨勢缺乏認識。你比如說有些一線城市，我們現在來講的話，北上廣深為什麼相對比較穩定？因為價格的確太高了，你現在不給它採取其他措施，它基本往下來了。對吧？這是一個。第二個，比如說房價偏低的城市，大家已經覺悟了，大家一看周邊的城市都漲得高了，我們的房價還這麼低，大家當然搶。所以對這些城市本身，我們怎麼樣進行看待？我們的辦法一定跟一線不一樣。
第三個，比如說有些如果真的漲過火了，比如我舉個例子，廈門我認為這個城市的房價嚴重偏高了，已經嚴重偏高的，並不見得你採取更加嚴厲的措施，它才能下來，已經很高了，你再不採取措施房價也會迴歸理性。所以我覺得目前一方面我們的政策本身對市場有誤判。第二點，我們的政策的工具跟政策的目標之間是偏離的。第三個我覺得中國房地產市場20年，我們沒有向老百姓說實話，每一次房價漲的時候，我們總是安撫老百姓不要急，不要急。事實上如果一個城市房價上漲合理，我覺得我們應該尊重規律。
第四個我覺得今天房地產市場又出現如此所謂的火爆情況，說明什麼？說明我們調控的思維，我們過去二十年不斷給房地產持續不斷的調控。這一輪調控全國出了300多個政策，仍然是這麼一個情況，說明什麼？說明我們的調控是失敗的。大家對政策不信任，不信任怎麼辦？我們講了多年的長效機制，到今天為止哪一個拿出來了？在長效機制推不出來的情況下，宏觀調控政策本身又陷入信用危機，怎麼辦？這個市場就會更加混亂。
杭州這個事，事實上告訴大家，第一個是我們限價政策本身有嚴重錯誤，我覺得應該及時的進行糾正。第二點要針對不同的城市，我們過去叫精準調控，針對不同的城市應該有不同的辦法。對吧？有些過去房價偏低的城市上漲，不要大驚小怪，不要嚇唬老百姓，因為你一旦出臺限購限價等等的政策的話，老百姓就會反應過來，反其道而行之，大家搶房。最後就是我們面對這樣的現象，我們應該拿出舉措，既然一二手房價的倒掛，導致了這麼一個情況，導致了整個市場預期的逆轉。我覺得我們應該拿出相應的辦法來，改變這種情況，把限價限的合理一點，熱度一定會下去。
然後我們在供應端怎麼樣加大供應力度？我們現在供應不上去，開工量負增長，根本原因還是限價，為什麼開發商划不來？他拿地的時候高的價錢，你現在給他限價，現在比二手房還低，他賺不了錢，他就不會開工，不開工供應又上不去。我們現在老講要國家治理能力現代化。我覺得拿房地產市場來說，對整個國家治理能力的這種建設和進步無疑打了一記耳光。我覺得每一個老百姓稍微有點智商的，都能看清這個遊戲。所以我們講讓搶房的遊戲儘快結束，從目前整個杭州的情況來看，我們擔心的不是一手房市場的火爆，我們擔心的是一手房市場帶動了二手房，因為到4月份的時候，杭州二手房的交易量又超過了1萬套，又回到了歷史高點，大家非常擔心一手房的搶，導致二手房市場回暖，等於過去一年的調控毀於一旦。所以我覺得房地產市場20年，我們能不能坐下來，心平氣和地看待每一個城市房價的規律。
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